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Maison Montreverd 9 pièce(s) 191.40 m2

VilleBrouzils, Copechagnière, Herbergement, Mormaison, Saint-andré-treize-voies, Saint-sulpice-le-verdon (85)
Surface191.4
Coût Total248 636
Loyer Annuel21 168
Rentabilité8.51%
Cashflow/mois+307
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 168 000 €
Surface : 191.4 m²
Prix au m² : 877,74 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 9
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur fuel individuel, Nombre d'égages : 2, Cave, Nombre de WC : 3, Cheminée, Jardin

Située sur la commune de Montreverd et à 3 minutes de l'axe Nantes -Montaigu - La Roche sur Yon, vous découvrirez cette maison familiale avec un énorme potentiel sur une parcelle environ 1300 m2. Possibilité d'investissement locatif ou de grands espaces pour une famille. L'ensemble d'une superficie de 191 m2, se compose sur le niveau principal de plus de 130m2, d'une entrée, salon avec cheminée, séjour, cuisine aménagée équipée, deux salle d'eau, 4 chambres et WC. Une terrasse suspendue pour des moments de convivialité. En rez de jardin, une cuisine séjour, 2 chambres, une salle d'eau, un wc, une lingerie, un bureau, une cave, une chaufferie et un garage. Non attenant, un garage avec porte motorisé de près de 60m2. Information diverses : Puits (non relié à la maison), chauffage fioul et assainissement collectif. Travaux de rénovation à prévoir (5.00 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/16492.pdf

Ville : Brouzils, Copechagnière, Herbergement, Mormaison, Saint-andré-treize-voies, Saint-sulpice-le-verdon
Département : Vendée
Région : Pays de la Loire
Code postal : 85260
Coordonnées : 46.920447, -1.421472
Total : 248 636
Prix d'acquisition : 168 000
Travaux : 67 196
Valeur du bien : 235 196
Frais de notaire : 13 440
Coût estimé : 13 440
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 191.4
Loyer prédit : 9.22€/m²/mois
Fourchette : 7.29€ - 11.66€/m²/mois
Loyer total estimé : 1764€/mois
Loyer annuel estimé : 21168€/an
Fourchette totale : 1395€ - 2231€/mois
Fourchette annuelle : 16734€ - 26777€/an
Rentabilité brute :8.51%
Fourchette de rentabilité :6.73% - 10.77%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 207,79 €/m²
Basé sur :43 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :422 571
Prix d'achat :168 000
Décote à l'achat :-254 571 (-60.2%)
Marge achat-revente :173 935€ (41.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :248 636
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 218,22€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :62,16€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 280,38€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :116 830,25
Coût de l'assurance :18 647,70
Taxe foncière : 2 116,81€/an
Soit par mois : 176,40€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 764,01€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 456,78€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :307,23€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul actuel
Quantité: 1 système pour 191.4 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 191.4 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 24 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 72 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - chambres en état correct nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 72 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - décoration vieillissante
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 2/5 visible - murs en peinture écaillée
TerrasseOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la terrasse en bois, traitement et remplacement des lames usées
Quantité: environ 10 m²
Raison: État correct mais bois usé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :67 196(351 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:8 156
    Isolation toiture/combles: 191.4 m² × 40€/m² = 7656€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:24 000
    Fenêtres double vitrage: 24 fenêtres × 1000€ = 24000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000
    Rénovation complète cuisine: 9000€ (incluant plomberie, électricité et électroménager)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 6000€ (incluant douche, lavabo, WC et carrelage)
  • Chambres - Revêtement sol:5 400
    Parquet flottant: 72 m² × 75€/m² = 5400€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 440
    Peinture murs et plafonds: 72 m² × 20€/m² = 1440€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:600
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 24€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
  • Terrasse:600
    Rénovation terrasse: 10 m² × 60€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 764 €/mois
Revenus locatifs annuels : 21 168 €/an
Calcul : 1 764 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 099 €/an
Base de calcul : Emprunt de 248 636 à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 746 €/an
Calcul : 62 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 117 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 67 196
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 78 158
Revenus locatifs : +21 168
Charges déductibles : -78 158
Résultat foncier Année 1 : -56 990(Déficit de 56 990 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 35 590
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 962 €/an
Revenus locatifs : +21 168
Charges déductibles : -10 962
Résultat foncier Années 2+ : 10 206 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 35589.76 € reporté.
Prix d'achat du bien : 168 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 109 200(65% de 168 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 971 €/an
Calcul : 109 200 € × 3,636% = 3 971
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
121 16878 1668 107-56 99821 400 €35 598 €35 598 €
221 59110 7527 88910 840--24 758 €
322 02310 5267 66311 497--13 261 €
422 46410 2937 43012 171--1 090 €
522 91310 0527 19012 861---
623 3719 8036 94113 568---
723 8399 5466 68314 293---
824 3169 2806 41815 035---
924 8029 0066 14315 796---
1025 2988 7225 85916 576---
1125 8048 4285 56517 376---
1226 3208 1255 26218 195---
1326 8467 8114 94919 035---
1427 3837 4874 62519 896---
1527 9317 1524 29020 778---
1628 4906 8063 94421 683---
1729 0596 4493 58622 611---
1829 6406 0793 21623 561---
1930 2335 6972 83424 536---
2030 8385 3022 44025 536---
2131 4554 8942 03226 560---
2232 0844 4731 61027 611---
2332 7254 0371 17428 689---
2433 3803 58672429 794---
2534 0483 12125830 927---
TOTAL678 021255 594116 830422 42721 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 422 427
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 21 168 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 445 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 445-6 420+10 865
2+4 4450+4 445
3+4 4450+4 445
4+4 4450+4 445
5+4 445+3 531+914
6+4 445+4 070+375
7+4 445+4 288+157
8+4 445+4 511-66
9+4 445+4 739-294
10+4 445+4 973-528
11+4 445+5 213-768
12+4 445+5 459-1 014
13+4 445+5 710-1 265
14+4 445+5 969-1 524
15+4 445+6 234-1 789
16+4 445+6 505-2 060
17+4 445+6 783-2 338
18+4 445+7 068-2 623
19+4 445+7 361-2 916
20+4 445+7 661-3 216
21+4 445+7 968-3 523
22+4 445+8 283-3 838
23+4 445+8 607-4 162
24+4 445+8 938-4 493
25+4 445+9 278-4 833
Total+111 125+126 728+-15 603
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 32 jours
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