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Special Investisseur : Appartement Et Garage Bourgueil Centre Avec Locataire.

VilleBourgueil (37)
Surface67m²
Coût Total112 448€
Loyer Annuel8 864€
Rentabilité7.88%
Cashflow/mois+3€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 75 600 €
Surface : 67 m²
Prix au m² : 1 128,36 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 67 m², 2 pièces, 1 chambre, Interphone, Toilettes séparées, Cave, 1 salle de douche, 1 garage, 1 place de parking, 2 étages, Chauffage électrique, Étage 1 sur 2, Frais d'agences inclus : 8% du prix

Appartement lumineux et au calme, situé au premier étage d’une résidence très bien entretenue, actuellement loué avec un loyer mensuel de 566,47 €. Il se compose d’une cuisine aménagée et équipée, d’un salon, d’une buanderie, d’un WC indépendant, d’une salle d’eau ainsi que d’une grande chambre disposant de deux placards. Double vitrage, chauffage électrique et du tout-à-l’égout. Une place de parking privative située dans un garage commun fermé et sécurisé. Possibilité d'acquerir une place de parking dans un garage fermé et sécurisé au prix de 3000 euros. L’immeuble est équipé d’un interphone. Les charges de copropriété s’élèvent à 234,59 € par trimestre. Un bien idéal pour un investissement locatif, avec locataire déjà en place, dans un environnement calme et bien entretenu.

Ville : Bourgueil
Département : Indre-et-Loire
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 37140
Coordonnées : 47.280431, 0.168239
Total : 112 448€
Prix d'acquisition : 75 600€
Travaux : 30 800€
Valeur du bien : 106 400€
Frais de notaire : 6 048€
Coût estimé : 6 048€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 67m²
Loyer prédit : 11.02€/m²/mois
Fourchette : 8.49€ - 14.32€/m²/mois
Loyer total estimé : 739€/mois
Loyer annuel estimé : 8864€/an
Fourchette totale : 569€ - 959€/mois
Fourchette annuelle : 6824€ - 11513€/an
Rentabilité brute :7.88%
Fourchette de rentabilité :6.07% - 10.24%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 250 €/m²
Basé sur :14 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :83 750 €
Prix d'achat :75 600 €
Décote à l'achat :-8 150€ (-9.7%)
Marge achat-revente :-28 698€ (-34.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :112 448€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :550,95€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :32,80€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 583,75€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :52 837,59€
Coût de l'assurance :9 839,20€
Taxe foncière : 886,36€/an
Soit par mois : 73,86€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 78,19€/mois
Soit par an : 938,28€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 738,64€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 735,80€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :2,83€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 67 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du cumulus électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec nouveaux meubles et électroménager
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des murs et du sol dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :30 800 €(460 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€ (inclus main d'œuvre)
  • Menuiseries:5 600€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 800€ = 5600€ (inclus main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€ (inclus main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (inclus main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (inclus main d'œuvre)
  • Chambres:1 200€
    Rafraîchissement peinture chambre: 15 m² × 80€/m² = 1200€ (inclus main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bourgueil (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 739 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 864 €/an
Calcul : 739 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 663 €/an
Base de calcul : Emprunt de 112 448 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 394 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 886 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 938 €/an
Calcul : 78 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 30 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 36 681 €
Revenus locatifs : +8 864 €
Charges déductibles : -36 681 €
Résultat foncier Année 1 : -27 817 €(Déficit de 27 817 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 6 417 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 881 €/an
Revenus locatifs : +8 864 €
Charges déductibles : -5 881 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 983 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 6417.49 € reporté.
Prix d'achat du bien : 75 600 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 49 140 €(65% de 75 600 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 787 €/an
Calcul : 49 140 € × 3,636% = 1 787 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 864 €36 685 €3 667 €-27 821 €21 400 €6 421 €6 421 €
29 041 €5 786 €3 568 €3 255 €--3 166 €
39 222 €5 684 €3 466 €3 538 €---
49 406 €5 579 €3 360 €3 827 €---
59 594 €5 470 €3 252 €4 125 €---
69 786 €5 357 €3 139 €4 429 €---
79 982 €5 241 €3 023 €4 741 €---
810 182 €5 121 €2 902 €5 061 €---
910 385 €4 996 €2 778 €5 389 €---
1010 593 €4 868 €2 650 €5 725 €---
1110 805 €4 735 €2 517 €6 070 €---
1211 021 €4 598 €2 380 €6 423 €---
1311 241 €4 456 €2 238 €6 785 €---
1411 466 €4 310 €2 092 €7 156 €---
1511 695 €4 158 €1 940 €7 537 €---
1611 929 €4 002 €1 784 €7 928 €---
1712 168 €3 840 €1 622 €8 328 €---
1812 411 €3 673 €1 455 €8 738 €---
1912 659 €3 500 €1 282 €9 159 €---
2012 913 €3 322 €1 103 €9 591 €---
2113 171 €3 137 €919 €10 034 €---
2213 434 €2 946 €728 €10 488 €---
2313 703 €2 749 €531 €10 954 €---
2413 977 €2 545 €327 €11 432 €---
2514 257 €2 335 €117 €11 922 €---
TOTAL283 905 €139 093 €52 838 €144 812 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 144 812 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 864 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 861 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 861 €-6 420 €+8 281 €
2+1 861 €0 €+1 861 €
3+1 861 €+111 €+1 750 €
4+1 861 €+1 148 €+713 €
5+1 861 €+1 237 €+624 €
6+1 861 €+1 329 €+532 €
7+1 861 €+1 422 €+439 €
8+1 861 €+1 518 €+343 €
9+1 861 €+1 617 €+244 €
10+1 861 €+1 717 €+144 €
11+1 861 €+1 821 €+40 €
12+1 861 €+1 927 €-66 €
13+1 861 €+2 035 €-174 €
14+1 861 €+2 147 €-286 €
15+1 861 €+2 261 €-400 €
16+1 861 €+2 378 €-517 €
17+1 861 €+2 498 €-637 €
18+1 861 €+2 622 €-761 €
19+1 861 €+2 748 €-887 €
20+1 861 €+2 877 €-1 016 €
21+1 861 €+3 010 €-1 149 €
22+1 861 €+3 146 €-1 285 €
23+1 861 €+3 286 €-1 425 €
24+1 861 €+3 429 €-1 568 €
25+1 861 €+3 577 €-1 716 €
Total+46 525 €+43 444 €+3 081 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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