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Achat maison 1 étage

Bien expiré
VilleSaint-Junien (87)
Surface101m²
Coût Total163 388€
Loyer Annuel11 354€
Rentabilité6.95%
Cashflow/mois-4€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 108 600 €
Surface : 101 m²
Prix au m² : 1 075,25 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Surface de 101 m², Bâtiment de 1 étage, 4 Pièces, 3 Chambres, 1 Salle de bain, 2 Toilettes, Chauffage individuel gaz, Terrain de 77 m²

Maison de ville, centre de Saint Junien avec locataire en place. Belle opportunité pour investissement! Elle dispose d'une cuisine ouverte sur un salon, cellier, 3 chambres, 2 wc, une salle de bain, un garage et un terrain! DPE D. A visiter!

Ville : Saint-Junien
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87200
Coordonnées : 45.858830, 0.904020
Total : 163 388€
Prix d'acquisition : 108 600€
Travaux : 46 100€
Valeur du bien : 154 700€
Frais de notaire : 8 688€
Coût estimé : 8 688€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 101m²
Loyer prédit : 9.37€/m²/mois
Fourchette : 7.37€ - 11.90€/m²/mois
Loyer total estimé : 946€/mois
Loyer annuel estimé : 11354€/an
Fourchette totale : 745€ - 1202€/mois
Fourchette annuelle : 8934€ - 14428€/an
Rentabilité brute :6.95%
Fourchette de rentabilité :5.47% - 8.83%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :163 388€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :807,48€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :47,65€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 855,14€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :78 856,40€
Coût de l'assurance :14 296,45€
Taxe foncière : 1 135,37€/an
Soit par mois : 94,61€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 946,14€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 949,75€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-3,61€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 219 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien.
Quantité: 1 système pour 101 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur DPE.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux placards et électroménager.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo et WC, carrelage complet.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 34 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état correct nécessitant rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et rafraîchissement de l'éclairage.
Quantité: salon complet
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé d'après pire état visible.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :46 100 €(456 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:17 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 10 000€ = 10 000€, Main d'œuvre: 2 500€ = 2 500€, Aides potentielles: 5 000€
  • Menuiseries:3 000€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 400€ = 2400€, Main d'œuvre: 600€
  • Cuisine:14 000€
    Cuisine complète milieu de gamme: 10 000€, Électroménager: 2 000€, Main d'œuvre: 2 000€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 40 m² × 200€ = 8000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:2 400€
    Parquet flottant: 34 m² × 60€ = 2040€, Main d'œuvre: 360€
  • Salon:1 200€
    Peinture murs: 40 m² × 30€ = 1200€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Junien (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. Aides potentielles pour la pompe à chaleur considérées.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 20 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 946 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 354 €/an
Calcul : 946 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 452 €/an
Base de calcul : Emprunt de 163 388 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 572 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 135 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 46 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 259 €
Revenus locatifs : +11 354 €
Charges déductibles : -53 259 €
Résultat foncier Année 1 : -41 906 €(Déficit de 41 906 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 506 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 159 €/an
Revenus locatifs : +11 354 €
Charges déductibles : -7 159 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 194 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20505.60 € reporté.
Prix d'achat du bien : 108 600 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 70 590 €(65% de 108 600 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 567 €/an
Calcul : 70 590 € × 3,636% = 2 567 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 354 €53 265 €5 457 €-41 911 €21 400 €20 511 €20 511 €
211 581 €7 019 €5 312 €4 562 €--15 949 €
311 812 €6 869 €5 162 €4 943 €--11 006 €
412 049 €6 714 €5 006 €5 335 €--5 671 €
512 290 €6 553 €4 846 €5 737 €---
612 535 €6 386 €4 679 €6 149 €---
712 786 €6 214 €4 507 €6 572 €---
813 042 €6 037 €4 329 €7 005 €---
913 303 €5 853 €4 145 €7 450 €---
1013 569 €5 662 €3 955 €7 907 €---
1113 840 €5 465 €3 758 €8 375 €---
1214 117 €5 262 €3 555 €8 855 €---
1314 399 €5 051 €3 344 €9 348 €---
1414 687 €4 833 €3 126 €9 854 €---
1514 981 €4 608 €2 901 €10 373 €---
1615 281 €4 375 €2 668 €10 906 €---
1715 586 €4 134 €2 427 €11 452 €---
1815 898 €3 885 €2 177 €12 013 €---
1916 216 €3 627 €1 919 €12 589 €---
2016 540 €3 360 €1 653 €13 180 €---
2116 871 €3 084 €1 377 €13 787 €---
2217 208 €2 799 €1 091 €14 410 €---
2317 553 €2 503 €796 €15 049 €---
2417 904 €2 198 €491 €15 706 €---
2518 262 €1 882 €175 €16 379 €---
TOTAL363 663 €167 637 €78 856 €196 026 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 196 026 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 354 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 384 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 384 €-6 420 €+8 804 €
2+2 384 €0 €+2 384 €
3+2 384 €0 €+2 384 €
4+2 384 €0 €+2 384 €
5+2 384 €+20 €+2 364 €
6+2 384 €+1 845 €+539 €
7+2 384 €+1 971 €+413 €
8+2 384 €+2 102 €+282 €
9+2 384 €+2 235 €+149 €
10+2 384 €+2 372 €+12 €
11+2 384 €+2 512 €-128 €
12+2 384 €+2 657 €-273 €
13+2 384 €+2 804 €-420 €
14+2 384 €+2 956 €-572 €
15+2 384 €+3 112 €-728 €
16+2 384 €+3 272 €-888 €
17+2 384 €+3 436 €-1 052 €
18+2 384 €+3 604 €-1 220 €
19+2 384 €+3 777 €-1 393 €
20+2 384 €+3 954 €-1 570 €
21+2 384 €+4 136 €-1 752 €
22+2 384 €+4 323 €-1 939 €
23+2 384 €+4 515 €-2 131 €
24+2 384 €+4 712 €-2 328 €
25+2 384 €+4 914 €-2 530 €
Total+59 600 €+58 808 €+792 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 132 jours
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