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Vente Maison (22150) 89 900ￜ

Bien expiré
VilleHénon (22)
Surface150m²
Coût Total164 152€
Loyer Annuel13 560€
Rentabilité8.26%
Cashflow/mois+145€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 89 900 €
Surface : 150 m²
Prix au m² : 599,33 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 150 m², 6 pièces, Toilettes séparées, Cave, 1 garage, 1 place de parking

Maison centre bourg ploeuc sur lie maison mitoyenne située dans le centre bourg de ploeuc sur lié construite en pierre couverte sous ardoise naturelle entièrement à rénover comprenant au rez-de-chaussée : une pièce de vie avec cuisine, un débarras, une salle de bains/wc. A l'étage 3 chambres. Grenier au dessus. Une cave donnant sur un garage avec point d'eau. Loft au dessus comprenant une cuisine, une pièce de vie avec placard, une chambre et un wc.

Ville : Hénon
Département : Côtes-d'Armor
Région : Bretagne
Code postal : 22150
Coordonnées : 48.385400, -2.683990
Total : 164 152€
Prix d'acquisition : 89 900€
Travaux : 67 060€
Valeur du bien : 156 960€
Frais de notaire : 7 192€
Coût estimé : 7 192€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 150m²
Loyer prédit : 7.53€/m²/mois
Fourchette : 6.14€ - 9.24€/m²/mois
Loyer total estimé : 1130€/mois
Loyer annuel estimé : 13560€/an
Fourchette totale : 921€ - 1386€/mois
Fourchette annuelle : 11056€ - 16631€/an
Rentabilité brute :8.26%
Fourchette de rentabilité :6.74% - 10.13%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 759,38 €/m²
Basé sur :12 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :263 906 €
Prix d'achat :89 900 €
Décote à l'achat :-174 006€ (-65.9%)
Marge achat-revente :99 754€ (37.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :164 152€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :824,43€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :47,88€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 872,30€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :83 176,12€
Coût de l'assurance :14 363,30€
Taxe foncière : 1 356,01€/an
Soit par mois : 113,00€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 130,01€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 985,31€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :144,70€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 150 m²
Raison: DPE F - Maison - Isolation des combles pour gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 150 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 19 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, y compris les placards, le plan de travail, l'électroménager, la plomberie et l'électricité
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (5 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessite rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement du parquet usé par un nouveau revêtement
Quantité: salon (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :67 060 €(447 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation des combles:10 500€
    Isolation des combles: 150 m² × 70€/m² = 10500€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:15 200€
    Remplacement fenêtres: 19 fenêtres × 800€ = 15200€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:10 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Pose parquet flottant: 36 m² × 100€/m² = 3600€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 080€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 30€/m² = 1080€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Revêtement sol:1 200€
    Remplacement parquet salon: 12 m² × 100€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:480€
    Peinture murs et plafonds salon: 12 m² × 40€/m² = 480€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Hénon (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 130 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 560 €/an
Calcul : 1 130 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 722 €/an
Base de calcul : Emprunt de 164 152 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 575 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 356 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 67 060 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 74 713 €
Revenus locatifs : +13 560 €
Charges déductibles : -74 713 €
Résultat foncier Année 1 : -61 153 €(Déficit de 61 153 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 39 753 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 653 €/an
Revenus locatifs : +13 560 €
Charges déductibles : -7 653 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 907 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 39752.69 € reporté.
Prix d'achat du bien : 89 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 58 435 €(65% de 89 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 125 €/an
Calcul : 58 435 € × 3,636% = 2 125 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 560 €74 718 €5 728 €-61 158 €21 400 €39 758 €39 758 €
213 831 €7 509 €5 578 €6 323 €--33 435 €
314 108 €7 354 €5 423 €6 754 €--26 681 €
414 390 €7 194 €5 263 €7 197 €--19 485 €
514 678 €7 027 €5 097 €7 650 €--11 834 €
614 971 €6 855 €4 925 €8 116 €--3 718 €
715 271 €6 677 €4 747 €8 594 €---
815 576 €6 492 €4 562 €9 084 €---
915 888 €6 301 €4 371 €9 587 €---
1016 206 €6 103 €4 173 €10 103 €---
1116 530 €5 898 €3 967 €10 632 €---
1216 860 €5 685 €3 755 €11 175 €---
1317 197 €5 465 €3 534 €11 732 €---
1417 541 €5 237 €3 306 €12 305 €---
1517 892 €5 001 €3 070 €12 892 €---
1618 250 €4 756 €2 825 €13 494 €---
1718 615 €4 502 €2 572 €14 113 €---
1818 987 €4 240 €2 309 €14 748 €---
1919 367 €3 967 €2 037 €15 400 €---
2019 754 €3 686 €1 755 €16 069 €---
2120 150 €3 394 €1 463 €16 756 €---
2220 553 €3 091 €1 161 €17 461 €---
2320 964 €2 778 €847 €18 186 €---
2421 383 €2 453 €523 €18 930 €---
2521 811 €2 117 €187 €19 693 €---
TOTAL434 334 €198 500 €83 176 €235 834 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 235 834 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 560 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 848 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 848 €-6 420 €+9 268 €
2+2 848 €0 €+2 848 €
3+2 848 €0 €+2 848 €
4+2 848 €0 €+2 848 €
5+2 848 €0 €+2 848 €
6+2 848 €0 €+2 848 €
7+2 848 €+1 463 €+1 385 €
8+2 848 €+2 725 €+123 €
9+2 848 €+2 876 €-28 €
10+2 848 €+3 031 €-183 €
11+2 848 €+3 190 €-342 €
12+2 848 €+3 353 €-505 €
13+2 848 €+3 520 €-672 €
14+2 848 €+3 691 €-843 €
15+2 848 €+3 868 €-1 020 €
16+2 848 €+4 048 €-1 200 €
17+2 848 €+4 234 €-1 386 €
18+2 848 €+4 424 €-1 576 €
19+2 848 €+4 620 €-1 772 €
20+2 848 €+4 821 €-1 973 €
21+2 848 €+5 027 €-2 179 €
22+2 848 €+5 238 €-2 390 €
23+2 848 €+5 456 €-2 608 €
24+2 848 €+5 679 €-2 831 €
25+2 848 €+5 908 €-3 060 €
Total+71 200 €+70 750 €+450 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 108 jours
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