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Appartement 3 pièces

Bien expiré
VilleSaint-Herblain (44)
Surface75m²
Coût Total197 227€
Loyer Annuel11 027€
Rentabilité5.59%
Cashflow/mois-218€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 137 340 €
Surface : 75 m²
Prix au m² : 1 831,2 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement T3, au 4ème et dernier étage, profitant d'une belle luminosité. Ce bien se compose d'une entrée, cuisine, séjour, de deux chambres, salle de bains, WC séparé et dressing. Cave. Parking couvert. Appartement calme et spacieux au potentiel intéressant. Travaux de rafraîchissemeent à prévoir. Copropriété tranquille et sécurisée. Espaces verts aux abords de l'immeuble. Transports et écoles à proximité. Bus: C20/ C8/ C1/ C3/ 23 Tram: T1 Nombre de lots de la Copropriété : 25 Honoraires de 9 % TTC inclus à la charge de l'acquéreur (126 000 € hors honoraires) Votre agent commercial 3G IMMO sur place EI

  • Marie-Astrid MELOT inscrite au RSAC de NANTES n° 788 884 880 Selon l'article L.561.5 du Code Monétaire et Financier, pour l'organisation de la visite, la présentation d'une pièce d'identité vous sera demandée. Logement à consommation énergétique excessive. Numéro de mandat : 219569MAM
Ville : Saint-Herblain
Département : Loire-Atlantique
Région : Pays de la Loire
Code postal : 44800
Coordonnées : 47.225633, -1.627751
Total : 197 227€
Prix d'acquisition : 137 340€
Travaux : 48 900€
Valeur du bien : 186 240€
Frais de notaire : 10 987€
Coût estimé : 10 987€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75m²
Loyer prédit : 12.25€/m²/mois
Fourchette : 10.36€ - 14.49€/m²/mois
Loyer total estimé : 919€/mois
Loyer annuel estimé : 11027€/an
Fourchette totale : 777€ - 1087€/mois
Fourchette annuelle : 9325€ - 13040€/an
Rentabilité brute :5.59%
Fourchette de rentabilité :4.73% - 6.61%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :197 227€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :987,36€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :57,52€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 044,89€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :98 982,45€
Coût de l'assurance :17 257,36€
Taxe foncière : 1 102,70€/an
Soit par mois : 91,89€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 918,92€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 136,78€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-217,86€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Non trouvé • Confiance : Élevée
Logement à consommation énergétique excessive.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 75 m²
Raison: DPE G - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 75 m²)
Raison: DPE G - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE G - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la moquette et peinture des murs
Quantité: 20 m² de moquette et peinture
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon en mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la moquette et peinture des murs dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 2/5 visible sur photos - chambres en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :48 900 €(652 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 7500€ = 7500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salon:2 900€
    Moquette: 20 m² × 40€/m² = 800€, Peinture murs: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres:3 600€
    Moquette: 24 m² × 40€/m² = 960€, Peinture murs: 24 m² × 30€/m² = 720€, Main d'œuvre: 1920€
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 2000€/m² = 10000€, Main d'œuvre: -2000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nantes (pas d'ajustement). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 20 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 919 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 027 €/an
Calcul : 919 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 816 €/an
Base de calcul : Emprunt de 197 227 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 690 €/an
Calcul : 58 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 103 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 48 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 57 509 €
Revenus locatifs : +11 027 €
Charges déductibles : -57 509 €
Résultat foncier Année 1 : -46 482 €(Déficit de 46 482 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 25 082 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 609 €/an
Revenus locatifs : +11 027 €
Charges déductibles : -8 609 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 418 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 25082.38 € reporté.
Prix d'achat du bien : 137 340 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 89 271 €(65% de 137 340 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 246 €/an
Calcul : 89 271 € × 3,636% = 3 246 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 027 €57 516 €6 823 €-46 489 €21 400 €25 089 €25 089 €
211 248 €8 437 €6 644 €2 810 €--22 278 €
311 473 €8 252 €6 459 €3 221 €--19 058 €
411 702 €8 060 €6 267 €3 642 €--15 416 €
511 936 €7 862 €6 069 €4 074 €--11 342 €
612 175 €7 656 €5 863 €4 518 €--6 823 €
712 418 €7 443 €5 650 €4 975 €--1 849 €
812 667 €7 223 €5 430 €5 444 €---
912 920 €6 995 €5 202 €5 925 €---
1013 178 €6 758 €4 965 €6 420 €---
1113 442 €6 513 €4 720 €6 928 €---
1213 711 €6 260 €4 467 €7 451 €---
1313 985 €5 997 €4 204 €7 988 €---
1414 265 €5 725 €3 932 €8 539 €---
1514 550 €5 444 €3 651 €9 106 €---
1614 841 €5 152 €3 359 €9 689 €---
1715 138 €4 850 €3 057 €10 287 €---
1815 440 €4 538 €2 745 €10 903 €---
1915 749 €4 214 €2 421 €11 535 €---
2016 064 €3 879 €2 086 €12 186 €---
2116 386 €3 531 €1 738 €12 854 €---
2216 713 €3 172 €1 379 €13 541 €---
2317 048 €2 800 €1 007 €14 248 €---
2417 388 €2 414 €621 €14 975 €---
2517 736 €2 015 €222 €15 722 €---
TOTAL353 199 €192 707 €98 982 €160 491 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 160 491 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 027 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 316 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 316 €-6 420 €+8 736 €
2+2 316 €0 €+2 316 €
3+2 316 €0 €+2 316 €
4+2 316 €0 €+2 316 €
5+2 316 €0 €+2 316 €
6+2 316 €0 €+2 316 €
7+2 316 €0 €+2 316 €
8+2 316 €+1 078 €+1 238 €
9+2 316 €+1 778 €+538 €
10+2 316 €+1 926 €+390 €
11+2 316 €+2 079 €+237 €
12+2 316 €+2 235 €+81 €
13+2 316 €+2 396 €-80 €
14+2 316 €+2 562 €-246 €
15+2 316 €+2 732 €-416 €
16+2 316 €+2 907 €-591 €
17+2 316 €+3 086 €-770 €
18+2 316 €+3 271 €-955 €
19+2 316 €+3 461 €-1 145 €
20+2 316 €+3 656 €-1 340 €
21+2 316 €+3 856 €-1 540 €
22+2 316 €+4 062 €-1 746 €
23+2 316 €+4 274 €-1 958 €
24+2 316 €+4 492 €-2 176 €
25+2 316 €+4 717 €-2 401 €
Total+57 900 €+48 147 €+9 753 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 92 jours
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