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Maison de ville à vendre

Bien expiré
VilleVerdun (55)
Surface104m²
Coût Total151 440€
Loyer Annuel10 444€
Rentabilité6.90%
Cashflow/mois-21€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 98 000 €
Surface : 104 m²
Prix au m² : 942,31 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 7
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Salon (total 24 m²), 3 chambres, Entrée séparée, 3 parkings: 2 boxs de stationnement, Garage, Toilettes dans la salle de bains

OPTIMHOME Immobilier a le plaisir de vous proposer cette maison de ville mitoyenne d'une surface habitable d'environ 104 m2 , située au cœur de Verdun et proche de toutes commodités.

L'habitation se compose comme suit:

*Au rez de chaussée: un hall d'entrée, un salon, une cuisine avec accès sur une cour extérieure ( environ 50m2) , 2 garages , une chaufferie (chaudière gaz de 2008) et une pièce supplémentaire (petite chambre installée actuellement)

*Au premier étage: un grand palier qui dessert l'espace nuit, trois chambres, une salle de bain avec WC et sèche serviette, une pièce supplémentaire avec velux.

*Toiture: couverture en tuiles *Assainissement: Tout à l'égout *Menuiseries: PVC double vitrage *Chauffage central au gaz de ville (chaudière de 2008)

Une opportunité à saisir rapidement: cette maison à fort potentiel n'attend plus que votre projet pour révéler tout son charme.

Vous êtes désireux d'en savoir d'avantage ou de la visiter!?.. Appelez moi vite afin d'échanger à ce sujet!

Les honoraires sont à la charge du vendeur. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques. gouv. fr.

Contactez Melissandre GUILLAUME Entrepreneur Individuel, Agent commercial OptimHome (RSAC N°893 822 189 Greffe de BAR LE DUC) (réf. 588490 )

Ville : Verdun
Département : Meuse
Région : Grand Est
Code postal : 55100
Coordonnées : 49.148010, 5.391223
Total : 151 440€
Prix d'acquisition : 98 000€
Travaux : 45 600€
Valeur du bien : 143 600€
Frais de notaire : 7 840€
Coût estimé : 7 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 104m²
Loyer prédit : 8.37€/m²/mois
Fourchette : 6.53€ - 10.72€/m²/mois
Loyer total estimé : 870€/mois
Loyer annuel estimé : 10444€/an
Fourchette totale : 679€ - 1115€/mois
Fourchette annuelle : 8151€ - 13382€/an
Rentabilité brute :6.90%
Fourchette de rentabilité :5.38% - 8.84%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 688,89 €/m²
Basé sur :53 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :175 645 €
Prix d'achat :98 000 €
Décote à l'achat :-77 645€ (-44.2%)
Marge achat-revente :24 205€ (13.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :151 440€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :760,58€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :44,17€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 804,75€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :76 734,93€
Coût de l'assurance :13 251,00€
Taxe foncière : 1 044,40€/an
Soit par mois : 87,03€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 870,33€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 891,79€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-21,46€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 248 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 104 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer la chaudière gaz de 2008
Quantité: 1 système pour 104 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (approximativement 104 m² / 8 m² par fenêtre)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des équipements et peinture
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - équipements fonctionnels mais datés
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement des sanitaires et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture et petites réparations
Quantité: salon complet (25 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - usure normale
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle à manger avec peinture
Quantité: salle à manger complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - usure visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 600 €(438 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Combles:5 200€
    Isolation combles: 104 m² × 50€/m² = 5200€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Remplacement système:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 13 fenêtres × 800€ = 10400€ (installation incluse)
  • Cuisine - Rafraîchissement:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 8000€ = 8000€ (équipements et main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation:5 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 5000€ = 5000€ (sanitaires et carrelage inclus)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Rafraîchissement:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
  • Autres pièces - Rafraîchissement:400€
    Peinture salle à manger: 10 m² × 40€/m² = 400€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Verdun (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 27 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Combles, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 870 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 444 €/an
Calcul : 870 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 279 €/an
Base de calcul : Emprunt de 151 440 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 530 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 044 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 454 €
Revenus locatifs : +10 444 €
Charges déductibles : -52 454 €
Résultat foncier Année 1 : -42 010 €(Déficit de 42 010 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 610 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 854 €/an
Revenus locatifs : +10 444 €
Charges déductibles : -6 854 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 590 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20609.56 € reporté.
Prix d'achat du bien : 98 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 63 700 €(65% de 98 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 316 €/an
Calcul : 63 700 € × 3,636% = 2 316 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 444 €52 458 €5 284 €-42 015 €21 400 €20 615 €20 615 €
210 653 €6 721 €5 146 €3 932 €--16 682 €
310 866 €6 578 €5 003 €4 288 €--12 394 €
411 083 €6 430 €4 855 €4 653 €--7 741 €
511 305 €6 277 €4 702 €5 028 €--2 713 €
611 531 €6 118 €4 543 €5 413 €---
711 762 €5 953 €4 379 €5 808 €---
811 997 €5 783 €4 209 €6 214 €---
912 237 €5 607 €4 032 €6 630 €---
1012 482 €5 424 €3 849 €7 058 €---
1112 731 €5 234 €3 660 €7 497 €---
1212 986 €5 038 €3 464 €7 947 €---
1313 245 €4 835 €3 261 €8 410 €---
1413 510 €4 625 €3 050 €8 886 €---
1513 781 €4 407 €2 832 €9 374 €---
1614 056 €4 181 €2 606 €9 875 €---
1714 337 €3 947 €2 372 €10 390 €---
1814 624 €3 705 €2 130 €10 919 €---
1914 917 €3 454 €1 879 €11 463 €---
2015 215 €3 194 €1 619 €12 021 €---
2115 519 €2 924 €1 350 €12 595 €---
2215 830 €2 645 €1 071 €13 184 €---
2316 146 €2 356 €782 €13 790 €---
2416 469 €2 057 €482 €14 412 €---
2516 798 €1 747 €172 €15 052 €---
TOTAL334 523 €161 696 €76 735 €172 827 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 172 827 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 444 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 193 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 193 €-6 420 €+8 613 €
2+2 193 €0 €+2 193 €
3+2 193 €0 €+2 193 €
4+2 193 €0 €+2 193 €
5+2 193 €0 €+2 193 €
6+2 193 €+810 €+1 383 €
7+2 193 €+1 742 €+451 €
8+2 193 €+1 864 €+329 €
9+2 193 €+1 989 €+204 €
10+2 193 €+2 117 €+76 €
11+2 193 €+2 249 €-56 €
12+2 193 €+2 384 €-191 €
13+2 193 €+2 523 €-330 €
14+2 193 €+2 666 €-473 €
15+2 193 €+2 812 €-619 €
16+2 193 €+2 963 €-770 €
17+2 193 €+3 117 €-924 €
18+2 193 €+3 276 €-1 083 €
19+2 193 €+3 439 €-1 246 €
20+2 193 €+3 606 €-1 413 €
21+2 193 €+3 778 €-1 585 €
22+2 193 €+3 955 €-1 762 €
23+2 193 €+4 137 €-1 944 €
24+2 193 €+4 324 €-2 131 €
25+2 193 €+4 516 €-2 323 €
Total+54 825 €+51 848 €+2 977 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 104 jours
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