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Achat : Appartement (55000)

VilleBar-le-Duc (55)
Surface68m²
Coût Total112 060€
Loyer Annuel6 053€
Rentabilité5.40%
Cashflow/mois-154€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 72 000 €
Surface : 68 m²
Prix au m² : 1 058,82 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 68 m², 4 pièces, 2 chambres, 1 salle de bain, Cave, 1 garage, Structure/extérieur à rafraîchir

'' Nouvelle Exclusivité '' à Bar-Le-Duc quartier Marbot, APPARTEMENT de 68.42m² situé au 1er étage. Comprenant: un séjour avec accés loggia, cuisine, 2 chambres, salle de douche, fenêtres PVC, cave et garage privatif. Petite copropriété ayant voté des travaux d'isolation extérieure représentant une quote part de 12 000€ à charge du vendeur, compris dans le prix de vente. Ses atouts: - Exposition et vue dégagée. - Sa loggia et son garage. - Les travaux d'isolation extérieure apportant une économie sur les charges de chauffage. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie de ce logement pour un usage standard est compris entre 1086 € et 1470 € 2021, étant l'année de référence des prix de l'énergie utilisés pour établir cette estimation.

Ville : Bar-le-Duc
Département : Meuse
Région : Grand Est
Code postal : 55000
Coordonnées : 48.784280, 5.164600
Total : 112 060€
Prix d'acquisition : 72 000€
Travaux : 34 300€
Valeur du bien : 106 300€
Frais de notaire : 5 760€
Coût estimé : 5 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 68m²
Loyer prédit : 7.42€/m²/mois
Fourchette : 5.55€ - 9.92€/m²/mois
Loyer total estimé : 504€/mois
Loyer annuel estimé : 6053€/an
Fourchette totale : 377€ - 675€/mois
Fourchette annuelle : 4525€ - 8098€/an
Rentabilité brute :5.40%
Fourchette de rentabilité :4.04% - 7.23%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 071,43 €/m²
Basé sur :17 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :72 857 €
Prix d'achat :72 000 €
Décote à l'achat :-857€ (-1.2%)
Marge achat-revente :-39 203€ (-53.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :112 060€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :562,80€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :44,82€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 607,63€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :56 781,01€
Coût de l'assurance :13 447,20€
Taxe foncière : 605,33€/an
Soit par mois : 50,44€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 504,44€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 658,07€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-153,63€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 68 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - nécessité de mise aux normes et amélioration de l'esthétique
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 300 €(504 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries:6 300€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 900€ = 6300€, Main d'œuvre: inclus
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 24 m² × 75€/m² = 1800€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 50€/m² = 1200€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 50€/m² = 1000€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bar-le-Duc (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 22 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 504 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 053 €/an
Calcul : 504 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 906 €/an
Base de calcul : Emprunt de 112 060 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 538 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 605 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 39 350 €
Revenus locatifs : +6 053 €
Charges déductibles : -39 350 €
Résultat foncier Année 1 : -33 296 €(Déficit de 33 296 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 11 896 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 050 €/an
Revenus locatifs : +6 053 €
Charges déductibles : -5 050 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 004 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 11896.25 € reporté.
Prix d'achat du bien : 72 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 46 800 €(65% de 72 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 702 €/an
Calcul : 46 800 € × 3,636% = 1 702 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 053 €39 353 €3 910 €-33 300 €21 400 €11 900 €11 900 €
26 174 €4 951 €3 808 €1 223 €--10 677 €
36 298 €4 846 €3 702 €1 452 €--9 224 €
46 424 €4 736 €3 593 €1 688 €--7 537 €
56 552 €4 623 €3 479 €1 930 €--5 607 €
66 683 €4 505 €3 362 €2 178 €--3 429 €
76 817 €4 383 €3 240 €2 434 €--995 €
86 953 €4 257 €3 114 €2 696 €---
97 092 €4 127 €2 984 €2 966 €---
107 234 €3 992 €2 848 €3 243 €---
117 379 €3 852 €2 708 €3 527 €---
127 527 €3 706 €2 563 €3 820 €---
137 677 €3 556 €2 413 €4 121 €---
147 831 €3 400 €2 257 €4 430 €---
157 987 €3 239 €2 096 €4 748 €---
168 147 €3 072 €1 929 €5 075 €---
178 310 €2 899 €1 756 €5 411 €---
188 476 €2 719 €1 576 €5 757 €---
198 646 €2 534 €1 390 €6 112 €---
208 819 €2 341 €1 198 €6 477 €---
218 995 €2 142 €999 €6 853 €---
229 175 €1 936 €792 €7 239 €---
239 358 €1 722 €578 €7 637 €---
249 545 €1 500 €357 €8 045 €---
259 736 €1 271 €127 €8 466 €---
TOTAL193 889 €119 661 €56 781 €74 228 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 74 228 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 053 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 271 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 271 €-6 420 €+7 691 €
2+1 271 €0 €+1 271 €
3+1 271 €0 €+1 271 €
4+1 271 €0 €+1 271 €
5+1 271 €0 €+1 271 €
6+1 271 €0 €+1 271 €
7+1 271 €0 €+1 271 €
8+1 271 €+510 €+761 €
9+1 271 €+890 €+381 €
10+1 271 €+973 €+298 €
11+1 271 €+1 058 €+213 €
12+1 271 €+1 146 €+125 €
13+1 271 €+1 236 €+35 €
14+1 271 €+1 329 €-58 €
15+1 271 €+1 424 €-153 €
16+1 271 €+1 523 €-252 €
17+1 271 €+1 623 €-352 €
18+1 271 €+1 727 €-456 €
19+1 271 €+1 834 €-563 €
20+1 271 €+1 943 €-672 €
21+1 271 €+2 056 €-785 €
22+1 271 €+2 172 €-901 €
23+1 271 €+2 291 €-1 020 €
24+1 271 €+2 414 €-1 143 €
25+1 271 €+2 540 €-1 269 €
Total+31 775 €+22 268 €+9 507 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
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