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Détails du bien

VilleMontluçon (03)
Surface90m²
Coût Total85 600€
Loyer Annuel8 375€
Rentabilité9.78%
Cashflow/mois+36€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 66 000 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 733,33 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Parking, Salle de bains : 1, Nombre d'étages : 4, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

A vendre appartement F4 (90 m²), composé d'un grand hall d'entrée desservant une cuisine, une salle à manger, trois chambres, une salle d'eau et un wc séparé. L'appartement est équipée de double vitrage et d'un chauffage à climatisation réversible !! Une place de parking privative et un garage !!

Copropriété de 3 lots - dont 1 lots habitation. (Non soumis à un impayé).

Charges annuelles : 1800.00 euros.

Ville : Montluçon
Département : Allier
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 03100
Total : 85 600€
Prix d'acquisition : 66 000€
Travaux : 14 320€
Valeur du bien : 80 320€
Frais de notaire : 5 280€
Coût estimé : 5 280€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90m²
Loyer prédit : 7.75€/m²/mois
Fourchette : 6.09€ - 9.88€/m²/mois
Loyer total estimé : 698€/mois
Loyer annuel estimé : 8375€/an
Fourchette totale : 548€ - 889€/mois
Fourchette annuelle : 6573€ - 10670€/an
Rentabilité brute :9.78%
Fourchette de rentabilité :7.68% - 12.47%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :740,62 €/m²
Basé sur :167 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :66 656 €
Prix d'achat :66 000 €
Décote à l'achat :-656€ (-1.0%)
Marge achat-revente :-18 944€ (-28.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :85 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :418,05€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :24,25€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 442,30€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :39 814,29€
Coût de l'assurance :7 276,00€
Taxe foncière : 837,50€/an
Soit par mois : 69,79€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 150,00€/mois
Soit par an : 1 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 697,91€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 662,09€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :35,82€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 221 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire, le chauffage à climatisation réversible est en bon état.
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Appartement - Système de chauffage déjà performant.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture de la cuisine.
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état mais peinture à rafraîchir.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture du salon.
Quantité: 12 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - peinture usée.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 3 chambres.
Quantité: 36 m² (3 chambres)
Raison: État 3/5 visible sur photos - peinture usée.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage des murs et du sol.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :14 320 €(159 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune action nécessaire, le chauffage à climatisation réversible est en bon état.
  • Cuisine - Peinture:400€
    Peinture cuisine: 10 m² × 40€/m² = 400€ (moyenne 30-50€/m² incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:480€
    Peinture salon: 12 m² × 40€/m² = 480€ (moyenne 30-50€/m² incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 440€
    Peinture chambres: 36 m² × 40€/m² = 1440€ (moyenne 30-50€/m² incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation salle de bain: 6 m² × 2000€/m² = 12000€ (moyenne 1000-3000€/m² incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montluçon (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 698 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 375 €/an
Calcul : 698 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 763 €/an
Base de calcul : Emprunt de 85 600 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 291 €/an
Calcul : 24 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 837 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 800 €/an
Calcul : 150 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 14 320 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 20 011 €
Revenus locatifs : +8 375 €
Charges déductibles : -20 011 €
Résultat foncier Année 1 : -11 636 €(Déficit de 11 636 €)
Imputable sur revenu global : 11 636 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 691 €/an
Revenus locatifs : +8 375 €
Charges déductibles : -5 691 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 684 €/an
Prix d'achat du bien : 66 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 900 €(65% de 66 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 560 €/an
Calcul : 42 900 € × 3,636% = 1 560 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 375 €20 014 €2 766 €-11 639 €11 639 €--
28 542 €5 619 €2 691 €2 923 €---
38 713 €5 542 €2 614 €3 171 €---
48 888 €5 462 €2 534 €3 425 €---
59 065 €5 380 €2 451 €3 685 €---
69 247 €5 295 €2 366 €3 952 €---
79 432 €5 207 €2 278 €4 225 €---
89 620 €5 116 €2 187 €4 504 €---
99 813 €5 022 €2 094 €4 791 €---
1010 009 €4 925 €1 997 €5 084 €---
1110 209 €4 825 €1 896 €5 384 €---
1210 413 €4 721 €1 793 €5 692 €---
1310 621 €4 614 €1 686 €6 007 €---
1410 834 €4 504 €1 575 €6 330 €---
1511 051 €4 389 €1 461 €6 661 €---
1611 272 €4 271 €1 343 €7 000 €---
1711 497 €4 149 €1 221 €7 348 €---
1811 727 €4 023 €1 095 €7 704 €---
1911 962 €3 893 €965 €8 068 €---
2012 201 €3 759 €830 €8 442 €---
2112 445 €3 620 €691 €8 825 €---
2212 694 €3 476 €548 €9 217 €---
2312 948 €3 328 €399 €9 620 €---
2413 206 €3 175 €246 €10 032 €---
2513 471 €3 016 €88 €10 454 €---
TOTAL268 252 €127 348 €39 814 €140 905 €11 639 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 492 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 140 905 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 375 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 759 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 759 €-3 492 €+5 251 €
2+1 759 €+877 €+882 €
3+1 759 €+951 €+808 €
4+1 759 €+1 028 €+731 €
5+1 759 €+1 106 €+653 €
6+1 759 €+1 186 €+573 €
7+1 759 €+1 267 €+492 €
8+1 759 €+1 351 €+408 €
9+1 759 €+1 437 €+322 €
10+1 759 €+1 525 €+234 €
11+1 759 €+1 615 €+144 €
12+1 759 €+1 708 €+51 €
13+1 759 €+1 802 €-43 €
14+1 759 €+1 899 €-140 €
15+1 759 €+1 998 €-239 €
16+1 759 €+2 100 €-341 €
17+1 759 €+2 204 €-445 €
18+1 759 €+2 311 €-552 €
19+1 759 €+2 420 €-661 €
20+1 759 €+2 533 €-774 €
21+1 759 €+2 647 €-888 €
22+1 759 €+2 765 €-1 006 €
23+1 759 €+2 886 €-1 127 €
24+1 759 €+3 010 €-1 251 €
25+1 759 €+3 136 €-1 377 €
Total+43 975 €+42 271 €+1 704 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 22 jours
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