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Appartement à vendre

VilleSaint-Jean-de-la-Ruelle (45)
Surface72
Coût Total141 810
Loyer Annuel9 284
Rentabilité6.55%
Cashflow/mois-247
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 106 000 €
Surface : 72 m²
Prix au m² : 1 472,22 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces idéalement situé, proche de toutes commodités !

Vous recherchez un bien sans travaux et parfaitement situé ? Cet appartement 4 pièces est fait pour vous !

• Idéalement situé dans un quartier prisé. • À proximité immédiate des commerces, écoles et services essentiels. • Excellente desserte par les transports en commun : bus, et accès rapide aux axes routiers principaux.

• Superficie : 72 m². • 2ème étage. • Un séjour lumineux et spacieux. • 3 chambres confortables et bien agencées. • Cuisine fonctionnelle et équipée. • Salle de bain moderne et WC séparés. • Aucun travaux à prévoir, l'appartement a été parfaitement entretenu.

• Chauffage collectif au sol, inclus dans les charges. • Eau. • Entretien des parties communes pour votre confort et sécurité.

• Double vitrage et bonne isolation pour un confort optimal. • Accès sécurisé (interphone/digicode). • Une cave + un parking

Ne laissez pas passer cette opportunité ! Un appartement clé en main, prêt à accueillir ses nouveaux propriétaires.

Cette annonce référence 288285 vous est présentée par votre agent commercial BSK Immobilier EMELINE CHOLET (EI) immatriculé au RSAC de ORLEANS (45000) sous le numéro 92749879000017.

Prix du bien : 106 000,00 euros Les honoraires d'agence sont à la charge du vendeur.

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours. Nombre de lots : 300 Charges prévisionnelles annuelles : 2 400,00 euros

Non soumis au DPE.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Saint-Jean-de-la-Ruelle
Département : Loiret
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 45140
Coordonnées : 47.902590, 1.870710
Total : 141 810
Prix d'acquisition : 106 000
Travaux : 27 330
Valeur du bien : 133 330
Frais de notaire : 8 480
Coût estimé : 8 480
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 72
Loyer prédit : 10.75€/m²/mois
Fourchette : 9.31€ - 12.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 774€/mois
Loyer annuel estimé : 9284€/an
Fourchette totale : 670€ - 893€/mois
Fourchette annuelle : 8041€ - 10718€/an
Rentabilité brute :6.55%
Fourchette de rentabilité :5.67% - 7.56%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 679,25 €/m²
Basé sur :163 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :120 906
Prix d'achat :106 000
Décote à l'achat :-14 906 (-12.3%)
Marge achat-revente :-20 904€ (-17.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :141 810
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :702,35€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :41,36€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 743,71€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :68 895,47
Coût de l'assurance :12 408,37
Taxe foncière : 928,37€/an
Soit par mois : 77,36€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 200,00€/mois
Soit par an : 2 400,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 773,64€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 021,08€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-247,44€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant, tel qu'une pompe à chaleur air/air, pour remplacer le chauffage collectif au sol.
Quantité: 1 système pour 72 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et amélioration de l'étanchéité des fenêtres existantes, remplacement si nécessaire.
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 72 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Gain d'1 classe énergétique avec des fenêtres performantes
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur l'échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage, mise aux normes plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite une mise à jour pour confort et normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des sols dans les 3 chambres avec un nouveau revêtement (parquet ou stratifié).
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres pour rafraîchir l'apparence.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon pour rafraîchir l'apparence.
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine pour rafraîchir l'apparence.
Quantité: 1 cuisine (environ 10 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :27 330(380 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 200
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1200€
  • Menuiseries:5 600
    Fenêtres double vitrage PVC: 7 fenêtres × 800€ = 5600€ (pose comprise)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:6 500
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 240€
  • Chambres - Peinture:1 080
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 30€/m² = 1080€
  • Salon - Peinture:750
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 30€/m² = 750€
  • Cuisine - Peinture:300
    Peinture murs et plafonds: 10 m² × 30€/m² = 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Jean-de-la-Ruelle (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 774 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 284 €/an
Calcul : 774 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 760 €/an
Base de calcul : Emprunt de 141 810 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 496 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 928 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 400 €/an
Calcul : 200 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 27 330
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 35 915
Revenus locatifs : +9 284
Charges déductibles : -35 915
Résultat foncier Année 1 : -26 631(Déficit de 26 631 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 5 231
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 585 €/an
Revenus locatifs : +9 284
Charges déductibles : -8 585
Résultat foncier Années 2+ : 699 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 5231.24 € reporté.
Prix d'achat du bien : 106 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 68 900(65% de 106 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 505 €/an
Calcul : 68 900 € × 3,636% = 2 505
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 28435 9204 765-26 63621 400 €5 236 €5 236 €
29 4698 4634 6381 006--4 229 €
39 6598 3324 5071 327--2 903 €
49 8528 1974 3721 655--1 248 €
510 0498 0574 2321 992---
610 2507 9124 0872 338---
710 4557 7623 9372 693---
810 6647 6073 7823 057---
910 8777 4463 6223 431---
1011 0957 2803 4563 815---
1111 3177 1083 2844 208---
1211 5436 9313 1064 612---
1311 7746 7472 9225 027---
1412 0096 5572 7325 453---
1512 2506 3602 5355 889---
1612 4956 1572 3326 338---
1712 7455 9462 1216 798---
1812 9995 7281 9047 271---
1913 2595 5031 6787 756---
2013 5255 2701 4458 255---
2113 7955 0291 2048 766---
2214 0714 7799559 292---
2314 3524 5216969 831---
2414 6394 25442910 385---
2514 9323 97815310 954---
TOTAL297 360191 84368 895105 51621 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 105 516
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 284 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 950 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 950-6 420+8 370
2+1 9500+1 950
3+1 9500+1 950
4+1 9500+1 950
5+1 950+223+1 727
6+1 950+701+1 249
7+1 950+808+1 142
8+1 950+917+1 033
9+1 950+1 029+921
10+1 950+1 144+806
11+1 950+1 262+688
12+1 950+1 384+566
13+1 950+1 508+442
14+1 950+1 636+314
15+1 950+1 767+183
16+1 950+1 901+49
17+1 950+2 040-90
18+1 950+2 181-231
19+1 950+2 327-377
20+1 950+2 476-526
21+1 950+2 630-680
22+1 950+2 788-838
23+1 950+2 949-999
24+1 950+3 116-1 166
25+1 950+3 286-1 336
Total+48 750+31 655+17 095
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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