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Appartement à vendre

VilleLimoges (87)
Surface68.27m²
Coût Total128 532€
Loyer Annuel7 070€
Rentabilité5.50%
Cashflow/mois-150€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 85 400 €
Surface : 68.27 m²
Prix au m² : 1 250,92 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 4
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4/4 étage, Ascenseur, Salle de bain, Cave, 2 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Garage, Balcon

LIMOGES - PLACE DES CARMES- Appartement n°13 C au 4ème et dernier étage, bâtiment C, comprenant cuisine avec séchoir, 2 chambres avec placards, salle de séjour avec loggia, salle de bains, WC, placard, dégagement, hall d'entrée. Cave et garage au sous-sol. Chauffage collectif au gaz. Eau chaude et froide collective avec compteurs. Ascenseur et portail motorisé. A rénover.

85 400 euros. 80 000 euros + Honoraires de négo. : 5 400 euros (soit 6,75% à la charge de l'acquéreur)

Ville : Limoges
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87000
Coordonnées : 45.857446, 1.251801
Total : 128 532€
Prix d'acquisition : 85 400€
Travaux : 36 300€
Valeur du bien : 121 700€
Frais de notaire : 6 832€
Coût estimé : 6 832€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 68.27m²
Loyer prédit : 8.63€/m²/mois
Fourchette : 6.88€ - 10.83€/m²/mois
Loyer total estimé : 589€/mois
Loyer annuel estimé : 7070€/an
Fourchette totale : 470€ - 739€/mois
Fourchette annuelle : 5634€ - 8870€/an
Rentabilité brute :5.50%
Fourchette de rentabilité :4.38% - 6.90%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 013,16 €/m²
Basé sur :17 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :69 168 €
Prix d'achat :85 400 €
Décote à l'achat :+16 232€ (+23.5%)
Marge achat-revente :-59 364€ (-85.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :128 532€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :629,08€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :51,41€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 680,49€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :60 190,96€
Coût de l'assurance :15 423,84€
Taxe foncière : 706,96€/an
Soit par mois : 58,91€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 589,13€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 739,40€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-150,27€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 285 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage collectif au gaz ancien
Quantité: 1 système pour 68.27 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 système pour 68.27 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 - Salle de bain nécessite une rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 - Chambres nécessitent une rénovation lourde
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et réparations du carrelage
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3.5/5 - Cuisine en bon état mais nécessite des travaux cosmétiques
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement du parquet
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3.5/5 - Salon nécessite un léger rafraîchissement
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et légers travaux dans l'entrée/couloir
Quantité: 10 m²
Raison: État 3/5 - Entrée/couloir nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :36 300 €(532 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 500€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système = 3500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€ (prix moyen pour fenêtres alu/bois), Main d'œuvre incluse
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système = 2500€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain = 6000€, Plomberie et électricité: 2000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:7 000€
    Rénovation lourde chambres: 20 m² × 150€/m² = 3000€, Électricité: 1500€, Peinture: 1000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Cuisine:3 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète = 2500€, Main d'œuvre: 500€
  • Salon:2 000€
    Rafraîchissement salon: 25 m² × 80€/m² = 2000€, Main d'œuvre incluse
  • Autres pièces:400€
    Rafraîchissement entrée/couloir: 10 m² × 40€/m² = 400€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Limoges (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 15 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 589 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 070 €/an
Calcul : 589 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 174 €/an
Base de calcul : Emprunt de 128 532 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 617 €/an
Calcul : 51 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 707 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 36 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 41 798 €
Revenus locatifs : +7 070 €
Charges déductibles : -41 798 €
Résultat foncier Année 1 : -34 728 €(Déficit de 34 728 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 13 328 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 498 €/an
Revenus locatifs : +7 070 €
Charges déductibles : -5 498 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 572 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 13328.41 € reporté.
Prix d'achat du bien : 85 400 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 510 €(65% de 85 400 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 019 €/an
Calcul : 55 510 € × 3,636% = 2 019 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 070 €41 802 €4 178 €-34 732 €21 400 €13 332 €13 332 €
27 211 €5 390 €4 066 €1 821 €--11 511 €
37 355 €5 273 €3 949 €2 082 €--9 429 €
47 502 €5 153 €3 829 €2 349 €--7 080 €
57 652 €5 029 €3 705 €2 624 €--4 456 €
67 805 €4 900 €3 576 €2 905 €--1 551 €
77 962 €4 768 €3 444 €3 194 €---
88 121 €4 630 €3 307 €3 490 €---
98 283 €4 489 €3 165 €3 794 €---
108 449 €4 342 €3 018 €4 106 €---
118 618 €4 191 €2 867 €4 427 €---
128 790 €4 035 €2 711 €4 755 €---
138 966 €3 873 €2 549 €5 093 €---
149 145 €3 706 €2 382 €5 439 €---
159 328 €3 533 €2 210 €5 795 €---
169 515 €3 355 €2 031 €6 160 €---
179 705 €3 171 €1 847 €6 534 €---
189 899 €2 980 €1 656 €6 919 €---
1910 097 €2 784 €1 460 €7 314 €---
2010 299 €2 580 €1 256 €7 719 €---
2110 505 €2 370 €1 046 €8 135 €---
2210 715 €2 153 €829 €8 562 €---
2310 929 €1 928 €604 €9 001 €---
2411 148 €1 696 €373 €9 452 €---
2511 371 €1 457 €133 €9 914 €---
TOTAL226 441 €129 589 €60 191 €96 852 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 96 852 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 070 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 485 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 485 €-6 420 €+7 905 €
2+1 485 €0 €+1 485 €
3+1 485 €0 €+1 485 €
4+1 485 €0 €+1 485 €
5+1 485 €0 €+1 485 €
6+1 485 €0 €+1 485 €
7+1 485 €+493 €+992 €
8+1 485 €+1 047 €+438 €
9+1 485 €+1 138 €+347 €
10+1 485 €+1 232 €+253 €
11+1 485 €+1 328 €+157 €
12+1 485 €+1 427 €+58 €
13+1 485 €+1 528 €-43 €
14+1 485 €+1 632 €-147 €
15+1 485 €+1 738 €-253 €
16+1 485 €+1 848 €-363 €
17+1 485 €+1 960 €-475 €
18+1 485 €+2 076 €-591 €
19+1 485 €+2 194 €-709 €
20+1 485 €+2 316 €-831 €
21+1 485 €+2 441 €-956 €
22+1 485 €+2 569 €-1 084 €
23+1 485 €+2 700 €-1 215 €
24+1 485 €+2 835 €-1 350 €
25+1 485 €+2 974 €-1 489 €
Total+37 125 €+29 056 €+8 069 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 9 jours
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