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Ferme 3 pièces 90 m²

Bien expiré
VilleNouziers (23)
Surface90m²
Coût Total123 292€
Loyer Annuel6 353€
Rentabilité5.15%
Cashflow/mois-179€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 59 900 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 665,56 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Ferme (tte) de 3 pièces principales

Maison à rénover partiellement comprenant au rez-de-chaussée cuisine aménagée, salon / salle à manger. A l'étage couloir desservant 2 chambres, salle de bains et WC. Grange attenante. Ancienne maison à rénover entièrement comprenant 1 pièces brute et grange attenante avec étables. L'ensemble sur terrain attenant d'environ 2000 m² Honoraires à charge acquéreur : 9.6% Référence annonce : 239-2966 Non soumis au DPE Prix hors honoraires : 54 654 €

Ville : Nouziers
Département : Creuse
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 23350
Coordonnées : 46.420547, 1.958344
Total : 123 292€
Prix d'acquisition : 59 900€
Travaux : 58 600€
Valeur du bien : 118 500€
Frais de notaire : 4 792€
Coût estimé : 4 792€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90m²
Loyer prédit : 5.88€/m²/mois
Fourchette : 4.33€ - 7.99€/m²/mois
Loyer total estimé : 529€/mois
Loyer annuel estimé : 6353€/an
Fourchette totale : 390€ - 719€/mois
Fourchette annuelle : 4676€ - 8632€/an
Rentabilité brute :5.15%
Fourchette de rentabilité :3.79% - 7.00%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :860,23 €/m²
Basé sur :24 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :77 420 €
Prix d'achat :59 900 €
Décote à l'achat :-17 520€ (-22.6%)
Marge achat-revente :-45 872€ (-59.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :123 292€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :619,21€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :35,96€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 655,17€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :62 472,29€
Coût de l'assurance :10 788,05€
Taxe foncière : 635,33€/an
Soit par mois : 52,94€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 529,44€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 708,12€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-178,68€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 90 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 90 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, carrelage, réfection plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec meubles anciens et carrelage usé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état général mais nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - salon spacieux nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :58 600 €(651 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:5 400€
    Isolation toiture/combles: 90 m² × 60€/m² = 5400€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:11 000€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 1000€ = 11000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:800€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficients 0.8 appliqués). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 529 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 353 €/an
Calcul : 529 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 298 €/an
Base de calcul : Emprunt de 123 292 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 432 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 635 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 58 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 63 965 €
Revenus locatifs : +6 353 €
Charges déductibles : -63 965 €
Résultat foncier Année 1 : -57 611 €(Déficit de 57 611 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 36 211 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 365 €/an
Revenus locatifs : +6 353 €
Charges déductibles : -5 365 €
Résultat foncier Années 2+ : 989 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 36211.46 € reporté.
Prix d'achat du bien : 59 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 38 935 €(65% de 59 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 416 €/an
Calcul : 38 935 € × 3,636% = 1 416 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 353 €63 969 €4 302 €-57 616 €21 400 €36 216 €36 216 €
26 480 €5 257 €4 190 €1 224 €--34 992 €
36 610 €5 140 €4 073 €1 470 €--33 522 €
46 742 €5 020 €3 953 €1 722 €--31 800 €
56 877 €4 895 €3 828 €1 982 €--29 818 €
67 015 €4 766 €3 699 €2 249 €--27 569 €
77 155 €4 632 €3 565 €2 523 €--25 046 €
87 298 €4 493 €3 426 €2 805 €--22 241 €
97 444 €4 350 €3 283 €3 094 €--19 147 €
107 593 €4 201 €3 134 €3 392 €--15 755 €
117 745 €4 047 €2 980 €3 698 €--12 057 €
127 899 €3 887 €2 820 €4 013 €---
138 057 €3 722 €2 655 €4 336 €---
148 219 €3 550 €2 483 €4 668 €---
158 383 €3 373 €2 306 €5 010 €---
168 551 €3 189 €2 122 €5 362 €---
178 722 €2 998 €1 932 €5 723 €---
188 896 €2 801 €1 734 €6 095 €---
199 074 €2 597 €1 530 €6 477 €---
209 255 €2 385 €1 318 €6 870 €---
219 441 €2 166 €1 099 €7 275 €---
229 629 €1 939 €872 €7 691 €---
239 822 €1 703 €636 €8 119 €---
2410 018 €1 459 €393 €8 559 €---
2510 219 €1 207 €140 €9 012 €---
TOTAL203 497 €147 743 €62 472 €55 753 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 55 753 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 353 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 334 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 334 €-6 420 €+7 754 €
2+1 334 €0 €+1 334 €
3+1 334 €0 €+1 334 €
4+1 334 €0 €+1 334 €
5+1 334 €0 €+1 334 €
6+1 334 €0 €+1 334 €
7+1 334 €0 €+1 334 €
8+1 334 €0 €+1 334 €
9+1 334 €0 €+1 334 €
10+1 334 €0 €+1 334 €
11+1 334 €0 €+1 334 €
12+1 334 €+1 204 €+130 €
13+1 334 €+1 301 €+33 €
14+1 334 €+1 401 €-67 €
15+1 334 €+1 503 €-169 €
16+1 334 €+1 609 €-275 €
17+1 334 €+1 717 €-383 €
18+1 334 €+1 829 €-495 €
19+1 334 €+1 943 €-609 €
20+1 334 €+2 061 €-727 €
21+1 334 €+2 182 €-848 €
22+1 334 €+2 307 €-973 €
23+1 334 €+2 436 €-1 102 €
24+1 334 €+2 568 €-1 234 €
25+1 334 €+2 704 €-1 370 €
Total+33 350 €+20 343 €+13 007 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 65 jours
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