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Maison à vendre Thin-le-Moutier

VilleThin-le-Moutier (08)
Surface107
Coût Total165 760
Loyer Annuel7 453
Rentabilité4.50%
Cashflow/mois-310
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 90 000 €
Surface : 107 m²
Prix au m² : 841,12 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 107 m², 4 pièces

Jacky Petit, We invest Immobilier, vous présente :

Située au coeur du village de Thin-le-Moutier, cette maison offre un réel potentiel pour un projet de résidence principale ou d'investissement.

Elle se compose actuellement de trois chambres, avec la possibilité d'en aménager une quatrième selon vos besoins. Vous bénéficierez également d'une belle pièce de vie spacieuse et lumineuse, ouverte sur une cuisine, offrant un cadre convivial et fonctionnel.

Des travaux de finition sont à prévoir, permettant de personnaliser le bien et d'en révéler tout le potentiel. À noter : ce bien ne dispose pas de jardin, ce qui peut convenir parfaitement à un projet sans contrainte d'entretien extérieur.

Les points forts : Situation centrale dans le village Volumes agréables et modulables Potentiel d'aménagement supplémentaire Adapté à un premier achat ou à un investissement locatif Ce bien représente une opportunité intéressante pour les acquéreurs en recherche d'un bien à valoriser. Pour tout renseignement complémentaire ou organiser une visite, je vous invite à me directement. Jacky Petit We Invest Immobilier

Disponible pour vous accompagner dans l'ensemble de vos projets immobiliers.

Honoraires à la charge du vendeur. Classe énergie D, Classe climat D Montant moyen estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard, établi à partir des prix de l'énergie de l'année 2021 : entre 1507.00 et 2039.00 . Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : .

Votre conseiller We Invest France : Jacky Petit Agent commercial (Entreprise individuelle) Rsac 950 855 742 SEDAN. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Thin-le-Moutier
Département : Ardennes
Région : Grand Est
Code postal : 08460
Coordonnées : 49.718720, 4.504330
Total : 165 760
Prix d'acquisition : 90 000
Travaux : 68 560
Valeur du bien : 158 560
Frais de notaire : 7 200
Coût estimé : 7 200
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 107
Loyer prédit : 5.80€/m²/mois
Fourchette : 4.67€ - 7.22€/m²/mois
Loyer total estimé : 621€/mois
Loyer annuel estimé : 7453€/an
Fourchette totale : 499€ - 772€/mois
Fourchette annuelle : 5993€ - 9267€/an
Rentabilité brute :4.50%
Fourchette de rentabilité :3.62% - 5.59%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :833,33 €/m²
Basé sur :15 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :89 166
Prix d'achat :90 000
Décote à l'achat :+834 (+0.9%)
Marge achat-revente :-76 594€ (-85.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :165 760
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :820,97€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :48,35€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 869,32€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :80 531,09
Coût de l'assurance :14 504,00
Taxe foncière : 745,26€/an
Soit par mois : 62,11€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 621,05€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 931,42€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-310,37€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 175 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 107 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des placards de cuisine, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (15 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine usée nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et carrelage
Quantité: salle de bain complète (6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain usée nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 34 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - rafraîchissement nécessaire dans certaines chambres
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 34 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 3/5 - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :68 560(641 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:25 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système: 12000€ (moyenne) + Main d'œuvre: 1000€ = 13000€
  • Menuiseries:7 200
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres: 900€ / fenêtre × 7 = 6300€ (moyenne) + Main d'œuvre incluse
  • Cuisine:18 000
    Rénovation complète cuisine: 15 m²: 1200€/m² × 15 = 18000€ (moyenne) + Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 6 m²: 2000€/m² × 6 = 12000€ (moyenne) + Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol:4 440
    Parquet flottant: 34 m²: 60€/m² × 34 = 2040€ + Main d'œuvre: 360€ = 2400€
  • Chambres - Peinture:1 020
    Peinture murs et plafonds: 34 m²: 30€/m² × 34 = 1020€ + Main d'œuvre incluse
  • Salon - Rénovation légère:900
    Peinture murs et plafonds salon: 30 m²: 30€/m² × 30 = 900€ + Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Thin-le-Moutier (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 32 200✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 621 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 453 €/an
Calcul : 621 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 564 €/an
Base de calcul : Emprunt de 165 760 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 580 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 745 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 68 560
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 75 450
Revenus locatifs : +7 453
Charges déductibles : -75 450
Résultat foncier Année 1 : -67 997(Déficit de 67 997 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 46 597
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 890 €/an
Revenus locatifs : +7 453
Charges déductibles : -6 890
Résultat foncier Années 2+ : 563 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 46596.96 € reporté.
Prix d'achat du bien : 90 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 58 500(65% de 90 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 127 €/an
Calcul : 58 500 € × 3,636% = 2 127
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 45375 4555 570-68 00221 400 €46 602 €46 602 €
27 6026 7475 422855--45 748 €
37 7546 5945 2691 160--44 588 €
47 9096 4365 1101 473--43 115 €
58 0676 2724 9471 795--41 320 €
68 2286 1034 7772 126--39 194 €
78 3935 9274 6022 465--36 729 €
88 5615 7464 4212 815--33 914 €
98 7325 5594 2333 173--30 741 €
108 9075 3654 0393 542--27 199 €
119 0855 1643 8383 921--23 278 €
129 2664 9563 6314 310---
139 4524 7413 4164 710---
149 6414 5193 1945 122---
159 8344 2892 9645 544---
1610 0304 0512 7265 979---
1710 2313 8052 4806 426---
1810 4353 5512 2256 885---
1910 6443 2871 9627 357---
2010 8573 0151 6897 842---
2111 0742 7331 4078 341---
2211 2962 4411 1168 855---
2311 5222 1398149 382---
2411 7521 8275029 925---
2511 9871 50417910 483---
TOTAL238 710182 22780 53156 48321 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 56 483
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 453 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 565 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 565-6 420+7 985
2+1 5650+1 565
3+1 5650+1 565
4+1 5650+1 565
5+1 5650+1 565
6+1 5650+1 565
7+1 5650+1 565
8+1 5650+1 565
9+1 5650+1 565
10+1 5650+1 565
11+1 5650+1 565
12+1 565+1 293+272
13+1 565+1 413+152
14+1 565+1 537+28
15+1 565+1 663-98
16+1 565+1 794-229
17+1 565+1 928-363
18+1 565+2 065-500
19+1 565+2 207-642
20+1 565+2 353-788
21+1 565+2 502-937
22+1 565+2 656-1 091
23+1 565+2 815-1 250
24+1 565+2 977-1 412
25+1 565+3 145-1 580
Total+39 125+23 928+15 197
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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