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Maison 105 m² - Centre Saint-Caradec Trégomel - 3 chambres -

VilleSaint-Caradec-Trégomel (56)
Surface105.76m²
Coût Total154 815€
Loyer Annuel9 774€
Rentabilité6.31%
Cashflow/mois-106€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 98 440 €
Surface : 105.76 m²
Prix au m² : 930,79 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur électrique individuel, Cave, Nombre de WC : 2, Cheminée, Jardin

Votre agence Nestenn vous propose cette jolie maison de ville au coeur de la commune de Saint Caradec Trégomel. D'une superficie de 105 m² habitable, sur deux niveaux, elle propose au rez-de-chaussée, une entrée avec salon séjour équipée d'une cheminée insert, une cuisine meublée et d'un poêle à pellets, une cave, une salle d'eau et un WC. A l'étage, un palier sur parquet distribue deux belles chambres dont une avec un point d'eau et WC, une avec placard et un bureau. Combles aménageables au dernier niveau. Un garage non attenant et un peit hangar complètent l'ensemble. Un terrain d'une superficie d'environ 1000 m². Idéalement située dans le bourg, à proximité des commerces et écoles. Maison nécessitant des travaux de raffraichissement uniquement. Chauffage électrique et bois. Menuiseries en PVC double vitrage.

  • 15 min de Plouay,
  • 15 min du Faouët,
  • 35 min de Lorient. Votre agence se tient à votre disposition pour tout renseignement sur ce bien à découvrir rapidement. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr (7.00 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/302976.pdf
Ville : Saint-Caradec-Trégomel
Département : Morbihan
Région : Bretagne
Code postal : 56540
Coordonnées : 48.031844, -3.343741
Total : 154 815€
Prix d'acquisition : 98 440€
Travaux : 48 500€
Valeur du bien : 146 940€
Frais de notaire : 7 875€
Coût estimé : 7 875€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 105.76m²
Loyer prédit : 7.70€/m²/mois
Fourchette : 6.07€ - 9.77€/m²/mois
Loyer total estimé : 815€/mois
Loyer annuel estimé : 9774€/an
Fourchette totale : 642€ - 1033€/mois
Fourchette annuelle : 7706€ - 12398€/an
Rentabilité brute :6.31%
Fourchette de rentabilité :4.98% - 8.01%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 508,93 €/m²
Basé sur :12 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :159 584 €
Prix d'achat :98 440 €
Décote à l'achat :-61 144€ (-38.3%)
Marge achat-revente :4 769€ (3.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :154 815€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :777,53€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :61,93€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 839,46€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :78 445,05€
Coût de l'assurance :18 577,80€
Taxe foncière : 977,45€/an
Soit par mois : 81,45€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 814,54€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 920,91€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-106,38€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 295 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 105 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 105 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - cuisine nécessitant un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage et la plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - salle de bain nécessitant un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 assumé - salon nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :48 500 €(459 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation des combles:6 300€
    Isolation des combles: 105 m² × 60€/m² = 6300€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:4 000€
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 1000€ = 4000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Revêtement sol (Chambres):3 600€
    Parquet flottant: 45 m² × 80€/m² = 3600€ (main d'œuvre incluse)
  • Peinture (Chambres):1 800€
    Peinture murs et plafonds: 45 m² × 40€/m² = 1800€ (main d'œuvre incluse)
  • Peinture (Salon):800€
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Caradec-Trégomel (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 22 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation des combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 815 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 774 €/an
Calcul : 815 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 397 €/an
Base de calcul : Emprunt de 154 815 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 743 €/an
Calcul : 62 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 977 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 48 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 617 €
Revenus locatifs : +9 774 €
Charges déductibles : -55 617 €
Résultat foncier Année 1 : -45 843 €(Déficit de 45 843 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 24 443 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 117 €/an
Revenus locatifs : +9 774 €
Charges déductibles : -7 117 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 657 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 24442.84 € reporté.
Prix d'achat du bien : 98 440 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 63 986 €(65% de 98 440 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 327 €/an
Calcul : 63 986 € × 3,636% = 2 327 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 774 €55 622 €5 402 €-45 848 €21 400 €24 448 €24 448 €
29 970 €6 981 €5 261 €2 989 €--21 459 €
310 169 €6 835 €5 115 €3 334 €--18 125 €
410 373 €6 684 €4 964 €3 689 €--14 437 €
510 580 €6 528 €4 807 €4 053 €--10 384 €
610 792 €6 365 €4 645 €4 427 €--5 958 €
711 008 €6 197 €4 477 €4 811 €--1 147 €
811 228 €6 023 €4 302 €5 205 €---
911 452 €5 843 €4 122 €5 610 €---
1011 681 €5 656 €3 935 €6 026 €---
1111 915 €5 462 €3 742 €6 453 €---
1212 153 €5 262 €3 541 €6 892 €---
1312 396 €5 054 €3 333 €7 342 €---
1412 644 €4 839 €3 118 €7 805 €---
1512 897 €4 616 €2 895 €8 281 €---
1613 155 €4 385 €2 665 €8 770 €---
1713 418 €4 146 €2 425 €9 272 €---
1813 687 €3 898 €2 178 €9 788 €---
1913 960 €3 642 €1 921 €10 319 €---
2014 240 €3 376 €1 655 €10 864 €---
2114 524 €3 100 €1 380 €11 424 €---
2214 815 €2 815 €1 095 €12 000 €---
2315 111 €2 520 €799 €12 591 €---
2415 413 €2 214 €493 €13 200 €---
2515 722 €1 897 €176 €13 825 €---
TOTAL313 079 €169 959 €78 445 €143 120 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 143 120 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 774 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 053 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 053 €-6 420 €+8 473 €
2+2 053 €0 €+2 053 €
3+2 053 €0 €+2 053 €
4+2 053 €0 €+2 053 €
5+2 053 €0 €+2 053 €
6+2 053 €0 €+2 053 €
7+2 053 €0 €+2 053 €
8+2 053 €+1 217 €+836 €
9+2 053 €+1 683 €+370 €
10+2 053 €+1 808 €+245 €
11+2 053 €+1 936 €+117 €
12+2 053 €+2 067 €-14 €
13+2 053 €+2 203 €-150 €
14+2 053 €+2 342 €-289 €
15+2 053 €+2 484 €-431 €
16+2 053 €+2 631 €-578 €
17+2 053 €+2 782 €-729 €
18+2 053 €+2 937 €-884 €
19+2 053 €+3 096 €-1 043 €
20+2 053 €+3 259 €-1 206 €
21+2 053 €+3 427 €-1 374 €
22+2 053 €+3 600 €-1 547 €
23+2 053 €+3 777 €-1 724 €
24+2 053 €+3 960 €-1 907 €
25+2 053 €+4 148 €-2 095 €
Total+51 325 €+42 936 €+8 389 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 23 jours
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