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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleAndelys (27)
Surface50.3m²
Coût Total131 735€
Loyer Annuel8 387€
Rentabilité6.37%
Cashflow/mois-129€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 79 875 €
Surface : 50.3 m²
Prix au m² : 1 587,97 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur électrique individuel, Nombre d'égages : 3, Nombre de WC : 1

Agréable appartement 2 pièces de 50.30 m2 de surface habitable situé dans une résidence sécurisée en copropriété. Situé au rez-de-chaussée avec ascenseur, comprenant une entrée avec placard, une salle de douche avec WC, une cuisine ouverte sur le séjour et une chambre avec placard .Bon état général. Vous apprécierez également les deux baies vitrées du séjour donnant accès à un espace extérieur, offrant une belle luminosité. Vous disposez également d'une place de stationnement au sous-sol du bâtiment. Chauffage individuel électrique assuré par radiateurs. Eau chaude fournie par ballon électrique. Très bien situé au calme, proche du collège, d'un centre sportif et des commerces de première nécessité. Logement appartenant à une copropriété de 53 lots principaux datant de 2005. Pas de procédure en cours. Charges annuelles de copropriété 810 euros.

Ville : Andelys
Département : Eure
Région : Normandie
Code postal : 27700
Coordonnées : 49.252125, 1.440266
Total : 131 735€
Prix d'acquisition : 79 875€
Travaux : 45 470€
Valeur du bien : 125 345€
Frais de notaire : 6 390€
Coût estimé : 6 390€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 50.3m²
Loyer prédit : 13.90€/m²/mois
Fourchette : 11.44€ - 16.88€/m²/mois
Loyer total estimé : 699€/mois
Loyer annuel estimé : 8387€/an
Fourchette totale : 575€ - 849€/mois
Fourchette annuelle : 6903€ - 10191€/an
Rentabilité brute :6.37%
Fourchette de rentabilité :5.24% - 7.74%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 586,69 €/m²
Basé sur :26 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :79 810 €
Prix d'achat :79 875 €
Décote à l'achat :+65€ (+0.1%)
Marge achat-revente :-51 925€ (-65.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :131 735€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :652,45€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :38,42€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 690,88€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :64 000,74€
Coût de l'assurance :11 526,81€
Taxe foncière : 838,75€/an
Soit par mois : 69,90€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 67,50€/mois
Soit par an : 810,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 698,96€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 828,27€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-129,32€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 134 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine ouverte avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - cuisine en bon état mais nécessite une mise à jour.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - salle de bain en bon état mais nécessite une mise à jour.
ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du chauffage électrique par un système plus efficace.
Quantité: 1 système pour 50.3 m²
Raison: DPE C - Appartement - Amélioration possible mais non obligatoire.
Eau chaudeOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du ballon électrique par un chauffe-eau thermodynamique.
Quantité: 1 système pour 50.3 m²
Raison: DPE C - Appartement - Amélioration possible mais non obligatoire.
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Revêtement sol
Vérification et entretien du parquet existant dans la chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - parquet en bon état, entretien recommandé.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Revêtement sol
Vérification et entretien du carrelage existant dans le salon.
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - carrelage en bon état, entretien recommandé.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 470 €(904 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète: 20000€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète: 8000€
  • Chauffage:12 000€
    Remplacement système chauffage: 1 système: 12000€
  • Eau chaude:3 500€
    Remplacement chauffe-eau thermodynamique: 1 système: 3500€
  • Chambres:720€
    Entretien parquet chambre: 12 m² × 60€/m² = 720€
  • Salon:1 250€
    Entretien carrelage salon: 25 m² × 50€/m² = 1250€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Andelys (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 15 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 699 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 387 €/an
Calcul : 699 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 422 €/an
Base de calcul : Emprunt de 131 735 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 461 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 839 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 810 €/an
Calcul : 68 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 470 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 002 €
Revenus locatifs : +8 387 €
Charges déductibles : -52 002 €
Résultat foncier Année 1 : -43 614 €(Déficit de 43 614 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 214 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 532 €/an
Revenus locatifs : +8 387 €
Charges déductibles : -6 532 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 856 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22214.39 € reporté.
Prix d'achat du bien : 79 875 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 919 €(65% de 79 875 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 888 €/an
Calcul : 51 919 € × 3,636% = 1 888 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 387 €52 006 €4 426 €-43 619 €21 400 €22 219 €22 219 €
28 555 €6 419 €4 309 €2 137 €--20 082 €
38 726 €6 297 €4 187 €2 429 €--17 653 €
48 901 €6 171 €4 061 €2 730 €--14 923 €
59 079 €6 041 €3 931 €3 038 €--11 885 €
69 260 €5 906 €3 797 €3 354 €--8 531 €
79 446 €5 767 €3 657 €3 678 €--4 853 €
89 635 €5 623 €3 513 €4 011 €--841 €
99 827 €5 474 €3 364 €4 353 €---
1010 024 €5 320 €3 210 €4 704 €---
1110 224 €5 160 €3 050 €5 064 €---
1210 429 €4 995 €2 885 €5 433 €---
1310 637 €4 825 €2 715 €5 813 €---
1410 850 €4 648 €2 538 €6 202 €---
1511 067 €4 465 €2 355 €6 602 €---
1611 288 €4 276 €2 166 €7 012 €---
1711 514 €4 081 €1 971 €7 434 €---
1811 744 €3 878 €1 768 €7 866 €---
1911 979 €3 669 €1 559 €8 310 €---
2012 219 €3 452 €1 343 €8 767 €---
2112 463 €3 228 €1 118 €9 235 €---
2212 713 €2 997 €887 €9 716 €---
2312 967 €2 757 €647 €10 210 €---
2413 226 €2 509 €399 €10 717 €---
2513 491 €2 252 €142 €11 239 €---
TOTAL268 653 €162 216 €64 001 €106 437 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 106 437 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 387 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 761 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 761 €-6 420 €+8 181 €
2+1 761 €0 €+1 761 €
3+1 761 €0 €+1 761 €
4+1 761 €0 €+1 761 €
5+1 761 €0 €+1 761 €
6+1 761 €0 €+1 761 €
7+1 761 €0 €+1 761 €
8+1 761 €0 €+1 761 €
9+1 761 €+1 054 €+707 €
10+1 761 €+1 411 €+350 €
11+1 761 €+1 519 €+242 €
12+1 761 €+1 630 €+131 €
13+1 761 €+1 744 €+17 €
14+1 761 €+1 861 €-100 €
15+1 761 €+1 981 €-220 €
16+1 761 €+2 104 €-343 €
17+1 761 €+2 230 €-469 €
18+1 761 €+2 360 €-599 €
19+1 761 €+2 493 €-732 €
20+1 761 €+2 630 €-869 €
21+1 761 €+2 771 €-1 010 €
22+1 761 €+2 915 €-1 154 €
23+1 761 €+3 063 €-1 302 €
24+1 761 €+3 215 €-1 454 €
25+1 761 €+3 372 €-1 611 €
Total+44 025 €+31 931 €+12 094 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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