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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleGray (70)
Surface99m²
Coût Total132 520€
Loyer Annuel8 489€
Rentabilité6.41%
Cashflow/mois-58€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 83 000 €
Surface : 99 m²
Prix au m² : 838,38 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Cuisine équipée, Salon (total 30 m²), 3 chambres, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains, Pas de cave, Non meublé

En vente T5 composé d'une cuisine ouverte sur séjour, trois chambres, salle d'eau, salle de bain, situé dans la rue vanoise.

Contactez votre conseiller Endie Immobilier : James PACHIERO - EI - Agent commercial indépendant Ville du greffe : VESOUL RSAC N° 399 771 641 - Le barème de nos honoraires est disponible (réf. 030051868) (Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : )

Ville : Gray
Département : Haute-Saône
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 70100
Coordonnées : 47.423858, 5.605155
Total : 132 520€
Prix d'acquisition : 83 000€
Travaux : 42 880€
Valeur du bien : 125 880€
Frais de notaire : 6 640€
Coût estimé : 6 640€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 99m²
Loyer prédit : 7.15€/m²/mois
Fourchette : 5.80€ - 8.80€/m²/mois
Loyer total estimé : 707€/mois
Loyer annuel estimé : 8489€/an
Fourchette totale : 574€ - 872€/mois
Fourchette annuelle : 6889€ - 10459€/an
Rentabilité brute :6.41%
Fourchette de rentabilité :5.20% - 7.89%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :989,13 €/m²
Basé sur :53 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :97 924 €
Prix d'achat :83 000 €
Décote à l'achat :-14 924€ (-15.2%)
Marge achat-revente :-34 596€ (-35.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :132 520€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :656,34€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :38,65€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 694,99€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :64 382,12€
Coût de l'assurance :11 595,50€
Taxe foncière : 848,85€/an
Soit par mois : 70,74€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 707,38€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 765,73€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-58,35€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 307 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 99 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage complet des murs et du sol
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - rénovation nécessaire pour mise aux normes et amélioration de l'esthétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, y compris les placards et l'électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - usure normale, nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé pour améliorer l'esthétique
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger pour améliorer l'esthétique
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger pour améliorer l'esthétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 880 €(433 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:8 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 750€ = 7500€, Main d'œuvre: 500€
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre incluse
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 540€
  • Chambres - Peinture:1 080€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 30€/m² = 1080€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds salon: 15 m² × 40€/m² = 600€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Gray (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 20 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 707 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 489 €/an
Calcul : 707 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 448 €/an
Base de calcul : Emprunt de 132 520 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 464 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 849 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 880 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 48 641 €
Revenus locatifs : +8 489 €
Charges déductibles : -48 641 €
Résultat foncier Année 1 : -40 153 €(Déficit de 40 153 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 753 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 761 €/an
Revenus locatifs : +8 489 €
Charges déductibles : -5 761 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 727 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18752.51 € reporté.
Prix d'achat du bien : 83 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 53 950 €(65% de 83 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 962 €/an
Calcul : 53 950 € × 3,636% = 1 962 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 489 €48 645 €4 453 €-40 157 €21 400 €18 757 €18 757 €
28 658 €5 647 €4 334 €3 011 €--15 746 €
38 831 €5 525 €4 212 €3 307 €--12 439 €
49 008 €5 398 €4 086 €3 610 €--8 829 €
59 188 €5 267 €3 955 €3 921 €--4 908 €
69 372 €5 132 €3 819 €4 240 €--668 €
79 559 €4 992 €3 679 €4 568 €---
89 751 €4 847 €3 534 €4 904 €---
99 946 €4 697 €3 384 €5 249 €---
1010 145 €4 542 €3 229 €5 603 €---
1110 347 €4 381 €3 069 €5 966 €---
1210 554 €4 215 €2 903 €6 339 €---
1310 766 €4 044 €2 731 €6 722 €---
1410 981 €3 866 €2 553 €7 115 €---
1511 200 €3 682 €2 369 €7 518 €---
1611 424 €3 492 €2 179 €7 933 €---
1711 653 €3 295 €1 982 €8 358 €---
1811 886 €3 092 €1 779 €8 794 €---
1912 124 €2 881 €1 568 €9 243 €---
2012 366 €2 663 €1 351 €9 703 €---
2112 614 €2 438 €1 125 €10 176 €---
2212 866 €2 205 €892 €10 661 €---
2313 123 €1 963 €651 €11 160 €---
2413 386 €1 714 €401 €11 672 €---
2513 653 €1 456 €143 €12 197 €---
TOTAL271 891 €140 079 €64 382 €131 812 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 131 812 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 489 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 783 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 783 €-6 420 €+8 203 €
2+1 783 €0 €+1 783 €
3+1 783 €0 €+1 783 €
4+1 783 €0 €+1 783 €
5+1 783 €0 €+1 783 €
6+1 783 €0 €+1 783 €
7+1 783 €+1 170 €+613 €
8+1 783 €+1 471 €+312 €
9+1 783 €+1 575 €+208 €
10+1 783 €+1 681 €+102 €
11+1 783 €+1 790 €-7 €
12+1 783 €+1 902 €-119 €
13+1 783 €+2 017 €-234 €
14+1 783 €+2 134 €-351 €
15+1 783 €+2 256 €-473 €
16+1 783 €+2 380 €-597 €
17+1 783 €+2 507 €-724 €
18+1 783 €+2 638 €-855 €
19+1 783 €+2 773 €-990 €
20+1 783 €+2 911 €-1 128 €
21+1 783 €+3 053 €-1 270 €
22+1 783 €+3 198 €-1 415 €
23+1 783 €+3 348 €-1 565 €
24+1 783 €+3 501 €-1 718 €
25+1 783 €+3 659 €-1 876 €
Total+44 575 €+39 543 €+5 032 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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