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vente - appartement

Bien expiré
VilleOyonnax (01)
Surface118.42m²
Coût Total172 850€
Loyer Annuel14 709€
Rentabilité8.51%
Cashflow/mois+185€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 110 000 €
Surface : 118.42 m²
Prix au m² : 928,9 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, Salle d eau, Terrasse, Petit prix

Oyonnax : Appartement avec Jardin dans petite Copropriété Vous recherchez un appartement avec le charme de l'ancien et un jardin privatif ? Je vous propose cet appartement de 118 m2 situé en rez-de-chaussée d'une petite copropriété de 4 logements. Il comprend une cuisine attenante au salon-séjour, 3 chambres, une salle d'eau et 2 WC. Les amateurs de l'ancien apprécieront ses beaux volumes, ses hauteurs sous plafond, ses moulures, ses anciens corps de cheminée et son parquet massifs. Une cave ainsi qu'un terrain privatif avec stationnement complètent ce bien. Des travaux sont à prévoir afin de révéler tout le potentiel de cet appartement de caractère et de l'adapter à vos envies. Chauffage individuel gaz de ville. À seulement 5 minutes à pied du centre-ville, des écoles, commerces et arrêts de bus. Pour toute information complémentaire, contactez Mélanie QUEROL au 06 70 46 18 36 ou par mail Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr - Annonce rédigée et publiée par un Agent Mandataire -

Ville : Oyonnax
Département : Ain
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 01100
Coordonnées : 46.253075, 5.652232
Total : 172 850€
Prix d'acquisition : 110 000€
Travaux : 54 050€
Valeur du bien : 164 050€
Frais de notaire : 8 800€
Coût estimé : 8 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 118.42m²
Loyer prédit : 10.35€/m²/mois
Fourchette : 7.90€ - 13.56€/m²/mois
Loyer total estimé : 1226€/mois
Loyer annuel estimé : 14709€/an
Fourchette totale : 936€ - 1606€/mois
Fourchette annuelle : 11229€ - 19266€/an
Rentabilité brute :8.51%
Fourchette de rentabilité :6.50% - 11.15%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 216,87 €/m²
Basé sur :112 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :144 101 €
Prix d'achat :110 000 €
Décote à l'achat :-34 101€ (-23.7%)
Marge achat-revente :-28 749€ (-20.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :172 850€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :868,11€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :50,41€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 918,53€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :87 583,42€
Coût de l'assurance :15 124,37€
Taxe foncière : 1 470,87€/an
Soit par mois : 122,57€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 225,73€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 041,10€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :184,63€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 310 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage individuel gaz de ville actuel
Quantité: 1 système pour 118 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 118 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des placards, plan de travail, électroménager, et réfection plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (estimation 6 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 44 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 44 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (25 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable
EntréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs dans l'entrée
Quantité: entrée (6 m²)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :54 050 €(456 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 800€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 800€
  • Menuiseries:15 600€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 1300€ = 15600€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 2000€ = 12000€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres - Revêtement sol:4 400€
    Parquet flottant: 44 m² × 100€/m² = 4400€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres - Peinture:880€
    Peinture murs et plafonds: 44 m² × 20€/m² = 880€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon - Peinture:750€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre: incluse
  • Entrée - Peinture:120€
    Peinture murs entrée: 6 m² × 20€/m² = 120€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Oyonnax (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 23 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 226 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 709 €/an
Calcul : 1 226 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 025 €/an
Base de calcul : Emprunt de 172 850 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 605 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 471 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 54 050 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 62 151 €
Revenus locatifs : +14 709 €
Charges déductibles : -62 151 €
Résultat foncier Année 1 : -47 443 €(Déficit de 47 443 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 043 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 101 €/an
Revenus locatifs : +14 709 €
Charges déductibles : -8 101 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 607 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26042.53 € reporté.
Prix d'achat du bien : 110 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 71 500 €(65% de 110 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 600 €/an
Calcul : 71 500 € × 3,636% = 2 600 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 709 €62 157 €6 031 €-47 448 €21 400 €26 048 €26 048 €
215 003 €7 950 €5 874 €7 053 €--18 995 €
315 303 €7 787 €5 711 €7 516 €--11 478 €
415 609 €7 618 €5 542 €7 991 €--3 487 €
515 921 €7 443 €5 367 €8 478 €---
616 240 €7 262 €5 186 €8 978 €---
716 564 €7 074 €4 998 €9 491 €---
816 896 €6 879 €4 804 €10 016 €---
917 234 €6 678 €4 602 €10 556 €---
1017 578 €6 469 €4 394 €11 109 €---
1117 930 €6 253 €4 177 €11 677 €---
1218 288 €6 029 €3 954 €12 259 €---
1318 654 €5 798 €3 722 €12 857 €---
1419 027 €5 557 €3 482 €13 470 €---
1519 408 €5 309 €3 233 €14 099 €---
1619 796 €5 051 €2 975 €14 745 €---
1720 192 €4 784 €2 708 €15 408 €---
1820 596 €4 507 €2 431 €16 089 €---
1921 008 €4 221 €2 145 €16 787 €---
2021 428 €3 924 €1 848 €17 504 €---
2121 856 €3 616 €1 541 €18 240 €---
2222 294 €3 298 €1 222 €18 996 €---
2322 739 €2 968 €892 €19 771 €---
2423 194 €2 626 €550 €20 568 €---
2523 658 €2 272 €196 €21 386 €---
TOTAL471 126 €193 530 €87 583 €277 596 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 277 596 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 709 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 089 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 089 €-6 420 €+9 509 €
2+3 089 €0 €+3 089 €
3+3 089 €0 €+3 089 €
4+3 089 €0 €+3 089 €
5+3 089 €+1 497 €+1 592 €
6+3 089 €+2 693 €+396 €
7+3 089 €+2 847 €+242 €
8+3 089 €+3 005 €+84 €
9+3 089 €+3 167 €-78 €
10+3 089 €+3 333 €-244 €
11+3 089 €+3 503 €-414 €
12+3 089 €+3 678 €-589 €
13+3 089 €+3 857 €-768 €
14+3 089 €+4 041 €-952 €
15+3 089 €+4 230 €-1 141 €
16+3 089 €+4 424 €-1 335 €
17+3 089 €+4 622 €-1 533 €
18+3 089 €+4 827 €-1 738 €
19+3 089 €+5 036 €-1 947 €
20+3 089 €+5 251 €-2 162 €
21+3 089 €+5 472 €-2 383 €
22+3 089 €+5 699 €-2 610 €
23+3 089 €+5 931 €-2 842 €
24+3 089 €+6 170 €-3 081 €
25+3 089 €+6 416 €-3 327 €
Total+77 225 €+83 279 €+-6 054 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 111 jours
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