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Maison de ville 3 pièces 88 m²

VilleMazamet (81)
Surface88m²
Coût Total135 480€
Loyer Annuel8 048€
Rentabilité5.94%
Cashflow/mois-98€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 79 000 €
Surface : 88 m²
Prix au m² : 897,73 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de ville 3 pièces 88 m² - Maison de ville 3 pièces 88 m²

Spécial investisseurs, maison louée. Coquette maison de ville rénovée, disposant en rez-de-chaussée d'une belle pièce de vie comprenant une cuisine ouverte sur le séjour. Au premier étage, il y a 2 chambres, 1 salle de bain avec 1 toilette, une petite pièce pouvant servir de dressing. Cette maison dispose également d'un sous-sol.

Surface : 88 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 13/03/2024

Consommation énergie primaire : 245 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 504 € et 2 034 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année Non communiqué (abonnements compris)

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Mazamet
Département : Tarn
Région : Occitanie
Code postal : 81200
Coordonnées : 43.453957, 2.360002
Total : 135 480€
Prix d'acquisition : 79 000€
Travaux : 50 160€
Valeur du bien : 129 160€
Frais de notaire : 6 320€
Coût estimé : 6 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 88m²
Loyer prédit : 7.62€/m²/mois
Fourchette : 5.83€ - 9.96€/m²/mois
Loyer total estimé : 671€/mois
Loyer annuel estimé : 8048€/an
Fourchette totale : 513€ - 876€/mois
Fourchette annuelle : 6160€ - 10514€/an
Rentabilité brute :5.94%
Fourchette de rentabilité :4.55% - 7.76%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 003,34 €/m²
Basé sur :8 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :88 293 €
Prix d'achat :79 000 €
Décote à l'achat :-9 293€ (-10.5%)
Marge achat-revente :-47 187€ (-53.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :135 480€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :661,65€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :39,51€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 701,16€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :63 014,48€
Coût de l'assurance :11 854,50€
Taxe foncière : 804,78€/an
Soit par mois : 67,06€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 670,65€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 768,23€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-97,58€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 88 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques, meilleur rapport qualité/prix
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 88 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et électricité, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine fonctionnelle mais éléments datés
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 - Bon état général mais rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, rafraîchissement léger pour moderniser

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :50 160 €(570 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:3 520€
    Isolation combles: 88 m² × 40€/m² = 3520€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:11 000€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 1000€ = 11000€ (main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:8 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:1 440€
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:700€
    Peinture salon: 25 m² × 28€/m² = 700€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mazamet (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 30 020€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 671 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 048 €/an
Calcul : 671 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 373 €/an
Base de calcul : Emprunt de 135 480 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 474 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 805 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 50 160 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 812 €
Revenus locatifs : +8 048 €
Charges déductibles : -55 812 €
Résultat foncier Année 1 : -47 764 €(Déficit de 47 764 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 364 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 652 €/an
Revenus locatifs : +8 048 €
Charges déductibles : -5 652 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 396 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26364.01 € reporté.
Prix d'achat du bien : 79 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 350 €(65% de 79 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 867 €/an
Calcul : 51 350 € × 3,636% = 1 867 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 048 €55 816 €4 377 €-47 768 €21 400 €26 368 €26 368 €
28 209 €5 538 €4 259 €2 671 €--23 697 €
38 373 €5 416 €4 137 €2 957 €--20 740 €
48 540 €5 289 €4 010 €3 251 €--17 489 €
58 711 €5 159 €3 880 €3 552 €--13 937 €
68 885 €5 024 €3 745 €3 861 €--10 076 €
79 063 €4 885 €3 606 €4 178 €--5 898 €
89 244 €4 741 €3 462 €4 503 €--1 394 €
99 429 €4 592 €3 314 €4 837 €---
109 618 €4 439 €3 160 €5 179 €---
119 810 €4 280 €3 001 €5 530 €---
1210 006 €4 116 €2 837 €5 890 €---
1310 207 €3 947 €2 668 €6 260 €---
1410 411 €3 772 €2 493 €6 639 €---
1510 619 €3 591 €2 312 €7 028 €---
1610 831 €3 404 €2 125 €7 427 €---
1711 048 €3 211 €1 932 €7 837 €---
1811 269 €3 012 €1 733 €8 257 €---
1911 494 €2 806 €1 527 €8 688 €---
2011 724 €2 593 €1 314 €9 131 €---
2111 959 €2 373 €1 094 €9 585 €---
2212 198 €2 146 €867 €10 052 €---
2312 442 €1 911 €632 €10 531 €---
2412 691 €1 668 €389 €11 022 €---
2512 944 €1 418 €139 €11 526 €---
TOTAL257 772 €145 148 €63 014 €112 624 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 112 624 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 048 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 690 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 690 €-6 420 €+8 110 €
2+1 690 €0 €+1 690 €
3+1 690 €0 €+1 690 €
4+1 690 €0 €+1 690 €
5+1 690 €0 €+1 690 €
6+1 690 €0 €+1 690 €
7+1 690 €0 €+1 690 €
8+1 690 €0 €+1 690 €
9+1 690 €+1 033 €+657 €
10+1 690 €+1 554 €+136 €
11+1 690 €+1 659 €+31 €
12+1 690 €+1 767 €-77 €
13+1 690 €+1 878 €-188 €
14+1 690 €+1 992 €-302 €
15+1 690 €+2 108 €-418 €
16+1 690 €+2 228 €-538 €
17+1 690 €+2 351 €-661 €
18+1 690 €+2 477 €-787 €
19+1 690 €+2 606 €-916 €
20+1 690 €+2 739 €-1 049 €
21+1 690 €+2 876 €-1 186 €
22+1 690 €+3 016 €-1 326 €
23+1 690 €+3 159 €-1 469 €
24+1 690 €+3 307 €-1 617 €
25+1 690 €+3 458 €-1 768 €
Total+42 250 €+33 787 €+8 463 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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