Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement à vendre

Bien expiré
VilleSaint-Jean-de-la-Ruelle (45)
Surface72m²
Coût Total141 810€
Loyer Annuel9 284€
Rentabilité6.55%
Cashflow/mois-247€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 106 000 €
Surface : 72 m²
Prix au m² : 1 472,22 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces idéalement situé, proche de toutes commodités !

Vous recherchez un bien sans travaux et parfaitement situé ? Cet appartement 4 pièces est fait pour vous !

• Idéalement situé dans un quartier prisé. • À proximité immédiate des commerces, écoles et services essentiels. • Excellente desserte par les transports en commun : bus, et accès rapide aux axes routiers principaux.

• Superficie : 72 m². • 2ème étage. • Un séjour lumineux et spacieux. • 3 chambres confortables et bien agencées. • Cuisine fonctionnelle et équipée. • Salle de bain moderne et WC séparés. • Aucun travaux à prévoir, l'appartement a été parfaitement entretenu.

• Chauffage collectif au sol, inclus dans les charges. • Eau. • Entretien des parties communes pour votre confort et sécurité.

• Double vitrage et bonne isolation pour un confort optimal. • Accès sécurisé (interphone/digicode). • Une cave + un parking

Ne laissez pas passer cette opportunité ! Un appartement clé en main, prêt à accueillir ses nouveaux propriétaires.

Cette annonce référence 288285 vous est présentée par votre agent commercial BSK Immobilier EMELINE CHOLET (EI) immatriculé au RSAC de ORLEANS (45000) sous le numéro 92749879000017.

Prix du bien : 106 000,00 euros Les honoraires d'agence sont à la charge du vendeur.

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours. Nombre de lots : 300 Charges prévisionnelles annuelles : 2 400,00 euros

Non soumis au DPE.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Saint-Jean-de-la-Ruelle
Département : Loiret
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 45140
Coordonnées : 47.902590, 1.870710
Total : 141 810€
Prix d'acquisition : 106 000€
Travaux : 27 330€
Valeur du bien : 133 330€
Frais de notaire : 8 480€
Coût estimé : 8 480€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 72m²
Loyer prédit : 10.75€/m²/mois
Fourchette : 9.31€ - 12.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 774€/mois
Loyer annuel estimé : 9284€/an
Fourchette totale : 670€ - 893€/mois
Fourchette annuelle : 8041€ - 10718€/an
Rentabilité brute :6.55%
Fourchette de rentabilité :5.67% - 7.56%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 679,25 €/m²
Basé sur :163 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :120 906 €
Prix d'achat :106 000 €
Décote à l'achat :-14 906€ (-12.3%)
Marge achat-revente :-20 904€ (-17.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :141 810€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :702,35€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :41,36€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 743,71€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :68 895,47€
Coût de l'assurance :12 408,37€
Taxe foncière : 928,37€/an
Soit par mois : 77,36€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 200,00€/mois
Soit par an : 2 400,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 773,64€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 021,08€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-247,44€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant, tel qu'une pompe à chaleur air/air, pour remplacer le chauffage collectif au sol.
Quantité: 1 système pour 72 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et amélioration de l'étanchéité des fenêtres existantes, remplacement si nécessaire.
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 72 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Gain d'1 classe énergétique avec des fenêtres performantes
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur l'échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage, mise aux normes plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite une mise à jour pour confort et normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des sols dans les 3 chambres avec un nouveau revêtement (parquet ou stratifié).
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres pour rafraîchir l'apparence.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon pour rafraîchir l'apparence.
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine pour rafraîchir l'apparence.
Quantité: 1 cuisine (environ 10 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :27 330 €(380 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 200€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1200€
  • Menuiseries:5 600€
    Fenêtres double vitrage PVC: 7 fenêtres × 800€ = 5600€ (pose comprise)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:6 500€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 240€
  • Chambres - Peinture:1 080€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 30€/m² = 1080€
  • Salon - Peinture:750€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 30€/m² = 750€
  • Cuisine - Peinture:300€
    Peinture murs et plafonds: 10 m² × 30€/m² = 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Jean-de-la-Ruelle (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 774 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 284 €/an
Calcul : 774 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 760 €/an
Base de calcul : Emprunt de 141 810 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 496 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 928 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 400 €/an
Calcul : 200 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 27 330 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 35 915 €
Revenus locatifs : +9 284 €
Charges déductibles : -35 915 €
Résultat foncier Année 1 : -26 631 €(Déficit de 26 631 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 5 231 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 585 €/an
Revenus locatifs : +9 284 €
Charges déductibles : -8 585 €
Résultat foncier Années 2+ : 699 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 5231.24 € reporté.
Prix d'achat du bien : 106 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 68 900 €(65% de 106 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 505 €/an
Calcul : 68 900 € × 3,636% = 2 505 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 284 €35 920 €4 765 €-26 636 €21 400 €5 236 €5 236 €
29 469 €8 463 €4 638 €1 006 €--4 229 €
39 659 €8 332 €4 507 €1 327 €--2 903 €
49 852 €8 197 €4 372 €1 655 €--1 248 €
510 049 €8 057 €4 232 €1 992 €---
610 250 €7 912 €4 087 €2 338 €---
710 455 €7 762 €3 937 €2 693 €---
810 664 €7 607 €3 782 €3 057 €---
910 877 €7 446 €3 622 €3 431 €---
1011 095 €7 280 €3 456 €3 815 €---
1111 317 €7 108 €3 284 €4 208 €---
1211 543 €6 931 €3 106 €4 612 €---
1311 774 €6 747 €2 922 €5 027 €---
1412 009 €6 557 €2 732 €5 453 €---
1512 250 €6 360 €2 535 €5 889 €---
1612 495 €6 157 €2 332 €6 338 €---
1712 745 €5 946 €2 121 €6 798 €---
1812 999 €5 728 €1 904 €7 271 €---
1913 259 €5 503 €1 678 €7 756 €---
2013 525 €5 270 €1 445 €8 255 €---
2113 795 €5 029 €1 204 €8 766 €---
2214 071 €4 779 €955 €9 292 €---
2314 352 €4 521 €696 €9 831 €---
2414 639 €4 254 €429 €10 385 €---
2514 932 €3 978 €153 €10 954 €---
TOTAL297 360 €191 843 €68 895 €105 516 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 105 516 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 284 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 950 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 950 €-6 420 €+8 370 €
2+1 950 €0 €+1 950 €
3+1 950 €0 €+1 950 €
4+1 950 €0 €+1 950 €
5+1 950 €+223 €+1 727 €
6+1 950 €+701 €+1 249 €
7+1 950 €+808 €+1 142 €
8+1 950 €+917 €+1 033 €
9+1 950 €+1 029 €+921 €
10+1 950 €+1 144 €+806 €
11+1 950 €+1 262 €+688 €
12+1 950 €+1 384 €+566 €
13+1 950 €+1 508 €+442 €
14+1 950 €+1 636 €+314 €
15+1 950 €+1 767 €+183 €
16+1 950 €+1 901 €+49 €
17+1 950 €+2 040 €-90 €
18+1 950 €+2 181 €-231 €
19+1 950 €+2 327 €-377 €
20+1 950 €+2 476 €-526 €
21+1 950 €+2 630 €-680 €
22+1 950 €+2 788 €-838 €
23+1 950 €+2 949 €-999 €
24+1 950 €+3 116 €-1 166 €
25+1 950 €+3 286 €-1 336 €
Total+48 750 €+31 655 €+17 095 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 195 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →