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Maison de ville 5 pièces 135 m²

VilleMontbron (16)
Surface135m²
Coût Total191 770€
Loyer Annuel10 677€
Rentabilité5.57%
Cashflow/mois-187€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 119 000 €
Surface : 135 m²
Prix au m² : 881,48 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de ville 5 pièces 135 m²

Commerces et écoles à pied pour cette Maison de ville mitoyenne - 135 m² habitables en bon état général composée d'une entrée, cuisine salle à manger , salon , wc salle d'eau. A l'etage 3 chambres , salle de bain wc Grenier aménagé - cave CC électrique et poêle à pellets - DPE E321 / Ges B10 Grand parking arboré en façade

Surface : 135 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 21/03/2022

Consommation énergie primaire : 289 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 215.8 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 520 € et 3 420 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Montbron
Département : Charente
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 16220
Coordonnées : 45.667220, 0.499883
Total : 191 770€
Prix d'acquisition : 119 000€
Travaux : 63 250€
Valeur du bien : 182 250€
Frais de notaire : 9 520€
Coût estimé : 9 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 135m²
Loyer prédit : 6.59€/m²/mois
Fourchette : 5.26€ - 8.25€/m²/mois
Loyer total estimé : 890€/mois
Loyer annuel estimé : 10677€/an
Fourchette totale : 711€ - 1114€/mois
Fourchette annuelle : 8529€ - 13365€/an
Rentabilité brute :5.57%
Fourchette de rentabilité :4.45% - 6.97%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :933,33 €/m²
Basé sur :27 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :126 000 €
Prix d'achat :119 000 €
Décote à l'achat :-7 000€ (-5.6%)
Marge achat-revente :-65 770€ (-52.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :191 770€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :939,60€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :47,94€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 987,54€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :90 109,79€
Coût de l'assurance :14 382,75€
Taxe foncière : 1 067,65€/an
Soit par mois : 88,97€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 889,71€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 076,51€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-186,80€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 135 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique actuel
Quantité: 1 système pour 135 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 8 m² pour 135 m²)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de la cuisine équipée, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres - sol nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres - rafraîchissement nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :63 250 €(469 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:9 450€
    Isolation combles: 135 m² × 70€/m² = 9450€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:13 600€
    Fenêtres double vitrage: 17 fenêtres × 800€ = 13600€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Parquet flottant: 45 m² × 80€/m² = 3600€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs: 45 m² × 40€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
  • Second œuvre - Électricité:2 000€
    Tableau électrique: 1 tableau × 2000€ = 2000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montbron (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 39 050€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 890 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 677 €/an
Calcul : 890 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 247 €/an
Base de calcul : Emprunt de 191 770 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 575 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 068 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 63 250 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 71 140 €
Revenus locatifs : +10 677 €
Charges déductibles : -71 140 €
Résultat foncier Année 1 : -60 463 €(Déficit de 60 463 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 39 063 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 890 €/an
Revenus locatifs : +10 677 €
Charges déductibles : -7 890 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 787 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 39063.24 € reporté.
Prix d'achat du bien : 119 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 77 350 €(65% de 119 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 813 €/an
Calcul : 77 350 € × 3,636% = 2 813 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 677 €71 146 €6 253 €-60 469 €21 400 €39 069 €39 069 €
210 890 €7 728 €6 085 €3 162 €--35 907 €
311 108 €7 554 €5 911 €3 554 €--32 353 €
411 330 €7 374 €5 731 €3 956 €--28 397 €
511 557 €7 188 €5 545 €4 368 €--24 028 €
611 788 €6 996 €5 353 €4 791 €--19 237 €
712 023 €6 798 €5 155 €5 226 €--14 011 €
812 264 €6 593 €4 950 €5 671 €--8 340 €
912 509 €6 381 €4 738 €6 128 €--2 212 €
1012 759 €6 162 €4 519 €6 598 €---
1113 015 €5 935 €4 293 €7 079 €---
1213 275 €5 702 €4 059 €7 573 €---
1313 540 €5 460 €3 817 €8 081 €---
1413 811 €5 210 €3 567 €8 601 €---
1514 087 €4 952 €3 309 €9 136 €---
1614 369 €4 685 €3 042 €9 684 €---
1714 657 €4 409 €2 766 €10 248 €---
1814 950 €4 124 €2 481 €10 826 €---
1915 249 €3 829 €2 186 €11 420 €---
2015 554 €3 525 €1 882 €12 029 €---
2115 865 €3 210 €1 567 €12 655 €---
2216 182 €2 885 €1 242 €13 297 €---
2316 506 €2 548 €905 €13 957 €---
2416 836 €2 201 €558 €14 635 €---
2517 173 €1 842 €199 €15 331 €---
TOTAL341 972 €194 434 €90 110 €147 538 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 147 538 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 677 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 242 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 242 €-6 420 €+8 662 €
2+2 242 €0 €+2 242 €
3+2 242 €0 €+2 242 €
4+2 242 €0 €+2 242 €
5+2 242 €0 €+2 242 €
6+2 242 €0 €+2 242 €
7+2 242 €0 €+2 242 €
8+2 242 €0 €+2 242 €
9+2 242 €0 €+2 242 €
10+2 242 €+1 316 €+926 €
11+2 242 €+2 124 €+118 €
12+2 242 €+2 272 €-30 €
13+2 242 €+2 424 €-182 €
14+2 242 €+2 580 €-338 €
15+2 242 €+2 741 €-499 €
16+2 242 €+2 905 €-663 €
17+2 242 €+3 074 €-832 €
18+2 242 €+3 248 €-1 006 €
19+2 242 €+3 426 €-1 184 €
20+2 242 €+3 609 €-1 367 €
21+2 242 €+3 796 €-1 554 €
22+2 242 €+3 989 €-1 747 €
23+2 242 €+4 187 €-1 945 €
24+2 242 €+4 390 €-2 148 €
25+2 242 €+4 599 €-2 357 €
Total+56 050 €+44 261 €+11 789 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 34 jours
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