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Vends maison - 300m² - Grande maison en pierres

Bien expiré
VillePuy-en-Velay (43)
Surface300m²
Coût Total414 370€
Loyer Annuel32 279€
Rentabilité7.79%
Cashflow/mois+219€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 299 000 €
Surface : 300 m²
Prix au m² : 996,67 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 11
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Terrace, Garden, Parking

Nous vendons notre belle et grande maison au Puy-en-Velay (Haute-Loire) Ville départ du chemin de Saint Jacques de Compostelle et du chemin de Stevenson

DESCRIPTION :

300m² sur 3 niveaux (3ème niveau mansardé) 650m² terrain arboré + 1 terrasse 2 places de stationnement privées 2 grandes…

Ville : Puy-en-Velay
Département : Haute-Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 43000
Total : 414 370€
Prix d'acquisition : 299 000€
Travaux : 91 450€
Valeur du bien : 390 450€
Frais de notaire : 23 920€
Coût estimé : 23 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 300m²
Loyer prédit : 8.97€/m²/mois
Fourchette : 6.80€ - 11.83€/m²/mois
Loyer total estimé : 2690€/mois
Loyer annuel estimé : 32279€/an
Fourchette totale : 2039€ - 3549€/mois
Fourchette annuelle : 24468€ - 42583€/an
Rentabilité brute :7.79%
Fourchette de rentabilité :5.90% - 10.28%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 673,81 €/m²
Basé sur :47 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :502 143 €
Prix d'achat :299 000 €
Décote à l'achat :-203 143€ (-40.5%)
Marge achat-revente :87 773€ (17.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :414 370€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 081,11€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :120,86€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 201,96€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :209 962,05€
Coût de l'assurance :36 257,38€
Taxe foncière : 3 227,90€/an
Soit par mois : 268,99€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 689,92€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 470,96€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :218,96€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 300 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, potentiel de gain de 1-2 classes
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 300 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 37 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine équipée avec mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessitant une mise à jour et mise aux normes
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments sanitaires, carrelage, et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessitant une mise à jour et mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3.5/5 - Chambres en bon état mais nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3.5/5 - Chambres nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 - Salon en bon état nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :91 450 €(305 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:7 500€
    Isolation combles perdus: 300 m² × 20€/m² = 6000€ (prix moyen), Main d'œuvre: 1500€
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:15 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12000€ (prix moyen), Main d'œuvre: 3000€
  • Menuiseries - Fenêtres:37 000€
    Fenêtres double vitrage: 37 fenêtres × 800€/fenêtre = 29600€, Main d'œuvre: 7400€
  • Cuisine:15 000€
    Cuisine complète: 12000€ (prix moyen), Main d'œuvre: 3000€
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (prix moyen), Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:4 200€
    Parquet flottant: 60 m² × 60€/m² = 3600€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:1 500€
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 20€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 300€
  • Salon - Peinture:1 250€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre: 250€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Puy-en-Velay (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 59 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 690 €/mois
Revenus locatifs annuels : 32 279 €/an
Calcul : 2 690 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 14 445 €/an
Base de calcul : Emprunt de 414 370 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 450 €/an
Calcul : 121 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 228 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 91 450 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 110 573 €
Revenus locatifs : +32 279 €
Charges déductibles : -110 573 €
Résultat foncier Année 1 : -78 294 €(Déficit de 78 294 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 56 894 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 19 123 €/an
Revenus locatifs : +32 279 €
Charges déductibles : -19 123 €
Résultat foncier Années 2+ : 13 156 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 56893.80 € reporté.
Prix d'achat du bien : 299 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 194 350 €(65% de 299 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 7 067 €/an
Calcul : 194 350 € × 3,636% = 7 067 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
132 279 €110 586 €14 458 €-78 307 €21 400 €56 907 €56 907 €
232 925 €18 759 €14 081 €14 165 €--42 742 €
333 583 €18 368 €13 690 €15 215 €--27 527 €
434 255 €17 964 €13 285 €16 291 €--11 236 €
534 940 €17 544 €12 866 €17 396 €---
635 639 €17 110 €12 432 €18 529 €---
736 351 €16 660 €11 982 €19 692 €---
837 078 €16 194 €11 516 €20 885 €---
937 820 €15 711 €11 033 €22 109 €---
1038 576 €15 211 €10 533 €23 366 €---
1139 348 €14 693 €10 015 €24 655 €---
1240 135 €14 156 €9 478 €25 979 €---
1340 938 €13 600 €8 922 €27 337 €---
1441 756 €13 024 €8 346 €28 732 €---
1542 592 €12 428 €7 750 €30 164 €---
1643 443 €11 810 €7 132 €31 633 €---
1744 312 €11 170 €6 492 €33 142 €---
1845 198 €10 507 €5 829 €34 692 €---
1946 102 €9 820 €5 142 €36 283 €---
2047 024 €9 108 €4 430 €37 916 €---
2147 965 €8 371 €3 693 €39 594 €---
2248 924 €7 608 €2 930 €41 316 €---
2349 903 €6 817 €2 139 €43 086 €---
2450 901 €5 998 €1 320 €44 903 €---
2551 919 €5 149 €471 €46 770 €---
TOTAL1 033 908 €418 367 €209 962 €615 541 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 615 541 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 32 279 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 779 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 779 €-6 420 €+13 199 €
2+6 779 €0 €+6 779 €
3+6 779 €0 €+6 779 €
4+6 779 €0 €+6 779 €
5+6 779 €+1 848 €+4 931 €
6+6 779 €+5 559 €+1 220 €
7+6 779 €+5 907 €+872 €
8+6 779 €+6 265 €+514 €
9+6 779 €+6 633 €+146 €
10+6 779 €+7 010 €-231 €
11+6 779 €+7 397 €-618 €
12+6 779 €+7 794 €-1 015 €
13+6 779 €+8 201 €-1 422 €
14+6 779 €+8 620 €-1 841 €
15+6 779 €+9 049 €-2 270 €
16+6 779 €+9 490 €-2 711 €
17+6 779 €+9 943 €-3 164 €
18+6 779 €+10 408 €-3 629 €
19+6 779 €+10 885 €-4 106 €
20+6 779 €+11 375 €-4 596 €
21+6 779 €+11 878 €-5 099 €
22+6 779 €+12 395 €-5 616 €
23+6 779 €+12 926 €-6 147 €
24+6 779 €+13 471 €-6 692 €
25+6 779 €+14 031 €-7 252 €
Total+169 475 €+184 662 €+-15 187 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 109 jours
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