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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleBrioude (43)
Surface68m²
Coût Total100 806€
Loyer Annuel5 551€
Rentabilité5.51%
Cashflow/mois-109€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 59 950 €
Surface : 68 m²
Prix au m² : 881,62 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/3 étage, Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, 2 chambres, Entrée séparée

En exclusivité nouvel appartement sur le marché brivadois. A vendre appartement au deuxième étage d'une petite copropriété. Cette appartement est composé d'une entrée, cuisine équipée aménagée, séjour, penderie, salle de bains et deux chambres. L'appartement dispose également d'une cave en sous-sol. Certains travaux de rafraichissement seront à prévoir mais cet appartement est idéal aussi bien pour de l'investissement locatif que pour un logement principal. Contact Camille Verdier Catalan

Ville : Brioude
Département : Haute-Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 43100
Coordonnées : 45.285550, 3.383220
Total : 100 806€
Prix d'acquisition : 59 950€
Travaux : 36 060€
Valeur du bien : 96 010€
Frais de notaire : 4 796€
Coût estimé : 4 796€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 68m²
Loyer prédit : 6.80€/m²/mois
Fourchette : 5.42€ - 8.54€/m²/mois
Loyer total estimé : 463€/mois
Loyer annuel estimé : 5551€/an
Fourchette totale : 369€ - 581€/mois
Fourchette annuelle : 4424€ - 6967€/an
Rentabilité brute :5.51%
Fourchette de rentabilité :4.39% - 6.91%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 759,96 €/m²
Basé sur :8 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :119 677 €
Prix d'achat :59 950 €
Décote à l'achat :-59 727€ (-49.9%)
Marge achat-revente :18 871€ (15.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :100 806€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :499,81€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :25,20€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 525,01€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :49 135,79€
Coût de l'assurance :7 560,45€
Taxe foncière : 555,14€/an
Soit par mois : 46,26€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 462,62€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 571,27€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-108,65€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 68 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 68 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessite mise aux normes plomberie/électricité
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes plomberie et électricité, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - usure normale, nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état correct nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :36 060 €(530 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 700€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 5700€ = 5700€
  • Menuiseries:4 200€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 600€ = 4200€
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€
  • Cuisine:9 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 24 m² × 50€/m² = 1200€
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 40€/m² = 960€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Brioude (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 12 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 463 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 551 €/an
Calcul : 463 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 394 €/an
Base de calcul : Emprunt de 100 806 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 302 €/an
Calcul : 25 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 555 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 36 060 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 40 311 €
Revenus locatifs : +5 551 €
Charges déductibles : -40 311 €
Résultat foncier Année 1 : -34 760 €(Déficit de 34 760 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 13 360 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 251 €/an
Revenus locatifs : +5 551 €
Charges déductibles : -4 251 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 300 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 13359.97 € reporté.
Prix d'achat du bien : 59 950 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 38 968 €(65% de 59 950 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 417 €/an
Calcul : 38 968 € × 3,636% = 1 417 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 551 €40 315 €3 397 €-34 763 €21 400 €13 363 €13 363 €
25 662 €4 165 €3 307 €1 498 €--11 865 €
35 776 €4 071 €3 214 €1 704 €--10 161 €
45 891 €3 975 €3 117 €1 916 €--8 245 €
56 009 €3 875 €3 018 €2 134 €--6 111 €
66 129 €3 772 €2 914 €2 357 €--3 754 €
76 252 €3 665 €2 808 €2 587 €--1 167 €
86 377 €3 555 €2 697 €2 822 €---
96 504 €3 440 €2 583 €3 064 €---
106 634 €3 322 €2 464 €3 312 €---
116 767 €3 200 €2 342 €3 567 €---
126 902 €3 073 €2 215 €3 829 €---
137 041 €2 942 €2 084 €4 099 €---
147 181 €2 806 €1 949 €4 375 €---
157 325 €2 666 €1 809 €4 659 €---
167 471 €2 521 €1 664 €4 950 €---
177 621 €2 371 €1 513 €5 250 €---
187 773 €2 216 €1 358 €5 558 €---
197 929 €2 055 €1 197 €5 874 €---
208 087 €1 889 €1 031 €6 199 €---
218 249 €1 717 €859 €6 532 €---
228 414 €1 539 €681 €6 875 €---
238 582 €1 355 €497 €7 228 €---
248 754 €1 164 €306 €7 590 €---
258 929 €967 €109 €7 962 €---
TOTAL177 814 €106 635 €49 136 €71 179 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 71 179 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 551 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 166 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 166 €-6 420 €+7 586 €
2+1 166 €0 €+1 166 €
3+1 166 €0 €+1 166 €
4+1 166 €0 €+1 166 €
5+1 166 €0 €+1 166 €
6+1 166 €0 €+1 166 €
7+1 166 €0 €+1 166 €
8+1 166 €+497 €+669 €
9+1 166 €+919 €+247 €
10+1 166 €+994 €+172 €
11+1 166 €+1 070 €+96 €
12+1 166 €+1 149 €+17 €
13+1 166 €+1 230 €-64 €
14+1 166 €+1 312 €-146 €
15+1 166 €+1 398 €-232 €
16+1 166 €+1 485 €-319 €
17+1 166 €+1 575 €-409 €
18+1 166 €+1 667 €-501 €
19+1 166 €+1 762 €-596 €
20+1 166 €+1 860 €-694 €
21+1 166 €+1 960 €-794 €
22+1 166 €+2 063 €-897 €
23+1 166 €+2 168 €-1 002 €
24+1 166 €+2 277 €-1 111 €
25+1 166 €+2 389 €-1 223 €
Total+29 150 €+21 354 €+7 796 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 74 jours
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