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Maison à vendre

VilleAiguillon, Bélesta, Bénaix, Carla-de-roquefort, Dreuilhe, Fougax-et-barrineuf, Freychenet, Ilhat, Lavelanet, Lesparrou, Leychert, Lieurac, Montferrier, Montségur, Nalzen, Péreille, Raissac, Roquefixade, Roquefort-les-cascades, Saint-jean-d'aigues-vives, Sautel, Villeneuve-d'olmes (09)
Surface82m²
Coût Total106 240€
Loyer Annuel5 949€
Rentabilité5.60%
Cashflow/mois-118€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 69 000 €
Surface : 82 m²
Prix au m² : 841,46 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Au cœur d'un charmant hameau de L'Aiguillon !

Découvrez cette maison de village en pierre d'environ 82 m² habitables, offrant un beau potentiel pour une résidence principale, secondaire ou un projet de rénovation.

La maison se compose d'une cuisine aménagée avec poêle à bois, de deux chambres, d'une salle d'eau, d'un WC ainsi que de plusieurs pièces supplémentaires offrant de nombreuses possibilités d'aménagement.

Son véritable atout : un grand terrain d'environ 990 m², non attenant à la maison, mais situé à seulement une dizaine de mètres, avec un accès très proche. Un espace rare et recherché, idéal pour profiter d'un extérieur, créer un potager, installer un espace de détente ou simplement bénéficier d'un agréable environnement au calme.

Maison en pierre, poêle à bois, alarme, beaux volumes et grand terrain à proximité immédiate : un bien idéal pour les amoureux de l'authenticité et de la tranquillité, à découvrir sans tarder !

Honoraires à la charge du vendeur. AGENCE PYRENEES IMMOBILIER - PISON Frédéric - Agent commercial - RSAC N° 934 511 692 - 07 68 38 72 53 - Plus d'informations (réf. ). Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Aiguillon, Bélesta, Bénaix, Carla-de-roquefort, Dreuilhe, Fougax-et-barrineuf, Freychenet, Ilhat, Lavelanet, Lesparrou, Leychert, Lieurac, Montferrier, Montségur, Nalzen, Péreille, Raissac, Roquefixade, Roquefort-les-cascades, Saint-jean-d'aigues-vives, Sautel, Villeneuve-d'olmes
Département : Ariège
Région : Occitanie
Code postal : 09300
Coordonnées : 42.909233, 1.905906
Total : 106 240€
Prix d'acquisition : 69 000€
Travaux : 31 720€
Valeur du bien : 100 720€
Frais de notaire : 5 520€
Coût estimé : 5 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 82m²
Loyer prédit : 6.05€/m²/mois
Fourchette : 4.49€ - 8.14€/m²/mois
Loyer total estimé : 496€/mois
Loyer annuel estimé : 5949€/an
Fourchette totale : 368€ - 668€/mois
Fourchette annuelle : 4418€ - 8010€/an
Rentabilité brute :5.60%
Fourchette de rentabilité :4.16% - 7.54%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :941,57 €/m²
Basé sur :8 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :77 208 €
Prix d'achat :69 000 €
Décote à l'achat :-8 208€ (-10.6%)
Marge achat-revente :-29 032€ (-37.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :106 240€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :533,00€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :30,99€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 563,99€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :53 660,82€
Coût de l'assurance :9 296,00€
Taxe foncière : 594,91€/an
Soit par mois : 49,58€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 495,76€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 613,57€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-117,81€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au bois existant
Quantité: 1 système pour 82 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 82 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 5 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux éléments et peinture
Quantité: 10 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres en état correct nécessitant rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds, mise à jour des prises électriques
Quantité: 20 m²
Raison: État 2/5 supposé - salon sans photo, état mauvais
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Nettoyage
Nettoyage complet de la cave et désencombrement
Quantité: 15 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - cave en désordre nécessitant nettoyage

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :31 720 €(387 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:4 920€
    Isolation toiture/combles: 82 m² × 60€/m² = 4920€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:3 200€
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 800€ = 3200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:5 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1000€/m² = 5000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:3 000€
    Rafraîchissement cuisine: 10 m² × 300€/m² = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:1 800€
    Parquet flottant: 24 m² × 75€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Autres pièces:600€
    Nettoyage cave: 15 m² × 40€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.8 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 20 120€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 496 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 949 €/an
Calcul : 496 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 693 €/an
Base de calcul : Emprunt de 106 240 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 372 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 595 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 31 720 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 36 380 €
Revenus locatifs : +5 949 €
Charges déductibles : -36 380 €
Résultat foncier Année 1 : -30 431 €(Déficit de 30 431 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 9 031 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 660 €/an
Revenus locatifs : +5 949 €
Charges déductibles : -4 660 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 289 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 9030.57 € reporté.
Prix d'achat du bien : 69 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 44 850 €(65% de 69 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 631 €/an
Calcul : 44 850 € × 3,636% = 1 631 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 949 €36 383 €3 696 €-30 434 €21 400 €9 034 €9 034 €
26 068 €4 567 €3 600 €1 502 €--7 533 €
36 189 €4 467 €3 500 €1 723 €--5 810 €
46 313 €4 363 €3 396 €1 950 €--3 859 €
56 439 €4 256 €3 289 €2 184 €--1 675 €
66 568 €4 144 €3 178 €2 424 €---
76 700 €4 029 €3 063 €2 670 €---
86 834 €3 910 €2 943 €2 924 €---
96 970 €3 787 €2 820 €3 184 €---
107 110 €3 659 €2 692 €3 451 €---
117 252 €3 526 €2 559 €3 726 €---
127 397 €3 389 €2 422 €4 008 €---
137 545 €3 247 €2 280 €4 298 €---
147 696 €3 099 €2 133 €4 596 €---
157 850 €2 947 €1 980 €4 903 €---
168 007 €2 789 €1 822 €5 218 €---
178 167 €2 625 €1 659 €5 541 €---
188 330 €2 456 €1 489 €5 874 €---
198 497 €2 280 €1 314 €6 216 €---
208 667 €2 098 €1 132 €6 568 €---
218 840 €1 910 €943 €6 930 €---
229 017 €1 715 €748 €7 302 €---
239 197 €1 513 €546 €7 684 €---
249 381 €1 304 €337 €8 077 €---
259 569 €1 087 €120 €8 482 €---
TOTAL190 551 €109 550 €53 661 €81 001 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 81 001 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 949 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 249 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 249 €-6 420 €+7 669 €
2+1 249 €0 €+1 249 €
3+1 249 €0 €+1 249 €
4+1 249 €0 €+1 249 €
5+1 249 €0 €+1 249 €
6+1 249 €+225 €+1 024 €
7+1 249 €+801 €+448 €
8+1 249 €+877 €+372 €
9+1 249 €+955 €+294 €
10+1 249 €+1 035 €+214 €
11+1 249 €+1 118 €+131 €
12+1 249 €+1 202 €+47 €
13+1 249 €+1 289 €-40 €
14+1 249 €+1 379 €-130 €
15+1 249 €+1 471 €-222 €
16+1 249 €+1 565 €-316 €
17+1 249 €+1 662 €-413 €
18+1 249 €+1 762 €-513 €
19+1 249 €+1 865 €-616 €
20+1 249 €+1 970 €-721 €
21+1 249 €+2 079 €-830 €
22+1 249 €+2 191 €-942 €
23+1 249 €+2 305 €-1 056 €
24+1 249 €+2 423 €-1 174 €
25+1 249 €+2 545 €-1 296 €
Total+31 225 €+24 300 €+6 925 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 53 jours
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