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Local commercial Nice 71 m2

VilleNice (06)
Surface71m²
Coût Total226 670€
Loyer Annuel17 471€
Rentabilité7.71%
Cashflow/mois-18€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 179 000 €
Surface : 71 m²
Prix au m² : 2 521,13 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 71 m², 3 pièces, Ascenseur, Chauffage central collectif

À VENDRE - Local commercial 71 m² -

Découvrez ce local commercial idéalement situé à 2 pas du tramway ( Alsace Lorraine ), du boulevard Gambetta et de la voie Mathis.

Environnement commerçant et résidentiel

Forte visibilité et passage piéton

Caractéristiques du bien :

Surface totale : 71 m²

Belle façade vitrée offrant une excellente luminosité et visibilité

Espace principal modulable

Sanitaires et point d'eau

Bon état général, prêt à l'emploi

Idéal pour :

Commerce de proximité, showroom, bureau, activité de services, galerie ou cabinet professionnel (hors restauration avec extraction).

Atouts :

  • Quartier recherché, accès facile (tram, bus, parkings à proximité), belle hauteur sous plafond, passage.

Interdictions : les commerces de poissonnerie, boulangerie, oisellerie, boucherie ( pas d'extraction ).

Vous pouvez consulter l'état des risques et pollution sur ce site : . Copropriété de 25 lots (Pas de procédure en cours). Charges annuelles : 1500.00 euros.

Ville : Nice
Département : Alpes-Maritimes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 06000
Coordonnées : 43.700392, 7.256114
Total : 226 670€
Prix d'acquisition : 179 000€
Travaux : 33 350€
Valeur du bien : 212 350€
Frais de notaire : 14 320€
Coût estimé : 14 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 71m²
Loyer prédit : 20.51€/m²/mois
Fourchette : 12.72€ - 33.06€/m²/mois
Loyer total estimé : 1456€/mois
Loyer annuel estimé : 17471€/an
Fourchette totale : 903€ - 2347€/mois
Fourchette annuelle : 10837€ - 28166€/an
Rentabilité brute :7.71%
Fourchette de rentabilité :4.78% - 12.43%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :7 911,01 €/m²
Basé sur :10 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :561 682 €
Prix d'achat :179 000 €
Décote à l'achat :-382 682€ (-68.1%)
Marge achat-revente :335 012€ (59.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :226 670€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 137,20€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :66,11€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 203,31€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :114 488,87€
Coût de l'assurance :19 833,63€
Taxe foncière : 1 747,09€/an
Soit par mois : 145,59€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 125,00€/mois
Soit par an : 1 500,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 455,91€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 473,90€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-17,99€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: pompe à chaleur ou chaudière à condensation) pour remplacer un système ancien.
Quantité: 1 système pour 71 m²
Raison: DPE F - Local commercial - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant pour améliorer l'isolation thermique.
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Local commercial - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer un système de production d'eau chaude non performant.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Local commercial - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement du lavabo et mise à jour des sanitaires, carrelage partiel si nécessaire.
Quantité: 2 m² de carrelage
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessite un rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec des éléments modernes et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement du parquet.
Quantité: 50 m² (total pour le salon)
Raison: État 3.7/5 visible sur photos - salon nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :33 350 €(470 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 10 000€ = 10 000€, Main d'œuvre: 2 000€
  • Menuiseries - Fenêtres:6 300€
    Fenêtres double vitrage PVC: 7 fenêtres × 900€ = 6 300€, Main d'œuvre: inclus dans le coût
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3 500€ = 3 500€, Main d'œuvre: inclus dans le coût
  • Salle de bain - Rafraîchissement:300€
    Carrelage: 2 m² × 150€/m² = 300€, Main d'œuvre: inclus dans le coût
  • Cuisine - Rafraîchissement:8 000€
    Cuisine complète milieu de gamme: 8 000€, Main d'œuvre: inclus dans le coût
  • Salon - Rafraîchissement:3 250€
    Peinture murs: 50 m² × 65€/m² = 3 250€, Main d'œuvre: inclus dans le coût
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Côte d'Azur (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 456 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 471 €/an
Calcul : 1 456 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 879 €/an
Base de calcul : Emprunt de 226 670 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 793 €/an
Calcul : 66 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 747 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 500 €/an
Calcul : 125 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 33 350 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 269 €
Revenus locatifs : +17 471 €
Charges déductibles : -45 269 €
Résultat foncier Année 1 : -27 799 €(Déficit de 27 799 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 6 399 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 919 €/an
Revenus locatifs : +17 471 €
Charges déductibles : -11 919 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 551 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 6398.57 € reporté.
Prix d'achat du bien : 179 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 116 350 €(65% de 179 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 231 €/an
Calcul : 116 350 € × 3,636% = 4 231 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 471 €45 277 €7 886 €-27 806 €21 400 €6 406 €6 406 €
217 820 €11 721 €7 680 €6 099 €--307 €
318 177 €11 507 €7 467 €6 669 €---
418 540 €11 286 €7 246 €7 254 €---
518 911 €11 057 €7 017 €7 854 €---
619 289 €10 820 €6 780 €8 469 €---
719 675 €10 575 €6 534 €9 100 €---
820 069 €10 320 €6 280 €9 748 €---
920 470 €10 057 €6 016 €10 413 €---
1020 879 €9 784 €5 743 €11 096 €---
1121 297 €9 501 €5 461 €11 796 €---
1221 723 €9 208 €5 168 €12 515 €---
1322 157 €8 905 €4 864 €13 253 €---
1422 600 €8 591 €4 550 €14 010 €---
1523 052 €8 265 €4 225 €14 787 €---
1623 514 €7 928 €3 888 €15 585 €---
1723 984 €7 579 €3 539 €16 405 €---
1824 463 €7 218 €3 177 €17 246 €---
1924 953 €6 843 €2 803 €18 110 €---
2025 452 €6 455 €2 415 €18 997 €---
2125 961 €6 053 €2 013 €19 908 €---
2226 480 €5 637 €1 597 €20 843 €---
2327 010 €5 206 €1 166 €21 804 €---
2427 550 €4 760 €719 €22 790 €---
2528 101 €4 297 €257 €23 804 €---
TOTAL559 598 €248 850 €114 489 €310 748 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 310 748 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 471 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 669 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 669 €-6 420 €+10 089 €
2+3 669 €0 €+3 669 €
3+3 669 €+1 909 €+1 760 €
4+3 669 €+2 176 €+1 493 €
5+3 669 €+2 356 €+1 313 €
6+3 669 €+2 541 €+1 128 €
7+3 669 €+2 730 €+939 €
8+3 669 €+2 925 €+744 €
9+3 669 €+3 124 €+545 €
10+3 669 €+3 329 €+340 €
11+3 669 €+3 539 €+130 €
12+3 669 €+3 754 €-85 €
13+3 669 €+3 976 €-307 €
14+3 669 €+4 203 €-534 €
15+3 669 €+4 436 €-767 €
16+3 669 €+4 676 €-1 007 €
17+3 669 €+4 921 €-1 252 €
18+3 669 €+5 174 €-1 505 €
19+3 669 €+5 433 €-1 764 €
20+3 669 €+5 699 €-2 030 €
21+3 669 €+5 972 €-2 303 €
22+3 669 €+6 253 €-2 584 €
23+3 669 €+6 541 €-2 872 €
24+3 669 €+6 837 €-3 168 €
25+3 669 €+7 141 €-3 472 €
Total+91 725 €+93 224 €+-1 499 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 49 jours
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