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Achat maison de plain-pied

Bien expiré
VilleAlbres (12)
Surface180m²
Coût Total267 640€
Loyer Annuel15 044€
Rentabilité5.62%
Cashflow/mois-267€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 150 500 €
Surface : 180 m²
Prix au m² : 836,11 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 8
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Surface de 180 m², 8 Pièces, 6 Chambres, 2 Salles d'eau, 2 Toilettes, 4 Parkings, Terrain de 858 m², Calme

Ensemble immobilier composé de deux maisons jumélés de plain-pied, situées dans un lotissement calme. Gros oeuvre déjà réalisé : maçonnerie, toiture, fenêtres et placo. Chaque maison dispose d'un garage et d'une configuration fonctionnelle. À visiter sans tarder!

Ville : Albres
Département : Aveyron
Région : Occitanie
Code postal : 12220
Coordonnées : 44.527880, 2.167150
Total : 267 640€
Prix d'acquisition : 150 500€
Travaux : 105 100€
Valeur du bien : 255 600€
Frais de notaire : 12 040€
Coût estimé : 12 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 180m²
Loyer prédit : 6.96€/m²/mois
Fourchette : 5.40€ - 8.98€/m²/mois
Loyer total estimé : 1254€/mois
Loyer annuel estimé : 15044€/an
Fourchette totale : 973€ - 1616€/mois
Fourchette annuelle : 11671€ - 19392€/an
Rentabilité brute :5.62%
Fourchette de rentabilité :4.36% - 7.25%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :267 640€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 317,01€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :78,06€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 395,07€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :127 463,81€
Coût de l'assurance :23 418,50€
Taxe foncière : 1 504,39€/an
Soit par mois : 125,37€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 253,66€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 520,44€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-266,78€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 180 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 180 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 22 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo cuisine/salle de bain - état 1/5 assumé, murs non peints, sol brut
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle douche ou baignoire, lavabo et WC
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé, murs non peints, sol brut
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée
Quantité: 1 cuisine
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé, murs non peints, sol brut
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 45 m² total)
Raison: État 1/5 visible sur photos - murs non peints, sol brut
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'électricité générale (tableau électrique, prises, éclairage)
Quantité: 1 installation pour 180 m²
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de la plomberie (réseau d'eau et évacuations)
Quantité: 1 installation pour 180 m²
Raison: Normes de plomberie à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :105 100 €(584 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:10 800€
    Isolation toiture/combles: 180 m² × 60€/m² = 10800€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:22 000€
    Fenêtres double vitrage: 22 fenêtres × 1000€ = 22000€ (installation incluse)
  • Chambres:3 600€
    Revêtement sol: 60 m² × 60€/m² = 3600€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:3 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 3000€ = 3000€ (installation incluse)
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine × 20000€ = 20000€ (installation incluse)
  • Salon:2 700€
    Revêtement sol salon: 45 m² × 60€/m² = 2700€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité:18 000€
    Mise aux normes électricité: 1 installation × 18000€ = 18000€ (main d'œuvre incluse)
  • Plomberie:12 000€
    Mise aux normes plomberie: 1 installation × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Albres (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 254 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 044 €/an
Calcul : 1 254 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 825 €/an
Base de calcul : Emprunt de 267 640 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 937 €/an
Calcul : 78 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 504 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 105 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 116 366 €
Revenus locatifs : +15 044 €
Charges déductibles : -116 366 €
Résultat foncier Année 1 : -101 322 €(Déficit de 101 322 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 79 922 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 266 €/an
Revenus locatifs : +15 044 €
Charges déductibles : -11 266 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 778 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 79921.74 € reporté.
Prix d'achat du bien : 150 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 97 825 €(65% de 150 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 557 €/an
Calcul : 97 825 € × 3,636% = 3 557 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 044 €116 374 €8 833 €-101 330 €21 400 €79 930 €79 930 €
215 345 €11 038 €8 597 €4 307 €--75 623 €
315 652 €10 793 €8 352 €4 858 €--70 765 €
415 965 €10 541 €8 099 €5 424 €--65 341 €
516 284 €10 279 €7 838 €6 005 €--59 336 €
616 610 €10 009 €7 568 €6 601 €--52 736 €
716 942 €9 730 €7 289 €7 212 €--45 523 €
817 281 €9 441 €7 000 €7 840 €--37 684 €
917 626 €9 142 €6 701 €8 484 €--29 200 €
1017 979 €8 834 €6 393 €9 145 €--20 054 €
1118 338 €8 514 €6 073 €9 824 €--10 230 €
1218 705 €8 184 €5 743 €10 521 €---
1319 079 €7 843 €5 402 €11 236 €---
1419 461 €7 490 €5 049 €11 971 €---
1519 850 €7 126 €4 684 €12 725 €---
1620 247 €6 748 €4 307 €13 499 €---
1720 652 €6 359 €3 917 €14 294 €---
1821 065 €5 955 €3 514 €15 110 €---
1921 486 €5 539 €3 097 €15 948 €---
2021 916 €5 108 €2 666 €16 809 €---
2122 354 €4 662 €2 221 €17 692 €---
2222 802 €4 201 €1 760 €18 600 €---
2323 258 €3 725 €1 284 €19 533 €---
2423 723 €3 233 €791 €20 490 €---
2524 197 €2 723 €282 €21 474 €---
TOTAL481 861 €293 592 €127 464 €188 269 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 188 269 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 044 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 159 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 159 €-6 420 €+9 579 €
2+3 159 €0 €+3 159 €
3+3 159 €0 €+3 159 €
4+3 159 €0 €+3 159 €
5+3 159 €0 €+3 159 €
6+3 159 €0 €+3 159 €
7+3 159 €0 €+3 159 €
8+3 159 €0 €+3 159 €
9+3 159 €0 €+3 159 €
10+3 159 €0 €+3 159 €
11+3 159 €0 €+3 159 €
12+3 159 €+3 156 €+3 €
13+3 159 €+3 371 €-212 €
14+3 159 €+3 591 €-432 €
15+3 159 €+3 817 €-658 €
16+3 159 €+4 050 €-891 €
17+3 159 €+4 288 €-1 129 €
18+3 159 €+4 533 €-1 374 €
19+3 159 €+4 784 €-1 625 €
20+3 159 €+5 043 €-1 884 €
21+3 159 €+5 308 €-2 149 €
22+3 159 €+5 580 €-2 421 €
23+3 159 €+5 860 €-2 701 €
24+3 159 €+6 147 €-2 988 €
25+3 159 €+6 442 €-3 283 €
Total+78 975 €+59 550 €+19 425 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 161 jours
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