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Appartement à vendre avec locataire en place

Bien expiré
VilleAsnières-sur-Seine (92)
Surface65m²
Coût Total171 840€
Loyer Annuel17 332€
Rentabilité10.09%
Cashflow/mois+411€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 148 000 €
Surface : 65 m²
Prix au m² : 2 276,92 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement à vendre avec locataire en place - Proximité du métro les Courtilles

Dans un environnement calme et agréable, cet appartement 3 pièces constitue une opportunité idéale pour un investissement locatif sécurisé.

Le bien est vendu loué, avec un loyer mensuel de 760 €, à une personne très sérieuse, en place et soigneuse. 👉 Chauffage compris dans les charges, un vrai plus pour la gestion et l’attractivité du logement.

L’appartement est en très bon état général, bien entretenu, lumineux et fonctionnel. Il se compose d’un séjour confortable, d’une cuisine équipée, de deux chambres, d’une salle de bain et de rangements optimisés.

Aucun travaux à prévoir. Rentabilité immédiate et tranquillité d’esprit assurée.

Ravalement de l immeuble voté et payé Dpe Actuel E Dpe après travaux C

Agence immobilière merci de ne pas me contacter je ne donnerai pas suite Curieux s abstenir

Ville : Asnières-sur-Seine
Département : Hauts-de-Seine
Région : Île-de-France
Code postal : 92600
Coordonnées : 48.928020, 2.273560
Total : 171 840€
Prix d'acquisition : 148 000€
Travaux : 12 000€
Valeur du bien : 160 000€
Frais de notaire : 11 840€
Coût estimé : 11 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 65m²
Loyer prédit : 22.22€/m²/mois
Fourchette : 17.60€ - 28.05€/m²/mois
Loyer total estimé : 1444€/mois
Loyer annuel estimé : 17332€/an
Fourchette totale : 1144€ - 1823€/mois
Fourchette annuelle : 13730€ - 21878€/an
Rentabilité brute :10.09%
Fourchette de rentabilité :7.99% - 12.73%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :171 840€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :838,31€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :50,12€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 888,43€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :79 653,67€
Coût de l'assurance :15 036,00€
Taxe foncière : 1 733,17€/an
Soit par mois : 144,43€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 444,31€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 032,86€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :411,44€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant, comme une chaudière à condensation ou une pompe à chaleur air/air, pour remplacer le chauffage actuel.
Quantité: 1 système pour 65 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant pour améliorer l'isolation thermique.
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 65 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus électrique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, ainsi que le carrelage des murs et du sol.
Quantité: 1 salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 000 €(185 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 5 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 12 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 444 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 332 €/an
Calcul : 1 444 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 529 €/an
Base de calcul : Emprunt de 171 840 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 601 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 733 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 19 864 €
Revenus locatifs : +17 332 €
Charges déductibles : -19 864 €
Résultat foncier Année 1 : -2 532 €(Déficit de 2 532 €)
Imputable sur revenu global : 2 532 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 864 €/an
Revenus locatifs : +17 332 €
Charges déductibles : -7 864 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 468 €/an
Prix d'achat du bien : 148 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 96 200 €(65% de 148 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 498 €/an
Calcul : 96 200 € × 3,636% = 3 498 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 332 €19 869 €5 535 €-2 538 €2 538 €--
217 678 €7 720 €5 385 €9 959 €---
318 032 €7 565 €5 230 €10 467 €---
418 393 €7 405 €5 071 €10 987 €---
518 760 €7 240 €4 905 €11 520 €---
619 136 €7 069 €4 735 €12 066 €---
719 518 €6 893 €4 559 €12 625 €---
819 909 €6 711 €4 377 €13 197 €---
920 307 €6 523 €4 189 €13 784 €---
1020 713 €6 329 €3 994 €14 384 €---
1121 127 €6 128 €3 794 €14 999 €---
1221 550 €5 921 €3 586 €15 629 €---
1321 981 €5 707 €3 372 €16 274 €---
1422 420 €5 485 €3 151 €16 935 €---
1522 869 €5 257 €2 922 €17 612 €---
1623 326 €5 020 €2 686 €18 306 €---
1723 793 €4 776 €2 442 €19 016 €---
1824 269 €4 524 €2 190 €19 744 €---
1924 754 €4 264 €1 929 €20 490 €---
2025 249 €3 995 €1 660 €21 254 €---
2125 754 €3 717 €1 382 €22 037 €---
2226 269 €3 430 €1 095 €22 839 €---
2326 794 €3 133 €798 €23 661 €---
2427 330 €2 827 €492 €24 504 €---
2527 877 €2 510 €175 €25 367 €---
TOTAL555 139 €150 019 €79 654 €405 120 €2 538 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 761 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 405 120 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 332 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 640 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 640 €-761 €+4 401 €
2+3 640 €+2 988 €+652 €
3+3 640 €+3 140 €+500 €
4+3 640 €+3 296 €+344 €
5+3 640 €+3 456 €+184 €
6+3 640 €+3 620 €+20 €
7+3 640 €+3 788 €-148 €
8+3 640 €+3 959 €-319 €
9+3 640 €+4 135 €-495 €
10+3 640 €+4 315 €-675 €
11+3 640 €+4 500 €-860 €
12+3 640 €+4 689 €-1 049 €
13+3 640 €+4 882 €-1 242 €
14+3 640 €+5 081 €-1 441 €
15+3 640 €+5 284 €-1 644 €
16+3 640 €+5 492 €-1 852 €
17+3 640 €+5 705 €-2 065 €
18+3 640 €+5 923 €-2 283 €
19+3 640 €+6 147 €-2 507 €
20+3 640 €+6 376 €-2 736 €
21+3 640 €+6 611 €-2 971 €
22+3 640 €+6 852 €-3 212 €
23+3 640 €+7 098 €-3 458 €
24+3 640 €+7 351 €-3 711 €
25+3 640 €+7 610 €-3 970 €
Total+91 000 €+121 536 €+-30 536 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 246 jours
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