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Maison

VilleChampagnolles (17)
Surface127m²
Coût Total165 840€
Loyer Annuel11 456€
Rentabilité6.91%
Cashflow/mois-19€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 104 000 €
Surface : 127 m²
Prix au m² : 818,9 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : électrique individuel, Nombre d'égages : 2, Nombre de WC : 2, Jardin

Authentique maison charentaise en pierres de 127 m² habitables sur un terrain clos de 751 m² exposé Sud/Sud-Ouest (mitoyenneté sur l'arrière au Nord n'altérant pas l'intimité). Le rez-de-chaussée permet une vie de plain-pied avec un séjour de 38 m² (poutres apparentes, cheminée), une cuisine aménagée, une grande chambre de 16 m², une salle de bain, un WC et une véranda. À l'étage, le couloir dessert deux chambres mansardées. Une terrasse pavée et du stationnement intérieur complètent l'ensemble. FORT POTENTIEL DE RÉNOVATION — AUDIT ÉNERGÉTIQUE DISPONIBLE. Classée en catégorie G, cette maison à fort cachet nécessite des travaux globaux d'amélioration thermique. L’audit énergétique réglementaire est d’ores et déjà réalisé et consultable pour vous permettre de planifier et chiffrer précisément votre projet! - https://assets.adaptimmo.com/bareme/17011/17011/bareme.pdf

Ville : Champagnolles
Département : Charente-Maritime
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 17240
Coordonnées : 45.503847, -0.663560
Total : 165 840€
Prix d'acquisition : 104 000€
Travaux : 53 520€
Valeur du bien : 157 520€
Frais de notaire : 8 320€
Coût estimé : 8 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 127m²
Loyer prédit : 7.52€/m²/mois
Fourchette : 5.95€ - 9.50€/m²/mois
Loyer total estimé : 955€/mois
Loyer annuel estimé : 11456€/an
Fourchette totale : 756€ - 1206€/mois
Fourchette annuelle : 9066€ - 14475€/an
Rentabilité brute :6.91%
Fourchette de rentabilité :5.47% - 8.73%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :885,58 €/m²
Basé sur :8 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :112 468 €
Prix d'achat :104 000 €
Décote à l'achat :-8 468€ (-7.5%)
Marge achat-revente :-53 372€ (-47.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :165 840€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :828,46€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :49,75€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 878,21€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :82 696,90€
Coût de l'assurance :14 925,60€
Taxe foncière : 1 145,58€/an
Soit par mois : 95,47€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 954,65€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 973,67€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-19,02€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 451 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 127 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 127 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rénovation de la cuisine avec nouveaux meubles, électroménager et revêtement
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement du salon
Quantité: salon complet (environ 30 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon en état moyen nécessitant rafraîchissement
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de la plomberie existante
Quantité: plomberie complète
Raison: Assurer le bon fonctionnement et la sécurité des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :53 520 €(421 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture:7 620€
    Isolation toiture/combles: 127 m² × 60€/m² = 7620€, Main d'œuvre: 20€
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12500€ (installation incluse)
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 650€/fenêtre = 10400€ (installation incluse)
  • Cuisine:7 500€
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 750€/m² = 7500€ (mobilier, électroménager, pose incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain = 8000€ (remplacement douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, main d'œuvre incluse)
  • Chambres:2 100€
    Parquet flottant: 30 m² × 70€/m² = 2100€ (pose incluse)
  • Salon:1 200€
    Peinture salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité générale:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau = 1200€ (installation incluse)
  • Plomberie générale:3 000€
    Mise aux normes plomberie: 1 plomberie complète = 3000€ (vérification et mise aux normes incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Champagnolles (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 30 520€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 955 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 456 €/an
Calcul : 955 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 699 €/an
Base de calcul : Emprunt de 165 840 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 597 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 146 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 53 520 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 60 961 €
Revenus locatifs : +11 456 €
Charges déductibles : -60 961 €
Résultat foncier Année 1 : -49 505 €(Déficit de 49 505 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 28 105 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 441 €/an
Revenus locatifs : +11 456 €
Charges déductibles : -7 441 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 015 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 28105.46 € reporté.
Prix d'achat du bien : 104 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 67 600 €(65% de 104 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 458 €/an
Calcul : 67 600 € × 3,636% = 2 458 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 456 €60 967 €5 704 €-49 511 €21 400 €28 111 €28 111 €
211 685 €7 297 €5 554 €4 388 €--23 723 €
311 919 €7 142 €5 399 €4 777 €--18 946 €
412 157 €6 981 €5 238 €5 176 €--13 770 €
512 400 €6 815 €5 072 €5 585 €--8 185 €
612 648 €6 643 €4 900 €6 006 €--2 179 €
712 901 €6 464 €4 722 €6 437 €---
813 159 €6 280 €4 537 €6 879 €---
913 422 €6 089 €4 346 €7 334 €---
1013 691 €5 891 €4 148 €7 800 €---
1113 965 €5 686 €3 943 €8 279 €---
1214 244 €5 474 €3 731 €8 770 €---
1314 529 €5 254 €3 512 €9 274 €---
1414 819 €5 027 €3 284 €9 792 €---
1515 116 €4 791 €3 049 €10 324 €---
1615 418 €4 548 €2 805 €10 870 €---
1715 726 €4 295 €2 553 €11 431 €---
1816 041 €4 034 €2 292 €12 007 €---
1916 362 €3 764 €2 021 €12 598 €---
2016 689 €3 484 €1 741 €13 205 €---
2117 023 €3 194 €1 451 €13 829 €---
2217 363 €2 893 €1 151 €14 470 €---
2317 710 €2 583 €840 €15 128 €---
2418 065 €2 261 €518 €15 804 €---
2518 426 €1 927 €185 €16 498 €---
TOTAL366 933 €179 782 €82 697 €187 151 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 187 151 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 456 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 406 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 406 €-6 420 €+8 826 €
2+2 406 €0 €+2 406 €
3+2 406 €0 €+2 406 €
4+2 406 €0 €+2 406 €
5+2 406 €0 €+2 406 €
6+2 406 €0 €+2 406 €
7+2 406 €+1 277 €+1 129 €
8+2 406 €+2 064 €+342 €
9+2 406 €+2 200 €+206 €
10+2 406 €+2 340 €+66 €
11+2 406 €+2 484 €-78 €
12+2 406 €+2 631 €-225 €
13+2 406 €+2 782 €-376 €
14+2 406 €+2 938 €-532 €
15+2 406 €+3 097 €-691 €
16+2 406 €+3 261 €-855 €
17+2 406 €+3 429 €-1 023 €
18+2 406 €+3 602 €-1 196 €
19+2 406 €+3 779 €-1 373 €
20+2 406 €+3 962 €-1 556 €
21+2 406 €+4 149 €-1 743 €
22+2 406 €+4 341 €-1 935 €
23+2 406 €+4 538 €-2 132 €
24+2 406 €+4 741 €-2 335 €
25+2 406 €+4 950 €-2 544 €
Total+60 150 €+56 145 €+4 005 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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