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Achat appartement

Bien expiré
VilleFlorensac (34)
Surface63m²
Coût Total119 928€
Loyer Annuel7 685€
Rentabilité6.41%
Cashflow/mois-57€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 109 600 €
Surface : 63 m²
Prix au m² : 1 739,68 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Surface de 63 m², 3 Pièces, 2 Chambres, Rez-de-chaussée, 1 Salle d'eau, 1 Toilette, Chauffage individuel électrique, Salle de séjour, Calme

Au coeur du village de FLORENSAC, venez découvrir cette appartement de type 3. Situé à deux pas des commerces, il se compose d'un beau séjour avec cuisine, deux chambres, une salle d'eau avec wc et un cellier. Au calme dans une petite rue cet appartement avec potentiel vous séduira.

Ville : Florensac
Département : Hérault
Région : Occitanie
Code postal : 34510
Coordonnées : 43.384510, 3.469460
Total : 119 928€
Prix d'acquisition : 109 600€
Travaux : 1 560€
Valeur du bien : 111 160€
Frais de notaire : 8 768€
Coût estimé : 8 768€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 63m²
Loyer prédit : 10.17€/m²/mois
Fourchette : 8.27€ - 12.50€/m²/mois
Loyer total estimé : 640€/mois
Loyer annuel estimé : 7685€/an
Fourchette totale : 521€ - 787€/mois
Fourchette annuelle : 6251€ - 9448€/an
Rentabilité brute :6.41%
Fourchette de rentabilité :5.21% - 7.88%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :119 928€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :598,46€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :34,98€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 633,44€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :59 610,00€
Coût de l'assurance :10 493,70€
Taxe foncière : 768,53€/an
Soit par mois : 64,04€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 640,44€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 697,48€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-57,04€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 137 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - peinture vieillissante dans les chambres
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de la robinetterie et des joints de la douche
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible - quelques signes d'usure dans la salle de bain

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :1 560 €(25 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture murs 24 m² × 40€/m² = 960€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rafraîchissement:600€
    Remplacement robinetterie: 300€, Remplacement joints douche: 200€, Main d'œuvre: 100€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Florensac (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 640 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 685 €/an
Calcul : 640 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 109 €/an
Base de calcul : Emprunt de 119 928 € à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 420 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 769 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 1 560 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 6 857 €
Revenus locatifs : +7 685 €
Charges déductibles : -6 857 €
Résultat foncier Année 1 : 828 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 297 €/an
Revenus locatifs : +7 685 €
Charges déductibles : -5 297 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 388 €/an
Prix d'achat du bien : 109 600 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 71 240 €(65% de 109 600 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 591 €/an
Calcul : 71 240 € × 3,636% = 2 591 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 685 €6 861 €4 113 €824 €---
27 839 €5 193 €4 005 €2 646 €---
37 996 €5 081 €3 893 €2 915 €---
48 156 €4 965 €3 777 €3 191 €---
58 319 €4 845 €3 657 €3 474 €---
68 485 €4 721 €3 533 €3 764 €---
78 655 €4 592 €3 404 €4 063 €---
88 828 €4 459 €3 271 €4 369 €---
99 004 €4 321 €3 133 €4 683 €---
109 185 €4 178 €2 990 €5 006 €---
119 368 €4 031 €2 842 €5 338 €---
129 556 €3 878 €2 689 €5 678 €---
139 747 €3 719 €2 531 €6 028 €---
149 942 €3 555 €2 367 €6 386 €---
1510 141 €3 385 €2 197 €6 755 €---
1610 343 €3 210 €2 021 €7 134 €---
1710 550 €3 028 €1 840 €7 522 €---
1810 761 €2 839 €1 651 €7 922 €---
1910 976 €2 645 €1 456 €8 332 €---
2011 196 €2 443 €1 254 €8 753 €---
2111 420 €2 234 €1 045 €9 186 €---
2211 648 €2 017 €829 €9 631 €---
2311 881 €1 793 €605 €10 088 €---
2412 119 €1 561 €373 €10 557 €---
2512 361 €1 321 €133 €11 040 €---
TOTAL246 161 €90 877 €59 610 €155 284 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 155 284 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 685 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 614 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 614 €+247 €+1 367 €
2+1 614 €+794 €+820 €
3+1 614 €+874 €+740 €
4+1 614 €+957 €+657 €
5+1 614 €+1 042 €+572 €
6+1 614 €+1 129 €+485 €
7+1 614 €+1 219 €+395 €
8+1 614 €+1 311 €+303 €
9+1 614 €+1 405 €+209 €
10+1 614 €+1 502 €+112 €
11+1 614 €+1 601 €+13 €
12+1 614 €+1 703 €-89 €
13+1 614 €+1 808 €-194 €
14+1 614 €+1 916 €-302 €
15+1 614 €+2 027 €-413 €
16+1 614 €+2 140 €-526 €
17+1 614 €+2 257 €-643 €
18+1 614 €+2 377 €-763 €
19+1 614 €+2 500 €-886 €
20+1 614 €+2 626 €-1 012 €
21+1 614 €+2 756 €-1 142 €
22+1 614 €+2 889 €-1 275 €
23+1 614 €+3 026 €-1 412 €
24+1 614 €+3 167 €-1 553 €
25+1 614 €+3 312 €-1 698 €
Total+40 350 €+46 585 €+-6 235 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 205 jours
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