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Maison 268 m2

Bien expiré
VilleSaint-Amé (88)
Surface268m²
Coût Total302 410€
Loyer Annuel27 456€
Rentabilité9.08%
Cashflow/mois+457€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 239 000 €
Surface : 268 m²
Prix au m² : 891,79 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de 268 m2 En plein centre de St Amé. Proche commerce , école, parcours de santé. Disposée ainsi : Rez de chaussée : Cuisine et cellier entièrement rénovés en 2020 avec accès terrasse. WC et coin lave-mains. Grand dégagement avec placard. Salon-séjour de 40 m2 équipé d’une cheminée avec accès terrasse. 1er étage : 4 chambres dont une chambre parentale avec salle d’eau attenante. Bureau et lingerie. Mezzanine/coin télé spacieuse. 2 WC. Salle de bain avec baignoire et douche. 2ème étage : vaste grenier aménageable d’environ 150 m2. Cour privative et fermée, Cave voûtée avec accès extérieur.

Ville : Saint-Amé
Département : Vosges
Région : Grand Est
Code postal : 88120
Coordonnées : 48.025280, 6.670190
Total : 302 410€
Prix d'acquisition : 239 000€
Travaux : 44 290€
Valeur du bien : 283 290€
Frais de notaire : 19 120€
Coût estimé : 19 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 268m²
Loyer prédit : 8.54€/m²/mois
Fourchette : 6.65€ - 10.96€/m²/mois
Loyer total estimé : 2288€/mois
Loyer annuel estimé : 27456€/an
Fourchette totale : 1782€ - 2938€/mois
Fourchette annuelle : 21379€ - 35259€/an
Rentabilité brute :9.08%
Fourchette de rentabilité :7.07% - 11.66%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :302 410€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 513,94€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :88,20€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 602,14€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :151 770,72€
Coût de l'assurance :26 460,88€
Taxe foncière : 2 745,59€/an
Soit par mois : 228,80€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 287,99€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 830,94€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :457,05€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Grenier
Isolation des combles perdus avec laine soufflée dans le grenier aménageable
Quantité: 150 m²
Raison: DPE D - Maison - Isolation des combles pour améliorer l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 268 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 34 fenêtres (estimation basée sur 268 m²)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire et de la douche, nouveau lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé, rénovation nécessaire pour mise aux normes
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds, vérification de l'électricité
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 4/5 assumé, rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Vérification et rafraîchissement du parquet dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 64 m² total)
Raison: État 4/5 visible - parquet en bon état mais nécessite un entretien
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de l'installation électrique dans toute la maison
Quantité: 1 maison
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 290 €(165 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Grenier:6 750€
    Isolation des combles: 150 m² × 45€/m² = 6750€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Remplacement système:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (prix moyen incluant installation)
  • Menuiseries - Fenêtres:10 200€
    Remplacement fenêtres: 34 fenêtres × 300€/fenêtre = 10200€ (prix moyen incluant pose)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 500€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8500€ = 8500€ (prix moyen incluant fournitures et main d'œuvre)
  • Salon - Rénovation légère:1 000€
    Peinture des murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 840€
    Rafraîchissement parquet: 64 m² × 60€/m² = 3840€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Électricité - Mise aux normes:1 500€
    Mise aux normes électricité: 1 maison × 1500€ = 1500€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Amé (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 29 450€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Grenier, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 288 €/mois
Revenus locatifs annuels : 27 456 €/an
Calcul : 2 288 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 452 €/an
Base de calcul : Emprunt de 302 410 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 058 €/an
Calcul : 88 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 746 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 290 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 58 546 €
Revenus locatifs : +27 456 €
Charges déductibles : -58 546 €
Résultat foncier Année 1 : -31 090 €(Déficit de 31 090 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 9 690 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 256 €/an
Revenus locatifs : +27 456 €
Charges déductibles : -14 256 €
Résultat foncier Années 2+ : 13 200 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 9689.82 € reporté.
Prix d'achat du bien : 239 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 155 350 €(65% de 239 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 649 €/an
Calcul : 155 350 € × 3,636% = 5 649 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
127 456 €58 556 €10 462 €-31 100 €21 400 €9 700 €9 700 €
228 005 €13 991 €10 187 €14 014 €---
328 565 €13 708 €9 904 €14 857 €---
429 136 €13 414 €9 610 €15 723 €---
529 719 €13 109 €9 305 €16 610 €---
630 313 €12 794 €8 990 €17 519 €---
730 920 €12 468 €8 664 €18 452 €---
831 538 €12 130 €8 326 €19 408 €---
932 169 €11 780 €7 976 €20 389 €---
1032 812 €11 417 €7 613 €21 395 €---
1133 469 €11 042 €7 238 €22 427 €---
1234 138 €10 653 €6 849 €23 485 €---
1334 821 €10 251 €6 447 €24 570 €---
1435 517 €9 834 €6 030 €25 683 €---
1536 227 €9 402 €5 598 €26 825 €---
1636 952 €8 955 €5 151 €27 997 €---
1737 691 €8 492 €4 688 €29 199 €---
1838 445 €8 013 €4 209 €30 432 €---
1939 214 €7 516 €3 712 €31 698 €---
2039 998 €7 002 €3 198 €32 996 €---
2140 798 €6 470 €2 666 €34 328 €---
2241 614 €5 918 €2 114 €35 696 €---
2342 446 €5 347 €1 543 €37 099 €---
2443 295 €4 756 €952 €38 539 €---
2544 161 €4 144 €340 €40 017 €---
TOTAL879 419 €291 161 €151 771 €588 258 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 588 258 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 27 456 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 766 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 766 €-6 420 €+12 186 €
2+5 766 €+1 294 €+4 472 €
3+5 766 €+4 457 €+1 309 €
4+5 766 €+4 717 €+1 049 €
5+5 766 €+4 983 €+783 €
6+5 766 €+5 256 €+510 €
7+5 766 €+5 536 €+230 €
8+5 766 €+5 823 €-57 €
9+5 766 €+6 117 €-351 €
10+5 766 €+6 419 €-653 €
11+5 766 €+6 728 €-962 €
12+5 766 €+7 045 €-1 279 €
13+5 766 €+7 371 €-1 605 €
14+5 766 €+7 705 €-1 939 €
15+5 766 €+8 048 €-2 282 €
16+5 766 €+8 399 €-2 633 €
17+5 766 €+8 760 €-2 994 €
18+5 766 €+9 130 €-3 364 €
19+5 766 €+9 509 €-3 743 €
20+5 766 €+9 899 €-4 133 €
21+5 766 €+10 298 €-4 532 €
22+5 766 €+10 709 €-4 943 €
23+5 766 €+11 130 €-5 364 €
24+5 766 €+11 562 €-5 796 €
25+5 766 €+12 005 €-6 239 €
Total+144 150 €+176 477 €+-32 327 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 93 jours
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