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Maison 4 pièces 108 m²

Bien expiré
VilleValence-d'Albigeois (81)
Surface108m²
Coût Total129 900€
Loyer Annuel9 181€
Rentabilité7.07%
Cashflow/mois+24€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 79 000 €
Surface : 108 m²
Prix au m² : 731,48 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 4 pièces 108 m²

Dans le centre du village de Valence d'Albigeois, cette maison vous offre une belle surface habitable d'environ 108m2 sur deux niveaux. La structure de la maison est en bon état. Le bien comprend une cuisine indépendante, une pièce de vie avec insert donnant sur une cour privée. A l'étage vous disposerez de 3 belles chambres et d'une salle de bain avec wc. L'ensemble du bien est propre mais reste à raffraichir.Les menuiseries sont en double vitrage pvc, la chaudière gaz est récente, l'assainissement est collectif et raccordé au tout à l'égout. Le bien comprend un garage avec jardin [URL masquée pour votre sécurité] taxe fonicère est d'environ 850 euros. Contactez nous pour visiter !!!

Surface : 108 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 20/01/2026

Consommation énergie primaire : 163 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 28 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 450 € et 2 000 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ville : Valence-d'Albigeois
Département : Tarn
Région : Occitanie
Code postal : 81340
Coordonnées : 44.032833, 2.409829
Total : 129 900€
Prix d'acquisition : 79 000€
Travaux : 44 580€
Valeur du bien : 123 580€
Frais de notaire : 6 320€
Coût estimé : 6 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 108m²
Loyer prédit : 7.08€/m²/mois
Fourchette : 5.55€ - 9.05€/m²/mois
Loyer total estimé : 765€/mois
Loyer annuel estimé : 9181€/an
Fourchette totale : 599€ - 977€/mois
Fourchette annuelle : 7187€ - 11728€/an
Rentabilité brute :7.07%
Fourchette de rentabilité :5.53% - 9.03%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :129 900€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :633,71€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :36,81€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 670,52€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :60 213,06€
Coût de l'assurance :11 041,50€
Taxe foncière : 850,00€/an
Soit par mois : 70,83€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 765,06€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 741,35€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :23,71€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 108 m²
Raison: DPE G - Maison - Isolation des combles prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage gaz ancien
Quantité: 1 système pour 108 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et amélioration de l'étanchéité des fenêtres existantes
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE G - Maison - Bien que les fenêtres soient en double vitrage, une vérification est recommandée pour optimiser l'isolation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des meubles de cuisine et mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais datée
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 42 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général, rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - besoin de rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 580 €(413 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture:4 320€
    Isolation des combles: 108 m² × 40€/m² = 4320€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (installation incluse)
  • Menuiseries:3 000€
    Amélioration étanchéité fenêtres: 5 fenêtres × 600€/fenêtre = 3000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:8 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Revêtement sol chambres:3 360€
    Parquet flottant: 42 m² × 80€/m² = 3360€ (main d'œuvre incluse)
  • Peinture salon:1 400€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 70€/m² = 1400€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Valence-d'Albigeois (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 19 820€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 765 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 181 €/an
Calcul : 765 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 180 €/an
Base de calcul : Emprunt de 129 900 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 442 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 850 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 580 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 051 €
Revenus locatifs : +9 181 €
Charges déductibles : -50 051 €
Résultat foncier Année 1 : -40 871 €(Déficit de 40 871 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 19 471 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 471 €/an
Revenus locatifs : +9 181 €
Charges déductibles : -5 471 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 709 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 19470.76 € reporté.
Prix d'achat du bien : 79 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 350 €(65% de 79 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 867 €/an
Calcul : 51 350 € × 3,636% = 1 867 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 181 €50 056 €4 184 €-40 875 €21 400 €19 475 €19 475 €
29 364 €5 362 €4 071 €4 002 €--15 473 €
39 552 €5 245 €3 954 €4 306 €--11 167 €
49 743 €5 125 €3 833 €4 618 €--6 549 €
59 937 €5 000 €3 708 €4 938 €--1 611 €
610 136 €4 871 €3 579 €5 265 €---
710 339 €4 738 €3 446 €5 601 €---
810 546 €4 600 €3 308 €5 946 €---
910 757 €4 458 €3 166 €6 299 €---
1010 972 €4 311 €3 019 €6 661 €---
1111 191 €4 159 €2 868 €7 032 €---
1211 415 €4 003 €2 711 €7 412 €---
1311 643 €3 841 €2 549 €7 803 €---
1411 876 €3 673 €2 382 €8 203 €---
1512 114 €3 501 €2 209 €8 613 €---
1612 356 €3 322 €2 030 €9 034 €---
1712 603 €3 138 €1 846 €9 466 €---
1812 855 €2 947 €1 655 €9 908 €---
1913 112 €2 750 €1 458 €10 362 €---
2013 375 €2 547 €1 255 €10 828 €---
2113 642 €2 337 €1 045 €11 305 €---
2213 915 €2 120 €828 €11 795 €---
2314 193 €1 895 €604 €12 298 €---
2414 477 €1 664 €372 €12 813 €---
2514 767 €1 424 €133 €13 342 €---
TOTAL294 061 €137 085 €60 213 €156 976 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 156 976 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 181 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 928 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 928 €-6 420 €+8 348 €
2+1 928 €0 €+1 928 €
3+1 928 €0 €+1 928 €
4+1 928 €0 €+1 928 €
5+1 928 €0 €+1 928 €
6+1 928 €+1 096 €+832 €
7+1 928 €+1 680 €+248 €
8+1 928 €+1 784 €+144 €
9+1 928 €+1 890 €+38 €
10+1 928 €+1 998 €-70 €
11+1 928 €+2 110 €-182 €
12+1 928 €+2 224 €-296 €
13+1 928 €+2 341 €-413 €
14+1 928 €+2 461 €-533 €
15+1 928 €+2 584 €-656 €
16+1 928 €+2 710 €-782 €
17+1 928 €+2 840 €-912 €
18+1 928 €+2 972 €-1 044 €
19+1 928 €+3 109 €-1 181 €
20+1 928 €+3 248 €-1 320 €
21+1 928 €+3 392 €-1 464 €
22+1 928 €+3 539 €-1 611 €
23+1 928 €+3 689 €-1 761 €
24+1 928 €+3 844 €-1 916 €
25+1 928 €+4 003 €-2 075 €
Total+48 200 €+47 093 €+1 107 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 163 jours
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