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Appartement 4 pièces 60 m²

VilleMarseille 1er (13)
Surface60m²
Coût Total179 900€
Loyer Annuel9 345€
Rentabilité5.19%
Cashflow/mois-243€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 110 000 €
Surface : 60 m²
Prix au m² : 1 833,33 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 5
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 60 m² - Appartement 4 pièces 60 m²

À vendre Appartement 5e étage avec ascenseur Boulevard de la Libération, Marseille Situé au 5e étage avec ascenseur, cet appartement offre un beau potentiel après quelques travaux de rénovation. Il se compose de :

Deux chambres Une pièce noire (idéale bureau, dressing ou espace de rangement) Une salle d'eau Un séjour lumineux Une cuisine ouverte sur le séjour, conviviale et fonctionnelle il dispose egalement de deux caves

L'appartement est situé sur le boulevard de la Libération à Marseille, à proximité des commerces, transports et commodités. contact PHILIPPE SOYEUX : [Coordonnées masquées] [Coordonnées masquées]

Surface : 60 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 55

Consommation énergie primaire : Non communiqué Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Marseille 1er
Département : Bouches-du-Rhône
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 13001
Coordonnées : 43.299160, 5.387668
Total : 179 900€
Prix d'acquisition : 110 000€
Travaux : 61 100€
Valeur du bien : 171 100€
Frais de notaire : 8 800€
Coût estimé : 8 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 60m²
Loyer prédit : 12.98€/m²/mois
Fourchette : 9.73€ - 17.32€/m²/mois
Loyer total estimé : 779€/mois
Loyer annuel estimé : 9345€/an
Fourchette totale : 584€ - 1039€/mois
Fourchette annuelle : 7003€ - 12469€/an
Rentabilité brute :5.19%
Fourchette de rentabilité :3.89% - 6.93%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :3 196,72 €/m²
Basé sur :517 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :191 803 €
Prix d'achat :110 000 €
Décote à l'achat :-81 803€ (-42.6%)
Marge achat-revente :11 903€ (6.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :179 900€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :891,00€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :52,47€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 943,47€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :87 400,71€
Coût de l'assurance :15 741,25€
Taxe foncière : 934,47€/an
Soit par mois : 77,87€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 778,72€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 021,35€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-242,62€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 60 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 5 m² de carrelage, 1 douche, 1 lavabo, 1 WC
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète des deux chambres : revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 19 m² total)
Raison: État 2/5 visible sur photos - chambres nécessitant rénovation complète
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon : revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 1/5 - salon sans photo, état très mauvais présumé
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement important
Remplacement des meubles de cuisine et électroménager, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine avec quelques signes d'usure

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :61 100 €(1 018 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 7000€ = 7000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:4 200€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 600€ = 3600€, Main d'œuvre: 600€
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:7 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² de carrelage × 60€/m² = 300€, Douche: 1 × 1500€ = 1500€, Lavabo: 1 × 500€ = 500€, WC: 1 × 400€ = 400€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1300€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:12 400€
    Rénovation complète chambres: 19 m² × 600€/m² = 11400€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salon:13 000€
    Rénovation complète salon: 20 m² × 600€/m² = 12000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine:13 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€, Électroménager: 2000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Marseille (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 779 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 345 €/an
Calcul : 779 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 039 €/an
Base de calcul : Emprunt de 179 900 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 630 €/an
Calcul : 52 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 934 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 61 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 68 703 €
Revenus locatifs : +9 345 €
Charges déductibles : -68 703 €
Résultat foncier Année 1 : -59 358 €(Déficit de 59 358 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 37 958 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 603 €/an
Revenus locatifs : +9 345 €
Charges déductibles : -7 603 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 742 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 37958.26 € reporté.
Prix d'achat du bien : 110 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 71 500 €(65% de 110 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 600 €/an
Calcul : 71 500 € × 3,636% = 2 600 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 345 €68 709 €6 045 €-59 364 €21 400 €37 964 €37 964 €
29 532 €7 448 €5 884 €2 083 €--35 881 €
39 722 €7 282 €5 718 €2 440 €--33 441 €
49 917 €7 110 €5 546 €2 806 €--30 635 €
510 115 €6 933 €5 369 €3 182 €--27 452 €
610 317 €6 749 €5 185 €3 568 €--23 884 €
710 524 €6 559 €4 995 €3 965 €--19 919 €
810 734 €6 362 €4 798 €4 372 €--15 547 €
910 949 €6 158 €4 594 €4 790 €--10 756 €
1011 168 €5 948 €4 384 €5 220 €--5 536 €
1111 391 €5 730 €4 166 €5 661 €---
1211 619 €5 505 €3 940 €6 114 €---
1311 851 €5 271 €3 707 €6 580 €---
1412 088 €5 030 €3 466 €7 058 €---
1512 330 €4 781 €3 216 €7 549 €---
1612 577 €4 522 €2 958 €8 054 €---
1712 828 €4 255 €2 691 €8 573 €---
1813 085 €3 979 €2 415 €9 106 €---
1913 346 €3 693 €2 129 €9 653 €---
2013 613 €3 397 €1 833 €10 216 €---
2113 886 €3 092 €1 527 €10 794 €---
2214 163 €2 775 €1 211 €11 388 €---
2314 447 €2 448 €884 €11 999 €---
2414 736 €2 109 €545 €12 627 €---
2515 030 €1 758 €194 €13 272 €---
TOTAL299 313 €187 604 €87 401 €111 709 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 111 709 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 345 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 962 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 962 €-6 420 €+8 382 €
2+1 962 €0 €+1 962 €
3+1 962 €0 €+1 962 €
4+1 962 €0 €+1 962 €
5+1 962 €0 €+1 962 €
6+1 962 €0 €+1 962 €
7+1 962 €0 €+1 962 €
8+1 962 €0 €+1 962 €
9+1 962 €0 €+1 962 €
10+1 962 €0 €+1 962 €
11+1 962 €+37 €+1 925 €
12+1 962 €+1 834 €+128 €
13+1 962 €+1 974 €-12 €
14+1 962 €+2 117 €-155 €
15+1 962 €+2 265 €-303 €
16+1 962 €+2 416 €-454 €
17+1 962 €+2 572 €-610 €
18+1 962 €+2 732 €-770 €
19+1 962 €+2 896 €-934 €
20+1 962 €+3 065 €-1 103 €
21+1 962 €+3 238 €-1 276 €
22+1 962 €+3 417 €-1 455 €
23+1 962 €+3 600 €-1 638 €
24+1 962 €+3 788 €-1 826 €
25+1 962 €+3 982 €-2 020 €
Total+49 050 €+33 513 €+15 537 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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