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Détails du bien

VilleRoches (41)
Surface196.4
Coût Total246 692
Loyer Annuel19 914
Rentabilité8.07%
Cashflow/mois+217
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 167 400 €
Surface : 196.4 m²
Prix au m² : 852,34 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Située sur la commune de Roches, à seulement 20 minutes de Guéret, cette maison ancienne en pierre pleine de charme a été rénovée avec goût et offre aujourd'hui un cadre de vie paisible, au coeur de la nature.

Elle se compose d'un vaste salon séjour lumineux, d'une salle à manger conviviale ouverte sur la cuisine. Une chambre en rez-de-chaussée avec WC permet une vie de plain-pied, complétée par un cellier.

À l'étage, vous trouverez quatre chambres, ainsi qu'un atelier de couture pouvant faire office de chambre supplémentaire et un WC indépendant.

Des pièces complémentaires ainsi qu'un grenier offrent encore de belles possibilités d'aménagement pour agrandir ou repenser les espaces selon vos envies.

À l'extérieur, le terrain de 5 224 m² vous plonge dans un environnement naturel privilégié, avec une vue dégagée sur la campagne environnante. Deux puits sont présents sur la parcelle, un véritable atout. Des dépendances viennent compléter l'ensemble.

Le chauffage est assuré par un insert à bois ainsi que par un système électrique. L'assainissement individuel est non conforme.

Un bien plein de charme, avec du potentiel, idéal pour les amoureux de la pierre et de la tranquillité.

À venir découvrir sans tarder.

Ville : Roches
Département : Loir-et-Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 41370
Coordonnées : 46.303497, 1.969751
Total : 246 692
Prix d'acquisition : 167 400
Travaux : 65 900
Valeur du bien : 233 300
Frais de notaire : 13 392
Coût estimé : 13 392
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 196.4
Loyer prédit : 8.45€/m²/mois
Fourchette : 6.98€ - 10.23€/m²/mois
Loyer total estimé : 1660€/mois
Loyer annuel estimé : 19914€/an
Fourchette totale : 1370€ - 2010€/mois
Fourchette annuelle : 16444€ - 24116€/an
Rentabilité brute :8.07%
Fourchette de rentabilité :6.67% - 9.78%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :500 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :98 200
Prix d'achat :167 400
Décote à l'achat :+69 200 (+70.5%)
Marge achat-revente :-148 492€ (-151.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :246 692
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 204,78€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :71,95€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 276,73€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :114 741,43
Coût de l'assurance :21 585,55
Taxe foncière : 1 991,40€/an
Soit par mois : 165,95€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 659,50€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 442,68€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :216,82€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 196.4 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien et l'insert à bois
Quantité: 1 système pour 196.4 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 24 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 3/5 - Sols nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 3/5 - Rafraîchissement nécessaire
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'électricité générale et ajout de prises suffisantes
Quantité: 1 installation pour la maison
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de la plomberie générale et vérification des évacuations
Quantité: 1 installation pour la maison
Raison: Assainissement individuel non conforme, nécessite mise aux normes

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :65 900(336 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:12 300
    Isolation toiture: 196.4 m² × 60€/m² = 11800€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:14 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 13000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries - Fenêtres:15 600
    Fenêtres double vitrage: 24 fenêtres × 600€ = 14400€, Main d'œuvre: 1200€
  • Salle de bain - Rénovation complète:9 000
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain = 8000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:4 500
    Parquet flottant: 50 m² × 60€/m² = 3000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres - Peinture:3 500
    Peinture murs/plafonds: 50 m² × 60€/m² = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Électricité - Mise aux normes:3 500
    Mise aux normes électricité: 1 installation = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Plomberie - Mise aux normes:3 500
    Mise aux normes plomberie: 1 installation = 3000€, Main d'œuvre: 500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Roches (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 660 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 914 €/an
Calcul : 1 660 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 962 €/an
Base de calcul : Emprunt de 246 692 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 863 €/an
Calcul : 72 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 991 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 65 900
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 76 717
Revenus locatifs : +19 914
Charges déductibles : -76 717
Résultat foncier Année 1 : -56 803(Déficit de 56 803 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 35 403
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 817 €/an
Revenus locatifs : +19 914
Charges déductibles : -10 817
Résultat foncier Années 2+ : 9 097 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 35403.16 € reporté.
Prix d'achat du bien : 167 400
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 108 810(65% de 167 400 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 957 €/an
Calcul : 108 810 € × 3,636% = 3 957
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 91476 7257 970-56 81121 400 €35 411 €35 411 €
220 31210 6107 7559 703--25 708 €
320 71910 3877 53210 331--15 377 €
421 13310 1577 30210 976--4 401 €
521 5569 9207 06511 636---
621 9879 6746 82012 312---
722 4269 4216 56613 006---
822 8759 1596 30413 716---
923 3328 8886 03314 444---
1023 7998 6095 75415 190---
1124 2758 3205 46515 955---
1224 7618 0215 16616 739---
1325 2567 7134 85817 543---
1425 7617 3944 53918 367---
1526 2767 0654 21019 211---
1626 8026 7253 87020 077---
1727 3386 3733 51920 964---
1827 8846 0103 15521 874---
1928 4425 6352 78022 807---
2029 0115 2482 39323 763---
2129 5914 8471 99224 744---
2230 1834 4331 57825 750---
2330 7874 0061 15126 781---
2431 4023 56470927 838---
2532 0303 10825328 923---
TOTAL637 852252 012114 741385 84021 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 385 840
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 914 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 182 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 182-6 420+10 602
2+4 1820+4 182
3+4 1820+4 182
4+4 1820+4 182
5+4 182+2 170+2 012
6+4 182+3 694+488
7+4 182+3 902+280
8+4 182+4 115+67
9+4 182+4 333-151
10+4 182+4 557-375
11+4 182+4 787-605
12+4 182+5 022-840
13+4 182+5 263-1 081
14+4 182+5 510-1 328
15+4 182+5 763-1 581
16+4 182+6 023-1 841
17+4 182+6 289-2 107
18+4 182+6 562-2 380
19+4 182+6 842-2 660
20+4 182+7 129-2 947
21+4 182+7 423-3 241
22+4 182+7 725-3 543
23+4 182+8 034-3 852
24+4 182+8 352-4 170
25+4 182+8 677-4 495
Total+104 550+115 752+-11 202
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 29 jours
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