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Appart 3 pièces avec balcon à Marseille 14ème

Bien expiré
VilleMarseille 1er (13)
Surface69m²
Coût Total202 000€
Loyer Annuel10 746€
Rentabilité5.32%
Cashflow/mois-363€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 120 000 €
Surface : 69 m²
Prix au m² : 1 739,13 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Découvrez ce charmant appartement de 70 m², idéalement situé dans le 14ème arrondissement de Marseille. En franchissant la porte, vous serez accueilli par un spacieux salon-salle à manger baigné de lumière naturelle, créant une atmosphère chaleureuse et conviviale. Cet espace de vie s'ouvre sur un balcon de 7 m², un lieu parfait pour profiter du climat méditerranéen. La cuisine moderne, entièrement équipée, dispose d'une loggia, un véritable atout pour les passionnés de cuisine. Deux chambres confortables vous assurent des nuits reposantes, tandis qu'une cave de 8 m² offre un espace de rangement supplémentaire. L'emplacement de cet appartement est un véritable atout. À quelques pas, vous trouverez toutes les commodités nécessaires : boulangeries, épiceries, restaurants, supermarchés, pharmacies et services médicaux. La proximité des transports en commun et des axes routiers facilite vos déplacements quotidiens. Caractéristiques techniques

  • Surface : 70 m²
  • Étage : 4ème sur 7 avec ascenseur
  • Taxe foncière : 1 032 €
  • Charges de copropriété : 115 €
  • DPE : D
  • Mode de chauffage : Individuel au gaz
  • Distribution de l'eau chaude : Gaz Annonce présentée par Zefir.
Ville : Marseille 1er
Département : Bouches-du-Rhône
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 13001
Coordonnées : 43.254500, 5.372200
Total : 202 000€
Prix d'acquisition : 120 000€
Travaux : 72 400€
Valeur du bien : 192 400€
Frais de notaire : 9 600€
Coût estimé : 9 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 69m²
Loyer prédit : 12.98€/m²/mois
Fourchette : 9.73€ - 17.32€/m²/mois
Loyer total estimé : 896€/mois
Loyer annuel estimé : 10746€/an
Fourchette totale : 671€ - 1195€/mois
Fourchette annuelle : 8053€ - 14340€/an
Rentabilité brute :5.32%
Fourchette de rentabilité :3.99% - 7.10%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :202 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :998,31€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :58,92€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 057,22€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :97 491,81€
Coût de l'assurance :17 675,00€
Taxe foncière : 1 032,00€/an
Soit par mois : 86,00€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 115,00€/mois
Soit par an : 1 380,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 895,53€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 258,22€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-362,69€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée
DPE mentionné explicitement dans la description.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise à niveau du système de chauffage au gaz pour garantir son efficacité et sa conformité aux normes.
Quantité: 1 système pour 70 m²
Raison: DPE D - Appartement - Bien que non obligatoire, une mise à niveau peut améliorer le confort et l'efficacité énergétique.
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Vérification et mise à niveau du système de distribution d'eau chaude au gaz.
Quantité: 1 chauffe-eau pour 70 m²
Raison: DPE D - Appartement - Assurer un fonctionnement optimal et conforme aux normes.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine équipée, y compris les placards, le plan de travail, l'électroménager, et la plomberie.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé d'après pire état visible.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments sanitaires (douche/baignoire, lavabo, WC), carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état nécessitant un léger rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon.
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire.
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la salle à manger.
Quantité: environ 15 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :72 400 €(1 049 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:21 000€
    Remplacement système chauffage au gaz: 1 système = 10500€ (coût moyen 2025, incluant main d'œuvre) = 10500€
  • Eau chaude:2 600€
    Chauffe-eau gaz: 1 chauffe-eau = 1300€ (coût moyen 2025, incluant main d'œuvre) = 1300€
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète = 9000€ (coût moyen 2025, incluant main d'œuvre) = 9000€
  • Salle de bain:24 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète = 12000€ (coût moyen 2025, incluant main d'œuvre) = 12000€
  • Chambres:3 600€
    Pose parquet flottant: 24 m² × 50€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 1200€ = 2400€
  • Salon:2 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (coût moyen 2025, incluant main d'œuvre) = 1000€
  • Salle à manger:1 200€
    Peinture salle à manger: 15 m² × 40€/m² = 600€ (coût moyen 2025, incluant main d'œuvre) = 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Marseille (coefficient 1.2 appliqué pour certains postes). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 23 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 896 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 746 €/an
Calcul : 896 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 741 €/an
Base de calcul : Emprunt de 202 000 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 707 €/an
Calcul : 59 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 032 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 380 €/an
Calcul : 115 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 72 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 82 260 €
Revenus locatifs : +10 746 €
Charges déductibles : -82 260 €
Résultat foncier Année 1 : -71 513 €(Déficit de 71 513 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 50 113 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 860 €/an
Revenus locatifs : +10 746 €
Charges déductibles : -9 860 €
Résultat foncier Années 2+ : 887 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 50113.15 € reporté.
Prix d'achat du bien : 120 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 78 000 €(65% de 120 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 836 €/an
Calcul : 78 000 € × 3,636% = 2 836 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 746 €82 266 €6 747 €-71 520 €21 400 €50 120 €50 120 €
210 961 €9 686 €6 567 €1 275 €--48 845 €
311 181 €9 501 €6 382 €1 680 €--47 165 €
411 404 €9 308 €6 189 €2 096 €--45 069 €
511 632 €9 110 €5 991 €2 523 €--42 547 €
611 865 €8 904 €5 785 €2 961 €--39 586 €
712 102 €8 691 €5 572 €3 411 €--36 175 €
812 344 €8 471 €5 352 €3 873 €--32 302 €
912 591 €8 244 €5 125 €4 347 €--27 955 €
1012 843 €8 009 €4 890 €4 834 €--23 121 €
1113 100 €7 765 €4 646 €5 335 €--17 786 €
1213 362 €7 514 €4 395 €5 848 €---
1313 629 €7 253 €4 134 €6 376 €---
1413 902 €6 984 €3 865 €6 918 €---
1514 180 €6 705 €3 586 €7 474 €---
1614 463 €6 417 €3 298 €8 046 €---
1714 752 €6 119 €3 000 €8 633 €---
1815 048 €5 811 €2 692 €9 237 €---
1915 348 €5 492 €2 373 €9 857 €---
2015 655 €5 162 €2 043 €10 493 €---
2115 969 €4 821 €1 702 €11 147 €---
2216 288 €4 468 €1 349 €11 820 €---
2316 614 €4 103 €984 €12 510 €---
2416 946 €3 726 €607 €13 220 €---
2517 285 €3 335 €216 €13 949 €---
TOTAL344 210 €247 867 €97 492 €96 343 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 96 343 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 746 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 257 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 257 €-6 420 €+8 677 €
2+2 257 €0 €+2 257 €
3+2 257 €0 €+2 257 €
4+2 257 €0 €+2 257 €
5+2 257 €0 €+2 257 €
6+2 257 €0 €+2 257 €
7+2 257 €0 €+2 257 €
8+2 257 €0 €+2 257 €
9+2 257 €0 €+2 257 €
10+2 257 €0 €+2 257 €
11+2 257 €0 €+2 257 €
12+2 257 €+1 754 €+503 €
13+2 257 €+1 913 €+344 €
14+2 257 €+2 075 €+182 €
15+2 257 €+2 242 €+15 €
16+2 257 €+2 414 €-157 €
17+2 257 €+2 590 €-333 €
18+2 257 €+2 771 €-514 €
19+2 257 €+2 957 €-700 €
20+2 257 €+3 148 €-891 €
21+2 257 €+3 344 €-1 087 €
22+2 257 €+3 546 €-1 289 €
23+2 257 €+3 753 €-1 496 €
24+2 257 €+3 966 €-1 709 €
25+2 257 €+4 185 €-1 928 €
Total+56 425 €+34 239 €+22 186 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 224 jours
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