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Maison 4 pièces 105 m²

Bien expiré
VilleIssoudun (36)
Surface105m²
Coût Total154 012€
Loyer Annuel8 906€
Rentabilité5.78%
Cashflow/mois-150€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 86 400 €
Surface : 105 m²
Prix au m² : 822,86 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 4 pièces 105 m²

(Issoudun Immobilier) Issoudun (avec ses commerces, écoles, piscine gare..) - quartier de la Méli - Maison à rénover (survitrage bois, chauffage gaz de ville, tout à l'égout, toiture ok) sur 105 m² avec: une entrée, wc, cuisine, salon/séjour de 25 m² donnant sur le jardin, salle d'eau et buanderie - A l'étage: 3 chambres (10, 10 et 15 m²), un bureau, salle de bains - Grand garage attenant, cave de 25 m² gravillonnée - cour sur l'avant (possibilité de garer des véhicules et agréable jardin arboré sur l'arrière - Prix hors honoraires: 80000€ - honoraires ttc à la charge de l'acquéreur: 8% - Issoudun Immobilier - Thomas Métivier - [Coordonnées masquées] / [Coordonnées masquées].

Surface : 105 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 21/06/2025

Consommation énergie primaire : 296 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 650 € et 3 630 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Issoudun
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36100
Coordonnées : 46.949383, 1.988413
Total : 154 012€
Prix d'acquisition : 86 400€
Travaux : 60 700€
Valeur du bien : 147 100€
Frais de notaire : 6 912€
Coût estimé : 6 912€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 105m²
Loyer prédit : 7.07€/m²/mois
Fourchette : 5.70€ - 8.76€/m²/mois
Loyer total estimé : 742€/mois
Loyer annuel estimé : 8906€/an
Fourchette totale : 599€ - 920€/mois
Fourchette annuelle : 7184€ - 11041€/an
Rentabilité brute :5.78%
Fourchette de rentabilité :4.66% - 7.17%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :904,76 €/m²
Basé sur :131 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :95 000 €
Prix d'achat :86 400 €
Décote à l'achat :-8 600€ (-9.1%)
Marge achat-revente :-59 012€ (-62.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :154 012€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :773,50€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :44,92€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 818,42€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :78 038,17€
Coût de l'assurance :13 476,05€
Taxe foncière : 890,58€/an
Soit par mois : 74,22€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 742,15€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 892,64€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-150,48€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage gaz de ville ancien
Quantité: 1 système pour 105 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 105 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 13 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 assumé - cuisine nécessite rénovation complète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain nécessite rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 35 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 35 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement du revêtement de sol dans le salon
Quantité: environ 45 m²
Raison: État 2.5/5 visible - sol en mauvais état nécessite travaux
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 45 m²
Raison: État 2.5/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :60 700 €(578 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 11500€ = 11500€
  • Isolation:4 200€
    Isolation toiture/combles: 105 m² × 40€/m² = 4200€
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 13 fenêtres × 800€ = 10400€, Main d'œuvre: 50€
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 15000€
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 10000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 800€
    Parquet flottant: 35 m² × 60€/m² = 2100€, Main d'œuvre: 700€
  • Chambres - Peinture:1 400€
    Peinture murs/plafonds: 35 m² × 40€/m² = 1400€
  • Salon - Revêtement sol:3 600€
    Revêtement sol salon: 45 m² × 80€/m² = 3600€
  • Salon - Peinture:1 800€
    Peinture murs/plafonds salon: 45 m² × 40€/m² = 1800€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Issoudun (coefficient 0.9 appliqué pour une zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 26 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 742 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 906 €/an
Calcul : 742 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 369 €/an
Base de calcul : Emprunt de 154 012 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 539 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 891 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 60 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 67 498 €
Revenus locatifs : +8 906 €
Charges déductibles : -67 498 €
Résultat foncier Année 1 : -58 593 €(Déficit de 58 593 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 37 193 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 798 €/an
Revenus locatifs : +8 906 €
Charges déductibles : -6 798 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 107 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 37192.55 € reporté.
Prix d'achat du bien : 86 400 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 56 160 €(65% de 86 400 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 042 €/an
Calcul : 56 160 € × 3,636% = 2 042 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 906 €67 503 €5 374 €-58 598 €21 400 €37 198 €37 198 €
29 084 €6 663 €5 234 €2 421 €--34 777 €
39 266 €6 518 €5 088 €2 748 €--32 029 €
49 451 €6 368 €4 938 €3 083 €--28 946 €
59 640 €6 212 €4 782 €3 428 €--25 517 €
69 833 €6 050 €4 621 €3 783 €--21 735 €
710 029 €5 883 €4 453 €4 146 €--17 588 €
810 230 €5 710 €4 280 €4 520 €--13 068 €
910 435 €5 530 €4 101 €4 904 €--8 164 €
1010 643 €5 344 €3 915 €5 299 €--2 865 €
1110 856 €5 152 €3 722 €5 704 €---
1211 073 €4 952 €3 523 €6 121 €---
1311 295 €4 746 €3 316 €6 549 €---
1411 521 €4 532 €3 102 €6 989 €---
1511 751 €4 310 €2 880 €7 441 €---
1611 986 €4 080 €2 651 €7 906 €---
1712 226 €3 842 €2 413 €8 383 €---
1812 470 €3 596 €2 166 €8 874 €---
1912 720 €3 341 €1 911 €9 379 €---
2012 974 €3 076 €1 647 €9 898 €---
2113 234 €2 802 €1 373 €10 431 €---
2213 498 €2 519 €1 089 €10 980 €---
2313 768 €2 225 €795 €11 544 €---
2414 044 €1 920 €490 €12 123 €---
2514 324 €1 605 €175 €12 720 €---
TOTAL285 256 €174 479 €78 038 €110 778 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 110 778 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 906 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 870 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 870 €-6 420 €+8 290 €
2+1 870 €0 €+1 870 €
3+1 870 €0 €+1 870 €
4+1 870 €0 €+1 870 €
5+1 870 €0 €+1 870 €
6+1 870 €0 €+1 870 €
7+1 870 €0 €+1 870 €
8+1 870 €0 €+1 870 €
9+1 870 €0 €+1 870 €
10+1 870 €0 €+1 870 €
11+1 870 €+852 €+1 018 €
12+1 870 €+1 836 €+34 €
13+1 870 €+1 965 €-95 €
14+1 870 €+2 097 €-227 €
15+1 870 €+2 232 €-362 €
16+1 870 €+2 372 €-502 €
17+1 870 €+2 515 €-645 €
18+1 870 €+2 662 €-792 €
19+1 870 €+2 814 €-944 €
20+1 870 €+2 969 €-1 099 €
21+1 870 €+3 129 €-1 259 €
22+1 870 €+3 294 €-1 424 €
23+1 870 €+3 463 €-1 593 €
24+1 870 €+3 637 €-1 767 €
25+1 870 €+3 816 €-1 946 €
Total+46 750 €+33 233 €+13 517 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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