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Appartement à vendre

VilleAlençon (61)
Surface69
Coût Total106 792
Loyer Annuel7 470
Rentabilité6.99%
Cashflow/mois-212
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 57 400 €
Surface : 69 m²
Prix au m² : 831,88 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 27 m²), 2 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Garage

Réf : 14395 - L'immobilier par Rémi Serais

Votre agence immobilière en Normandie, L'Immobilier par Rémi Serais, vous propose cet appartement actuellement loué 500 euros/mois Hors Charges.

Situé à Alençon, au premier étage d'un immeuble de 3 étages, cet appartement développe une surface confortable de 69 m² et offre une distribution agréable des espaces.

Cet Appartement comprend : Entrée desservant les différentes pièces Séjour / salon spacieux, idéal pour les moments en famille Cuisine équipée indépendante 2 chambres salle d'eau avec douche. WC séparés

Les atouts 4 pièces bien agencées Cave et grenier, offrant des espaces de rangement appréciables Garage. Appartement accessible et pratique au quotidien

Environnement À proximité immédiate, vous trouverez plusieurs établissements scolaires, facilitant l'organisation familiale, ainsi que les commodités essentielles.

Cet appartement représente une belle opportunité pour un projet d'immobilier en Normandie, que ce soit pour une vente en résidence principale ou un investissement réfléchi.

Notre agence vous accompagne également pour toute estimation de votre bien.

Contactez nous dès maintenant pour plus d'informations ou pour organiser une visite.

Copropriété de 533 lots - dont 133 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 2640.00 euros.

Ville : Alençon
Département : Orne
Région : Normandie
Code postal : 61000
Coordonnées : 48.439507, 0.103031
Total : 106 792
Prix d'acquisition : 57 400
Travaux : 44 800
Valeur du bien : 102 200
Frais de notaire : 4 592
Coût estimé : 4 592
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 69
Loyer prédit : 9.02€/m²/mois
Fourchette : 6.72€ - 12.11€/m²/mois
Loyer total estimé : 622€/mois
Loyer annuel estimé : 7470€/an
Fourchette totale : 464€ - 835€/mois
Fourchette annuelle : 5566€ - 10024€/an
Rentabilité brute :6.99%
Fourchette de rentabilité :5.21% - 9.39%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :890,91 €/m²
Basé sur :81 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :61 473
Prix d'achat :57 400
Décote à l'achat :-4 073 (-6.6%)
Marge achat-revente :-45 319€ (-73.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :106 792
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :521,54€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :31,15€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 552,69€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :49 671,11
Coût de l'assurance :9 344,30
Taxe foncière : 746,96€/an
Soit par mois : 62,25€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 220,00€/mois
Soit par an : 2 640,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 622,47€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 834,94€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-212,47€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 221 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur) pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 69 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 7 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée.
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments de cuisine (placards, plan de travail, électroménager).
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage des murs et du sol.
Quantité: salle de bain complète (6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état nécessitant des rénovations.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Rénovation des deux chambres avec revêtement de sol, peinture, et mise aux normes de l'électricité.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 assumé pour les chambres - nécessitant des rénovations.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, et éventuellement changement de revêtement de sol.
Quantité: salon (15 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessitant un rafraîchissement léger.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 800(649 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000
    Chaudière à condensation: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:9 100
    Fenêtres double vitrage PVC: 7 fenêtres × 1300€/fenêtre = 9100€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:9 000
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 1500€/m² = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:4 000
    Rénovation chambres (20 m²): 20 m² × 200€/m² = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 200
    Peinture salon (15 m²): 15 m² × 80€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Alençon (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DC(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 18 600✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 622 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 470 €/an
Calcul : 622 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 447 €/an
Base de calcul : Emprunt de 106 792 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 374 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 747 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 640 €/an
Calcul : 220 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 800
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 008
Revenus locatifs : +7 470
Charges déductibles : -52 008
Résultat foncier Année 1 : -44 538(Déficit de 44 538 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 138
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 208 €/an
Revenus locatifs : +7 470
Charges déductibles : -7 208
Résultat foncier Années 2+ : 262 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23137.97 € reporté.
Prix d'achat du bien : 57 400
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 37 310(65% de 57 400 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 357 €/an
Calcul : 37 310 € × 3,636% = 1 357
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 47052 0113 450-44 54121 400 €23 141 €23 141 €
27 6197 1183 357501--22 640 €
37 7717 0213 261750--21 890 €
47 9276 9223 1611 005--20 885 €
58 0856 8193 0581 266--19 619 €
68 2476 7132 9521 534--18 085 €
78 4126 6032 8421 809--16 276 €
88 5806 4902 7292 091--14 185 €
98 7526 3732 6122 379--11 806 €
108 9276 2522 4912 675--9 131 €
119 1056 1262 3662 979--6 152 €
129 2885 9972 2373 290---
139 4735 8642 1033 610---
149 6635 7261 9653 937---
159 8565 5831 8234 273---
1610 0535 4361 6754 617---
1710 2545 2841 5234 970---
1810 4595 1271 3665 333---
1910 6684 9641 2045 704---
2010 8824 7971 0366 085---
2111 0994 6238626 476---
2211 3214 4446836 877---
2311 5484 2594987 289---
2411 7794 0683077 711---
2512 0143 8701098 144---
TOTAL239 255188 49049 67150 76521 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 50 765
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 470 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 569 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 569-6 420+7 989
2+1 5690+1 569
3+1 5690+1 569
4+1 5690+1 569
5+1 5690+1 569
6+1 5690+1 569
7+1 5690+1 569
8+1 5690+1 569
9+1 5690+1 569
10+1 5690+1 569
11+1 5690+1 569
12+1 569+987+582
13+1 569+1 083+486
14+1 569+1 181+388
15+1 569+1 282+287
16+1 569+1 385+184
17+1 569+1 491+78
18+1 569+1 600-31
19+1 569+1 711-142
20+1 569+1 826-257
21+1 569+1 943-374
22+1 569+2 063-494
23+1 569+2 187-618
24+1 569+2 313-744
25+1 569+2 443-874
Total+39 225+17 075+22 150
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 28 jours
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