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Détails du bien

VilleCesson (77)
Surface95m²
Coût Total242 040€
Loyer Annuel17 252€
Rentabilité7.13%
Cashflow/mois+12€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 213 000 €
Surface : 95 m²
Prix au m² : 2 242,11 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

CESSON GARE : "TRES BELLE AFFAIRE A VISITER AU PLUS VITE, IDEAL INVESTISSEUR ! DANS MAISON INDIVIDUELLE, A VENDRE 1 LOGEMENT AU RDC Située à deux pas de la gare de Cesson (RER D) et proches toutes commodités (écoles, commerces ..). Maison individuelle séparée en deux lots d'habitation, l'un au RDC et l'autre au 1er étage, SEUL LE LOT AU RDC EST A VENDRE (accessible depuis l'extérieur par des escaliers), et comprend : entrée, séjour, cuisine, cellier, dégagement desservant 3 chambres, salle d'eau avec débarras, WC indépendant, chaufferie et deux greniers.

Le tout sur un terrain clos de 150 m² à l'avant uniquement exposé Ouest

Double vitrage Bois Chauffage au Fuel 2 Greniers (10 à 15 m²) Pas de Stationnement sur la propriété, grand parking de la gare juste à côté Abri de jardin

TRAVAUX DE RAFRAICHISSEMENT A PREVOIR !

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Ville : Cesson
Département : Seine-et-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 77240
Total : 242 040€
Prix d'acquisition : 213 000€
Travaux : 12 000€
Valeur du bien : 225 000€
Frais de notaire : 17 040€
Coût estimé : 17 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 95m²
Loyer prédit : 15.13€/m²/mois
Fourchette : 13.11€ - 17.48€/m²/mois
Loyer total estimé : 1438€/mois
Loyer annuel estimé : 17252€/an
Fourchette totale : 1245€ - 1660€/mois
Fourchette annuelle : 14940€ - 19923€/an
Rentabilité brute :7.13%
Fourchette de rentabilité :6.17% - 8.23%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 156,02 €/m²
Basé sur :36 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :299 821 €
Prix d'achat :213 000 €
Décote à l'achat :-86 821€ (-29.0%)
Marge achat-revente :57 781€ (19.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :242 040€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 211,71€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :70,59€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 282,30€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :121 472,79€
Coût de l'assurance :21 178,50€
Taxe foncière : 1 725,24€/an
Soit par mois : 143,77€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 437,70€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 426,07€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :11,63€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 279 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au fuel
Quantité: 1 système pour 95 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien système
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 95 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible - salle de bain en très mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres en très mauvais état
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et petites réparations cosmétiques
Quantité: salon complet
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 000 €(126 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 12 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 438 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 252 €/an
Calcul : 1 438 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 365 €/an
Base de calcul : Emprunt de 242 040 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 847 €/an
Calcul : 71 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 725 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 22 938 €
Revenus locatifs : +17 252 €
Charges déductibles : -22 938 €
Résultat foncier Année 1 : -5 685 €(Déficit de 5 685 €)
Imputable sur revenu global : 5 685 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 938 €/an
Revenus locatifs : +17 252 €
Charges déductibles : -10 938 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 315 €/an
Prix d'achat du bien : 213 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 138 450 €(65% de 213 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 035 €/an
Calcul : 138 450 € × 3,636% = 5 035 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 252 €22 945 €8 373 €-5 693 €5 693 €--
217 597 €10 726 €8 154 €6 871 €---
317 949 €10 499 €7 927 €7 450 €---
418 308 €10 264 €7 691 €8 045 €---
518 675 €10 020 €7 448 €8 654 €---
619 048 €9 768 €7 195 €9 280 €---
719 429 €9 507 €6 934 €9 922 €---
819 818 €9 236 €6 664 €10 582 €---
920 214 €8 956 €6 384 €11 258 €---
1020 618 €8 666 €6 093 €11 952 €---
1121 031 €8 365 €5 793 €12 665 €---
1221 451 €8 054 €5 482 €13 397 €---
1321 880 €7 732 €5 160 €14 148 €---
1422 318 €7 398 €4 826 €14 919 €---
1522 764 €7 053 €4 481 €15 711 €---
1623 220 €6 695 €4 123 €16 524 €---
1723 684 €6 325 €3 752 €17 359 €---
1824 158 €5 941 €3 368 €18 217 €---
1924 641 €5 543 €2 971 €19 097 €---
2025 134 €5 132 €2 560 €20 002 €---
2125 636 €4 706 €2 133 €20 930 €---
2226 149 €4 265 €1 692 €21 884 €---
2326 672 €3 808 €1 235 €22 864 €---
2427 205 €3 334 €762 €23 871 €---
2527 749 €2 844 €272 €24 905 €---
TOTAL552 601 €197 782 €121 473 €354 819 €5 693 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 708 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 354 819 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 252 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 623 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 623 €-1 708 €+5 331 €
2+3 623 €+2 061 €+1 562 €
3+3 623 €+2 235 €+1 388 €
4+3 623 €+2 413 €+1 210 €
5+3 623 €+2 596 €+1 027 €
6+3 623 €+2 784 €+839 €
7+3 623 €+2 977 €+646 €
8+3 623 €+3 174 €+449 €
9+3 623 €+3 377 €+246 €
10+3 623 €+3 586 €+37 €
11+3 623 €+3 800 €-177 €
12+3 623 €+4 019 €-396 €
13+3 623 €+4 244 €-621 €
14+3 623 €+4 476 €-853 €
15+3 623 €+4 713 €-1 090 €
16+3 623 €+4 957 €-1 334 €
17+3 623 €+5 208 €-1 585 €
18+3 623 €+5 465 €-1 842 €
19+3 623 €+5 729 €-2 106 €
20+3 623 €+6 000 €-2 377 €
21+3 623 €+6 279 €-2 656 €
22+3 623 €+6 565 €-2 942 €
23+3 623 €+6 859 €-3 236 €
24+3 623 €+7 161 €-3 538 €
25+3 623 €+7 472 €-3 849 €
Total+90 575 €+106 446 €+-15 871 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 9 jours
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