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Appartement à vendre avec locataire en place

Bien expiré
VilleAsnières-sur-Seine (92)
Surface65
Coût Total171 840
Loyer Annuel17 332
Rentabilité10.09%
Cashflow/mois+411
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 148 000 €
Surface : 65 m²
Prix au m² : 2 276,92 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement à vendre avec locataire en place - Proximité du métro les Courtilles

Dans un environnement calme et agréable, cet appartement 3 pièces constitue une opportunité idéale pour un investissement locatif sécurisé.

Le bien est vendu loué, avec un loyer mensuel de 760 €, à une personne très sérieuse, en place et soigneuse. 👉 Chauffage compris dans les charges, un vrai plus pour la gestion et l’attractivité du logement.

L’appartement est en très bon état général, bien entretenu, lumineux et fonctionnel. Il se compose d’un séjour confortable, d’une cuisine équipée, de deux chambres, d’une salle de bain et de rangements optimisés.

Aucun travaux à prévoir. Rentabilité immédiate et tranquillité d’esprit assurée.

Ravalement de l immeuble voté et payé Dpe Actuel E Dpe après travaux C

Agence immobilière merci de ne pas me contacter je ne donnerai pas suite Curieux s abstenir

Ville : Asnières-sur-Seine
Département : Hauts-de-Seine
Région : Île-de-France
Code postal : 92600
Coordonnées : 48.928020, 2.273560
Total : 171 840
Prix d'acquisition : 148 000
Travaux : 12 000
Valeur du bien : 160 000
Frais de notaire : 11 840
Coût estimé : 11 840
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 65
Loyer prédit : 22.22€/m²/mois
Fourchette : 17.60€ - 28.05€/m²/mois
Loyer total estimé : 1444€/mois
Loyer annuel estimé : 17332€/an
Fourchette totale : 1144€ - 1823€/mois
Fourchette annuelle : 13730€ - 21878€/an
Rentabilité brute :10.09%
Fourchette de rentabilité :7.99% - 12.73%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :171 840
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :838,31€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :50,12€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 888,43€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :79 653,67
Coût de l'assurance :15 036,00
Taxe foncière : 1 733,17€/an
Soit par mois : 144,43€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 444,31€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 032,86€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :411,44€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant, comme une chaudière à condensation ou une pompe à chaleur air/air, pour remplacer le chauffage actuel.
Quantité: 1 système pour 65 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant pour améliorer l'isolation thermique.
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 65 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus électrique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, ainsi que le carrelage des murs et du sol.
Quantité: 1 salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 000(185 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 5 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EC(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 12 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 444 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 332 €/an
Calcul : 1 444 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 529 €/an
Base de calcul : Emprunt de 171 840 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 601 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 733 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 19 864
Revenus locatifs : +17 332
Charges déductibles : -19 864
Résultat foncier Année 1 : -2 532(Déficit de 2 532 €)
Imputable sur revenu global : 2 532
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 864 €/an
Revenus locatifs : +17 332
Charges déductibles : -7 864
Résultat foncier Années 2+ : 9 468 €/an
Prix d'achat du bien : 148 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 96 200(65% de 148 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 498 €/an
Calcul : 96 200 € × 3,636% = 3 498
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 33219 8695 535-2 5382 538 €--
217 6787 7205 3859 959---
318 0327 5655 23010 467---
418 3937 4055 07110 987---
518 7607 2404 90511 520---
619 1367 0694 73512 066---
719 5186 8934 55912 625---
819 9096 7114 37713 197---
920 3076 5234 18913 784---
1020 7136 3293 99414 384---
1121 1276 1283 79414 999---
1221 5505 9213 58615 629---
1321 9815 7073 37216 274---
1422 4205 4853 15116 935---
1522 8695 2572 92217 612---
1623 3265 0202 68618 306---
1723 7934 7762 44219 016---
1824 2694 5242 19019 744---
1924 7544 2641 92920 490---
2025 2493 9951 66021 254---
2125 7543 7171 38222 037---
2226 2693 4301 09522 839---
2326 7943 13379823 661---
2427 3302 82749224 504---
2527 8772 51017525 367---
TOTAL555 139150 01979 654405 1202 538Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 761
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 405 120
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 332 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 640 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 640-761+4 401
2+3 640+2 988+652
3+3 640+3 140+500
4+3 640+3 296+344
5+3 640+3 456+184
6+3 640+3 620+20
7+3 640+3 788-148
8+3 640+3 959-319
9+3 640+4 135-495
10+3 640+4 315-675
11+3 640+4 500-860
12+3 640+4 689-1 049
13+3 640+4 882-1 242
14+3 640+5 081-1 441
15+3 640+5 284-1 644
16+3 640+5 492-1 852
17+3 640+5 705-2 065
18+3 640+5 923-2 283
19+3 640+6 147-2 507
20+3 640+6 376-2 736
21+3 640+6 611-2 971
22+3 640+6 852-3 212
23+3 640+7 098-3 458
24+3 640+7 351-3 711
25+3 640+7 610-3 970
Total+91 000+121 536+-30 536
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 111 jours
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