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T5 - 3 chambre - TOURS SUD HamPV

VilleTours (37)
Surface100
Coût Total212 880
Loyer Annuel14 515
Rentabilité6.82%
Cashflow/mois-262
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 178 500 €
Surface : 100 m²
Prix au m² : 1 785 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 17
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur gaz collectif, Nombre d'égages : 19, Nombre de WC : 1

TOURS SUD, appartement de type 5, 3 chambres, 99 m² avec vue imprenable sur le Cher et sur Tours. Il se compose d'une grande entrée avec placard et cellier, un double séjour, 3 chambres, couloir avec placard, cuisine, salle d'eau, WC séparés, buanderie et 2 balcon / terrasse. Huisserie double vitrage de 2021, climatisation et électricité refaite. Rafraichissement à prévoir sur l'entrée, séjour et cuisine.

Le bien comprend 1 lot, et il est situé dans une copropriété de 90 lots (les charges courantes annuelles moyennes de copropriété sont de 2581.56 € et le syndicat des copropriétaires fait l'objet d'une procédure citée à l'article L. 721-1 du code de la construction et de l'habitation).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Prix de vente : 178 500 € Honoraires charge vendeur

Contactez votre consultant megAgence : David CARVALHO, Tél. : 0646252172, E-mail : david.carvalho@megagence.com - EI - Agent commercial immatriculé au RSAC de TOURS sous le numéro 810 114 454 - https://www.megagence.com/web/public/pdf/megAgence-bareme-honoraires.pdf

Ville : Tours
Département : Indre-et-Loire
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 37200
Coordonnées : 47.370355, 0.709722
Total : 212 880
Prix d'acquisition : 178 500
Travaux : 20 100
Valeur du bien : 198 600
Frais de notaire : 14 280
Coût estimé : 14 280
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 100
Loyer prédit : 12.10€/m²/mois
Fourchette : 9.56€ - 15.31€/m²/mois
Loyer total estimé : 1210€/mois
Loyer annuel estimé : 14515€/an
Fourchette totale : 956€ - 1531€/mois
Fourchette annuelle : 11468€ - 18371€/an
Rentabilité brute :6.82%
Fourchette de rentabilité :5.39% - 8.63%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 716,8 €/m²
Basé sur :226 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :171 680
Prix d'achat :178 500
Décote à l'achat :+6 820 (+4.0%)
Marge achat-revente :-41 200€ (-24.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :212 880
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 055,48€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :79,83€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 1 135,31€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :103 763,93
Coût de l'assurance :23 949,00
Taxe foncière : 1 451,50€/an
Soit par mois : 120,96€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 215,13€/mois
Soit par an : 2 581,56€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 209,58€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 471,40€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-261,81€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 146 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - sol en état correct nécessitant rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rénovation de la cuisine avec mise à jour des éléments vétustes
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rénovation du salon avec peinture et mise à jour des éléments vétustes
Quantité: salon complet
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :20 100(201 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:2 700
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 540€
  • Cuisine - Rafraîchissement:12 000
    Rénovation cuisine complète: 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salon - Rafraîchissement:5 400
    Peinture murs: 50 m² × 30€/m² = 1500€, Main d'œuvre: 3900€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tours (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 210 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 515 €/an
Calcul : 1 210 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 167 €/an
Base de calcul : Emprunt de 212 880 à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 958 €/an
Calcul : 80 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 452 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 582 €/an
Calcul : 215 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 20 100
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 32 258
Revenus locatifs : +14 515
Charges déductibles : -32 258
Résultat foncier Année 1 : -17 743(Déficit de 17 743 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 7 043
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 158 €/an
Revenus locatifs : +14 515
Charges déductibles : -12 158
Résultat foncier Années 2+ : 2 357 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 7043.04 € reporté.
Prix d'achat du bien : 178 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 116 025(65% de 178 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 219 €/an
Calcul : 116 025 € × 3,636% = 4 219
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 51532 2657 174-17 75010 700 €7 050 €7 050 €
214 80511 9756 9842 831--4 219 €
315 10111 7786 7873 324--896 €
415 40311 5746 5833 829---
515 71211 3646 3734 348---
616 02611 1466 1554 880---
716 34610 9205 9295 426---
816 67310 6875 6965 986---
917 00710 4455 4546 561---
1017 34710 1955 2047 151---
1117 6949 9374 9467 757---
1218 0489 6704 6798 378---
1318 4099 3934 4029 016---
1418 7779 1074 1169 670---
1519 1528 8113 82010 342---
1619 5358 5043 51311 031---
1719 9268 1873 19611 739---
1820 3257 8592 86812 465---
1920 7317 5202 52913 211---
2021 1467 1692 17813 977---
2121 5696 8051 81414 763---
2222 0006 4291 43815 570---
2322 4406 0411 05016 399---
2422 8895 63864717 251---
2523 3465 22223118 125---
TOTAL464 920248 639103 764216 28110 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 216 281
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 515 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 048 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 048-3 210+6 258
2+3 0480+3 048
3+3 0480+3 048
4+3 048+880+2 168
5+3 048+1 304+1 744
6+3 048+1 464+1 584
7+3 048+1 628+1 420
8+3 048+1 796+1 252
9+3 048+1 968+1 080
10+3 048+2 145+903
11+3 048+2 327+721
12+3 048+2 513+535
13+3 048+2 705+343
14+3 048+2 901+147
15+3 048+3 103-55
16+3 048+3 309-261
17+3 048+3 522-474
18+3 048+3 740-692
19+3 048+3 963-915
20+3 048+4 193-1 145
21+3 048+4 429-1 381
22+3 048+4 671-1 623
23+3 048+4 920-1 872
24+3 048+5 175-2 127
25+3 048+5 437-2 389
Total+76 200+64 884+11 316
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 45 jours
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