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Achat appartement

Bien expiré
VilleCarcassonne (11)
Surface46m²
Coût Total82 000€
Loyer Annuel7 163€
Rentabilité8.74%
Cashflow/mois+114€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 50 000 €
Surface : 46 m²
Prix au m² : 1 086,96 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Parking, Salle de bains : 1, Nombre d'étages : 2, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

L'Agence LOUBAT IMMOBILIER située à CARCASSONNE, spécialiste de l'IMMOBILIER depuis 1958 sur Carcassonne vous proprose à la vente: Un appartement de type 2 situé à Montredon dans une réseidence sécurisée. le bien est loué. idéal investissement. Cet appartement comprend: un hall d'entrée avec placard, un séjour, un coin cuisine semi-équipée, un dégagement, une salle de bains, WC séparés, une chambre avec placard, un balcon et une place de parking. Contact: Cathy, Sonia et Mr SANGEUX

Ville : Carcassonne
Département : Aude
Région : Occitanie
Code postal : 11000
Coordonnées : 43.229160, 2.321830
Total : 82 000€
Prix d'acquisition : 50 000€
Travaux : 28 000€
Valeur du bien : 78 000€
Frais de notaire : 4 000€
Coût estimé : 4 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 46m²
Loyer prédit : 12.98€/m²/mois
Fourchette : 10.46€ - 16.10€/m²/mois
Loyer total estimé : 597€/mois
Loyer annuel estimé : 7163€/an
Fourchette totale : 481€ - 741€/mois
Fourchette annuelle : 5772€ - 8889€/an
Rentabilité brute :8.74%
Fourchette de rentabilité :7.04% - 10.84%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :82 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :400,03€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :23,23€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 423,27€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :38 009,78€
Coût de l'assurance :6 970,00€
Taxe foncière : 716,31€/an
Soit par mois : 59,69€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 596,92€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 482,96€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :113,96€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Estimé (année de construction) • Confiance : Faible
Année de construction 2001, généralement classe D ou C.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique individuel actuel
Quantité: 1 système pour 46 m²
Raison: DPE D - Appartement - Solution prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique de l'eau chaude
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et petits travaux cosmétiques pour moderniser la cuisine
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :28 000 €(609 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:7 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 7500€ = 7500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:4 000€
    Fenêtres double vitrage performant: 5 fenêtres × 800€ = 4000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Rénovation:3 000€
    Rénovation chambre: 1 chambre (12 m²) × 3000€ = 3000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine - Rafraîchissement:2 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 2000€ = 2000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Carcassonne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 15 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 597 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 163 €/an
Calcul : 597 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 639 €/an
Base de calcul : Emprunt de 82 000 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 279 €/an
Calcul : 23 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 716 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 28 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 31 634 €
Revenus locatifs : +7 163 €
Charges déductibles : -31 634 €
Résultat foncier Année 1 : -24 471 €(Déficit de 24 471 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 3 071 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 634 €/an
Revenus locatifs : +7 163 €
Charges déductibles : -3 634 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 529 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 3070.56 € reporté.
Prix d'achat du bien : 50 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 32 500 €(65% de 50 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 182 €/an
Calcul : 32 500 € × 3,636% = 1 182 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 163 €31 636 €2 641 €-24 473 €21 400 €3 073 €3 073 €
27 306 €3 565 €2 570 €3 742 €---
37 452 €3 491 €2 496 €3 961 €---
47 602 €3 415 €2 420 €4 187 €---
57 754 €3 336 €2 341 €4 418 €---
67 909 €3 255 €2 259 €4 654 €---
78 067 €3 170 €2 175 €4 896 €---
88 228 €3 084 €2 088 €5 145 €---
98 393 €2 994 €1 999 €5 399 €---
108 561 €2 901 €1 906 €5 659 €---
118 732 €2 805 €1 810 €5 926 €---
128 906 €2 706 €1 711 €6 200 €---
139 085 €2 604 €1 609 €6 480 €---
149 266 €2 499 €1 503 €6 768 €---
159 452 €2 389 €1 394 €7 062 €---
169 641 €2 277 €1 282 €7 364 €---
179 833 €2 160 €1 165 €7 673 €---
1810 030 €2 040 €1 045 €7 990 €---
1910 231 €1 916 €921 €8 315 €---
2010 435 €1 787 €792 €8 648 €---
2110 644 €1 655 €660 €8 989 €---
2210 857 €1 518 €523 €9 339 €---
2311 074 €1 376 €381 €9 698 €---
2411 295 €1 230 €235 €10 066 €---
2511 521 €1 079 €84 €10 443 €---
TOTAL229 435 €90 887 €38 010 €138 548 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 138 548 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 163 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 504 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 504 €-6 420 €+7 924 €
2+1 504 €+201 €+1 303 €
3+1 504 €+1 188 €+316 €
4+1 504 €+1 256 €+248 €
5+1 504 €+1 325 €+179 €
6+1 504 €+1 396 €+108 €
7+1 504 €+1 469 €+35 €
8+1 504 €+1 543 €-39 €
9+1 504 €+1 620 €-116 €
10+1 504 €+1 698 €-194 €
11+1 504 €+1 778 €-274 €
12+1 504 €+1 860 €-356 €
13+1 504 €+1 944 €-440 €
14+1 504 €+2 030 €-526 €
15+1 504 €+2 119 €-615 €
16+1 504 €+2 209 €-705 €
17+1 504 €+2 302 €-798 €
18+1 504 €+2 397 €-893 €
19+1 504 €+2 494 €-990 €
20+1 504 €+2 594 €-1 090 €
21+1 504 €+2 697 €-1 193 €
22+1 504 €+2 802 €-1 298 €
23+1 504 €+2 909 €-1 405 €
24+1 504 €+3 020 €-1 516 €
25+1 504 €+3 133 €-1 629 €
Total+37 600 €+41 564 €+-3 964 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 119 jours
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