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Maison à vendre

VilleMazeyrat-d'Allier (43)
Surface68
Coût Total95 460
Loyer Annuel5 710
Rentabilité5.98%
Cashflow/mois-77
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 50 000 €
Surface : 68 m²
Prix au m² : 735,29 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, 2 chambres

Située au coeur du village de Saint-Éble, cette maison de village sur plusieurs niveaux offre un cadre agréable et un beau potentiel, idéale pour un premier achat ou un investissement locatif. Au sous-sol, vous trouverez un atelier ainsi qu'un espace chaufferie. Le rez-de-chaussée se compose d'un salon avec cuisine ouverte, offrant un espace de vie convivial et fonctionnel. À l'étage, la maison dispose de deux chambres ainsi que d'une salle d'eau avec WC. Les combles ont été aménagés en chambre supplémentaire, apportant un espace nuit complémentaire ou un bureau selon vos besoins. Côté technique, la maison bénéficie d'un chauffage au fioul remplacé il y a environ 12 ans. La toiture est en parfait état et dispose d'un film sous toiture, Bien sans terrain, facile d'entretien, idéal pour une résidence principale, un pied-à-terre ou un projet locatif. À découvrir rapidement ! Stephane CHOPY (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 924 920 200 - .

Ville : Mazeyrat-d'Allier
Département : Haute-Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 43300
Coordonnées : 45.127560, 3.526855
Total : 95 460
Prix d'acquisition : 50 000
Travaux : 41 460
Valeur du bien : 91 460
Frais de notaire : 4 000
Coût estimé : 4 000
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 68
Loyer prédit : 7.00€/m²/mois
Fourchette : 5.07€ - 9.66€/m²/mois
Loyer total estimé : 476€/mois
Loyer annuel estimé : 5710€/an
Fourchette totale : 345€ - 657€/mois
Fourchette annuelle : 4135€ - 7886€/an
Rentabilité brute :5.98%
Fourchette de rentabilité :4.33% - 8.26%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 074,59 €/m²
Basé sur :14 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :73 072
Prix d'achat :50 000
Décote à l'achat :-23 072 (-31.6%)
Marge achat-revente :-22 388€ (-30.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :95 460
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :477,90€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :27,84€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 505,74€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :47 908,58
Coût de l'assurance :8 352,75
Taxe foncière : 571,05€/an
Soit par mois : 47,59€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 475,87€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 553,32€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-77,45€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 500 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au fioul
Quantité: 1 système pour 68 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (68 m²)
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 3 fenêtres
Raison: DPE G - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 - Salle de bain nécessite une rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des équipements de cuisine vétustes et usés
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite des rénovations
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - chambres en bon état mais nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon complet
Raison: État 3/5 visible - salon en état correct mais encombré

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :41 460(610 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (installation incluse)
  • Isolation:3 400
    Isolation combles: 68 m² × 50€/m² = 3400€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:2 700
    Fenêtres double vitrage: 3 fenêtres × 900€ = 2700€ (installation incluse)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:12 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:1 500
    Parquet flottant: 20 m² × 75€/m² = 1500€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:1 360
    Peinture murs et plafonds: 68 m² × 20€/m² = 1360€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mazeyrat-d'Allier (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

GD(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 18 600✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 476 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 710 €/an
Calcul : 476 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 299 €/an
Base de calcul : Emprunt de 95 460 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 334 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 571 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 41 460
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 664
Revenus locatifs : +5 710
Charges déductibles : -45 664
Résultat foncier Année 1 : -39 954(Déficit de 39 954 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 554
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 204 €/an
Revenus locatifs : +5 710
Charges déductibles : -4 204
Résultat foncier Années 2+ : 1 506 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18553.91 € reporté.
Prix d'achat du bien : 50 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 32 500(65% de 50 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 182 €/an
Calcul : 32 500 € × 3,636% = 1 182
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 71045 6673 302-39 95721 400 €18 557 €18 557 €
25 8254 1213 2161 704--16 853 €
35 9414 0313 1261 910--14 944 €
46 0603 9393 0332 121--12 822 €
56 1813 8432 9372 339--10 484 €
66 3053 7432 8382 562--7 922 €
76 4313 6402 7352 791--5 131 €
86 5603 5332 6283 026--2 105 €
96 6913 4232 5183 268---
106 8253 3082 4033 516---
116 9613 1902 2853 771---
127 1003 0672 1624 033---
137 2422 9402 0354 302---
147 3872 8091 9034 579---
157 5352 6721 7674 863---
167 6862 5311 6265 154---
177 8392 3851 4805 454---
187 9962 2341 3295 762---
198 1562 0771 1726 079---
208 3191 9151 0106 404---
218 4851 7478416 739---
228 6551 5736677 083---
238 8281 3924877 436---
249 0051 2063017 799---
259 1851 0121078 172---
TOTAL182 908111 99747 90970 91021 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 70 910
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 710 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 199 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 199-6 420+7 619
2+1 1990+1 199
3+1 1990+1 199
4+1 1990+1 199
5+1 1990+1 199
6+1 1990+1 199
7+1 1990+1 199
8+1 1990+1 199
9+1 199+349+850
10+1 199+1 055+144
11+1 199+1 131+68
12+1 199+1 210-11
13+1 199+1 291-92
14+1 199+1 374-175
15+1 199+1 459-260
16+1 199+1 546-347
17+1 199+1 636-437
18+1 199+1 729-530
19+1 199+1 824-625
20+1 199+1 921-722
21+1 199+2 022-823
22+1 199+2 125-926
23+1 199+2 231-1 032
24+1 199+2 340-1 141
25+1 199+2 452-1 253
Total+29 975+21 273+8 702
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 13 jours
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