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T2 , 33m2

Bien expiré
VilleMauriac (15)
Surface33m²
Coût Total59 540€
Loyer Annuel3 446€
Rentabilité5.79%
Cashflow/mois-50€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 38 000 €
Surface : 33 m²
Prix au m² : 1 151,52 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

T2 , 33m2 - Agréable T2 dans un bâtiment calme, Parfait pour investisseur car je le vend loué. N'hésite pas à me contacter pour plus d'info. Cordialement.

Ville : Mauriac
Département : Cantal
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 15200
Coordonnées : 45.218500, 2.335290
Total : 59 540€
Prix d'acquisition : 38 000€
Travaux : 18 500€
Valeur du bien : 56 500€
Frais de notaire : 3 040€
Coût estimé : 3 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 33m²
Loyer prédit : 8.70€/m²/mois
Fourchette : 6.87€ - 11.02€/m²/mois
Loyer total estimé : 287€/mois
Loyer annuel estimé : 3446€/an
Fourchette totale : 227€ - 364€/mois
Fourchette annuelle : 2720€ - 4365€/an
Rentabilité brute :5.79%
Fourchette de rentabilité :4.57% - 7.33%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :59 540€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :290,46€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :17,86€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 308,32€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :27 598,81€
Coût de l'assurance :5 358,60€
Taxe foncière : 344,56€/an
Soit par mois : 28,71€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 287,14€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 337,04€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-49,90€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage complet des murs et du sol, réfection plomberie et électricité.
Quantité: 5 m² de carrelage, 1 lavabo, 1 WC, 1 douche/baignoire
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessite des rénovations
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) pour toutes les chambres, peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, interrupteurs, éclairage), menuiseries intérieures (portes, plinthes).
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé pour les chambres
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, interrupteurs, éclairage), menuiseries intérieures (portes, plinthes).
Quantité: 1 salon (environ 10 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé pour le salon

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :18 500 €(561 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:7 000€
    Rénovation complète salle de bain: Carrelage (5 m² × 60€/m² = 300€), Lavabo (1 × 600€ = 600€), WC (1 × 400€ = 400€), Douche/baignoire (1 × 800€ = 800€), Plomberie (1 × 2000€ = 2000€), Électricité (1 × 2000€ = 2000€), Main d'œuvre: 900€.
  • Chambres:7 500€
    Rénovation lourde chambres: Parquet flottant (20 m² × 50€/m² = 1000€), Peinture (50 m² × 30€/m² = 1500€), Électricité (20 m² × 100€/m² = 2000€), Menuiseries intérieures (2 chambres × 1000€ = 2000€), Main d'œuvre: 1000€.
  • Salon:4 000€
    Rénovation lourde salon: Parquet flottant (10 m² × 50€/m² = 500€), Peinture (30 m² × 30€/m² = 900€), Électricité (10 m² × 100€/m² = 1000€), Menuiseries intérieures (1 salon × 1000€ = 1000€), Main d'œuvre: 600€.
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Mauriac (coefficient 0.8 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 287 €/mois
Revenus locatifs annuels : 3 446 €/an
Calcul : 287 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 1 916 €/an
Base de calcul : Emprunt de 59 540 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 214 €/an
Calcul : 18 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 345 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 18 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 20 975 €
Revenus locatifs : +3 446 €
Charges déductibles : -20 975 €
Résultat foncier Année 1 : -17 529 €(Déficit de 17 529 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 6 829 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 2 475 €/an
Revenus locatifs : +3 446 €
Charges déductibles : -2 475 €
Résultat foncier Années 2+ : 971 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 6829.11 € reporté.
Prix d'achat du bien : 38 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 24 700 €(65% de 38 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 898 €/an
Calcul : 24 700 € × 3,636% = 898 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
13 446 €20 977 €1 918 €-17 531 €10 700 €6 831 €6 831 €
23 515 €2 425 €1 866 €1 090 €--5 741 €
33 585 €2 371 €1 812 €1 214 €--4 528 €
43 657 €2 316 €1 757 €1 341 €--3 187 €
53 730 €2 259 €1 700 €1 471 €--1 716 €
63 804 €2 199 €1 641 €1 605 €--111 €
73 880 €2 138 €1 580 €1 742 €---
83 958 €2 075 €1 516 €1 883 €---
94 037 €2 010 €1 451 €2 027 €---
104 118 €1 943 €1 384 €2 175 €---
114 200 €1 873 €1 314 €2 327 €---
124 284 €1 801 €1 243 €2 483 €---
134 370 €1 727 €1 168 €2 643 €---
144 457 €1 651 €1 092 €2 807 €---
154 546 €1 571 €1 012 €2 975 €---
164 637 €1 490 €931 €3 148 €---
174 730 €1 405 €846 €3 325 €---
184 825 €1 318 €759 €3 507 €---
194 921 €1 227 €668 €3 694 €---
205 020 €1 134 €575 €3 885 €---
215 120 €1 038 €479 €4 082 €---
225 222 €938 €379 €4 284 €---
235 327 €836 €277 €4 491 €---
245 433 €729 €170 €4 704 €---
255 542 €620 €61 €4 922 €---
TOTAL110 365 €60 071 €27 599 €50 293 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 50 293 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 3 446 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +724 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+724 €-3 210 €+3 934 €
2+724 €0 €+724 €
3+724 €0 €+724 €
4+724 €0 €+724 €
5+724 €0 €+724 €
6+724 €0 €+724 €
7+724 €+489 €+235 €
8+724 €+565 €+159 €
9+724 €+608 €+116 €
10+724 €+652 €+72 €
11+724 €+698 €+26 €
12+724 €+745 €-21 €
13+724 €+793 €-69 €
14+724 €+842 €-118 €
15+724 €+893 €-169 €
16+724 €+944 €-220 €
17+724 €+998 €-274 €
18+724 €+1 052 €-328 €
19+724 €+1 108 €-384 €
20+724 €+1 166 €-442 €
21+724 €+1 225 €-501 €
22+724 €+1 285 €-561 €
23+724 €+1 347 €-623 €
24+724 €+1 411 €-687 €
25+724 €+1 477 €-753 €
Total+18 100 €+15 088 €+3 012 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 238 jours
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