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Maison 5 pièces 112 m²

Bien expiré
VilleMoulis (09)
Surface112m²
Coût Total154 780€
Loyer Annuel11 449€
Rentabilité7.40%
Cashflow/mois+94€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 82 000 €
Surface : 112 m²
Prix au m² : 732,14 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 5 pièces 112 m² - Maison 5 pièces 112 m²

Venez découvrir cette charmante maison de hameau (réunion de deux petites maisons) à 5 min de ST GIRONS, mitoyenne d'un côté, d'une superficie de 112 m² environ, ce bien est réparti sur 3 niveaux. Il dispose d'une kitchenette, d'une entrée/séjour avec poêle à bois, de 3 chambres (rdc, 1er et second), un atelier rénové au-dessus du garage/débarras et d'une salle d'eau. Petit jardin sur l'arrière plus un jardin non attenant de 185 m² à 3 min à pied. À noter, l'emplacement de la maison dans une petite impasse offre le calme et la tranquillité recherchée. Assainissement individuel. Taxe foncière 612 euros.

Surface : 112 m²

Consommation énergie primaire : 0 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Moulis
Département : Ariège
Région : Occitanie
Code postal : 09200
Coordonnées : 42.935856, 1.086396
Total : 154 780€
Prix d'acquisition : 82 000€
Travaux : 66 220€
Valeur du bien : 148 220€
Frais de notaire : 6 560€
Coût estimé : 6 560€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 112m²
Loyer prédit : 8.52€/m²/mois
Fourchette : 6.22€ - 11.66€/m²/mois
Loyer total estimé : 954€/mois
Loyer annuel estimé : 11449€/an
Fourchette totale : 697€ - 1306€/mois
Fourchette annuelle : 8365€ - 15671€/an
Rentabilité brute :7.40%
Fourchette de rentabilité :5.40% - 10.12%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :154 780€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :764,94€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :43,85€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 808,79€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :74 701,90€
Coût de l'assurance :13 156,30€
Taxe foncière : 612,00€/an
Soit par mois : 51,00€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 954,11€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 859,79€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :94,32€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
0
Source : Déduit de la consommation • Confiance : Moyenne
Consommation énergétique primaire indiquée comme 0 kWh/m²/an, ce qui suggère une classe G.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 112 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au bois
Quantité: 1 système pour 112 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 14 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE G - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine vétuste avec nouveaux placards et équipements
Quantité: cuisine complète (environ 6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant des rénovations
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds pour les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques - sécurité et conformité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de la tuyauterie, remplacement si nécessaire
Quantité: toute la plomberie
Raison: Assainissement individuel - sécurité et conformité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :66 220 €(591 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:6 720€
    Isolation toiture/combles: 112 m² × 60€/m² = 6720€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant installation)
  • Menuiseries - Fenêtres:14 000€
    Fenêtres double vitrage: 14 fenêtres × 1000€ = 14000€ (incluant pose)
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant installation)
  • Cuisine - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Rénovation lourde:4 500€
    Revêtement sol et peinture: 30 m² × 150€/m² = 4500€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité générale - Mise aux normes:1 500€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1500€ = 1500€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie générale - Mise aux normes:4 000€
    Mise aux normes plomberie: 1 plomberie complète × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Moulis (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 36 220€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 954 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 449 €/an
Calcul : 954 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 165 €/an
Base de calcul : Emprunt de 154 780 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 526 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 612 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 66 220 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 72 523 €
Revenus locatifs : +11 449 €
Charges déductibles : -72 523 €
Résultat foncier Année 1 : -61 074 €(Déficit de 61 074 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 39 674 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 303 €/an
Revenus locatifs : +11 449 €
Charges déductibles : -6 303 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 146 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 39673.76 € reporté.
Prix d'achat du bien : 82 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 53 300 €(65% de 82 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 938 €/an
Calcul : 53 300 € × 3,636% = 1 938 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 449 €72 528 €5 170 €-61 079 €21 400 €39 679 €39 679 €
211 678 €6 170 €5 032 €5 508 €--34 171 €
311 912 €6 028 €4 890 €5 884 €--28 287 €
412 150 €5 881 €4 743 €6 269 €--22 018 €
512 393 €5 729 €4 590 €6 665 €--15 353 €
612 641 €5 571 €4 433 €7 070 €--8 283 €
712 894 €5 408 €4 270 €7 486 €--797 €
813 152 €5 240 €4 101 €7 912 €---
913 415 €5 065 €3 927 €8 350 €---
1013 683 €4 885 €3 747 €8 798 €---
1113 957 €4 698 €3 560 €9 258 €---
1214 236 €4 505 €3 367 €9 730 €---
1314 521 €4 306 €3 168 €10 215 €---
1414 811 €4 100 €2 961 €10 711 €---
1515 107 €3 886 €2 748 €11 221 €---
1615 409 €3 665 €2 527 €11 744 €---
1715 717 €3 437 €2 299 €12 280 €---
1816 032 €3 201 €2 063 €12 831 €---
1916 352 €2 957 €1 818 €13 396 €---
2016 680 €2 704 €1 566 €13 976 €---
2117 013 €2 442 €1 304 €14 571 €---
2217 353 €2 172 €1 034 €15 181 €---
2317 700 €1 892 €754 €15 808 €---
2418 054 €1 603 €465 €16 451 €---
2518 416 €1 304 €166 €17 111 €---
TOTAL366 726 €169 378 €74 702 €197 348 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 197 348 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 449 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 404 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 404 €-6 420 €+8 824 €
2+2 404 €0 €+2 404 €
3+2 404 €0 €+2 404 €
4+2 404 €0 €+2 404 €
5+2 404 €0 €+2 404 €
6+2 404 €0 €+2 404 €
7+2 404 €0 €+2 404 €
8+2 404 €+2 134 €+270 €
9+2 404 €+2 505 €-101 €
10+2 404 €+2 639 €-235 €
11+2 404 €+2 777 €-373 €
12+2 404 €+2 919 €-515 €
13+2 404 €+3 064 €-660 €
14+2 404 €+3 213 €-809 €
15+2 404 €+3 366 €-962 €
16+2 404 €+3 523 €-1 119 €
17+2 404 €+3 684 €-1 280 €
18+2 404 €+3 849 €-1 445 €
19+2 404 €+4 019 €-1 615 €
20+2 404 €+4 193 €-1 789 €
21+2 404 €+4 371 €-1 967 €
22+2 404 €+4 554 €-2 150 €
23+2 404 €+4 742 €-2 338 €
24+2 404 €+4 935 €-2 531 €
25+2 404 €+5 133 €-2 729 €
Total+60 100 €+59 204 €+896 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 124 jours
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