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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleSchiltigheim (67)
Surface69.8m²
Coût Total179 380€
Loyer Annuel13 685€
Rentabilité7.63%
Cashflow/mois+86€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 138 000 €
Surface : 69.8 m²
Prix au m² : 1 977,08 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étage, Salle de bain, Cave, Revêtement du sol: Parquet, Salon (total 19,75 m²), 1 chambre, Entrée séparée, Sans vis-à-vis, Pas de balcon, Non meublé

En exclusivité pour votre agence Neo Concept Immobilier Brumath – Jérémy Roussel Visite virtuelle disponible sur demande.

Situé à Schiltigheim, dans la Rue de Cronenbourg, ce spacieux appartement 2 pièces de 69,83 m² allie volume, luminosité et charme de l'ancien. Nichée au 2ème étage d'un petit immeuble sans ascenseur, cette adresse séduit par sa proximité immédiate avec les commodités, les transports et le centre-ville de Strasbourg.

Dès l'entrée, un hall spacieux donne le ton : ici, l'espace et la clarté dominent. Le salon-séjour, revêtu d'un parquet massif, offre une atmosphère chaleureuse et authentique. La cuisine indépendante permet d'imaginer un espace convivial à personnaliser selon vos envies.

L'appartement comprend également une grande chambre lumineuse, une salle de bain, et un WC. Une cave et un grenier complètent l'ensemble, parfaits pour le stockage ou l'aménagement d'un espace supplémentaire.

Côté confort :

Isolation intérieure,

Fenêtres double vitrage,

Chauffage collectif au fioul,

DPE : E,

Des travaux de rafraîchissement sont à prévoir pour révéler tout le potentiel de ce bien au cachet indéniable.

Cet appartement est idéal pour un premier achat, un investissement locatif ou toute personne recherchant un bien spacieux, bien placé et personnalisable.

Contactez Jérémy Roussel – Neo Concept Immobilier Brumath dès aujourd'hui pour découvrir ce bien et vous y projeter.

Mentions légales :

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Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

SARL JEREMY ROUSSEL IMMOBILIER NEO CONCEPT IMMOBILIER BRUMATH 11 rue Raymond Poincaré 67170 BRUMATH RCS Strasbourg TI 941 931 123 N° Carte pro : CPI 6701 2025 000 000 34 Délivrée par la CCI du Bas-Rhin RCP : AXA JUNG Associes 1 Rue de Bischwiller, 67410 Drusenheim Transaction : Non détention de fonds

Jérémy Roussel – Agent Immobilier Téléphone : E-mail :

SIREN : 941931123

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Ville : Schiltigheim
Département : Bas-Rhin
Région : Grand Est
Code postal : 67300
Coordonnées : 48.611390, 7.739290
Total : 179 380€
Prix d'acquisition : 138 000€
Travaux : 30 340€
Valeur du bien : 168 340€
Frais de notaire : 11 040€
Coût estimé : 11 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 69.8m²
Loyer prédit : 16.34€/m²/mois
Fourchette : 13.38€ - 19.95€/m²/mois
Loyer total estimé : 1140€/mois
Loyer annuel estimé : 13685€/an
Fourchette totale : 934€ - 1393€/mois
Fourchette annuelle : 11207€ - 16711€/an
Rentabilité brute :7.63%
Fourchette de rentabilité :6.25% - 9.32%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :179 380€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :888,43€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :52,32€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 940,75€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :87 148,08€
Coût de l'assurance :15 695,75€
Taxe foncière : 1 368,49€/an
Soit par mois : 114,04€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 140,41€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 054,79€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :85,62€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 237 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière à condensation pour remplacer le chauffage collectif au fioul
Quantité: 1 système pour 69.8 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo, et WC, ainsi que carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 16 m²)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 16 m²)
Raison: État 3/5 visible - murs légèrement usés nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :30 340 €(435 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 200€
    Chaudière à condensation: 1 système × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 200€
  • Menuiseries:4 800€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 600€ = 4200€, Main d'œuvre: 600€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 16 m² × 60€/m² = 960€, Main d'œuvre: 240€
  • Chambres - Peinture:640€
    Peinture chambre: 16 m² × 40€/m² = 640€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Schiltigheim (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 12 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 140 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 685 €/an
Calcul : 1 140 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 021 €/an
Base de calcul : Emprunt de 179 380 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 628 €/an
Calcul : 52 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 368 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 30 340 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 38 358 €
Revenus locatifs : +13 685 €
Charges déductibles : -38 358 €
Résultat foncier Année 1 : -24 673 €(Déficit de 24 673 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 3 273 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 018 €/an
Revenus locatifs : +13 685 €
Charges déductibles : -8 018 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 667 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 3272.82 € reporté.
Prix d'achat du bien : 138 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 89 700 €(65% de 138 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 262 €/an
Calcul : 89 700 € × 3,636% = 3 262 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 685 €38 363 €6 027 €-24 679 €21 400 €3 279 €3 279 €
213 959 €7 863 €5 867 €6 095 €---
314 238 €7 698 €5 702 €6 540 €---
414 522 €7 527 €5 530 €6 996 €---
514 813 €7 349 €5 353 €7 464 €---
615 109 €7 166 €5 170 €7 943 €---
715 411 €6 976 €4 980 €8 435 €---
815 720 €6 780 €4 784 €8 939 €---
916 034 €6 577 €4 581 €9 457 €---
1016 355 €6 367 €4 371 €9 987 €---
1116 682 €6 150 €4 154 €10 532 €---
1217 015 €5 925 €3 929 €11 090 €---
1317 356 €5 693 €3 697 €11 663 €---
1417 703 €5 452 €3 456 €12 250 €---
1518 057 €5 204 €3 207 €12 853 €---
1618 418 €4 946 €2 950 €13 472 €---
1718 786 €4 680 €2 683 €14 107 €---
1819 162 €4 404 €2 408 €14 758 €---
1919 545 €4 119 €2 123 €15 426 €---
2019 936 €3 824 €1 828 €16 112 €---
2120 335 €3 519 €1 523 €16 816 €---
2220 742 €3 204 €1 207 €17 538 €---
2321 157 €2 877 €881 €18 279 €---
2421 580 €2 540 €543 €19 040 €---
2522 011 €2 190 €194 €19 821 €---
TOTAL438 330 €167 396 €87 148 €270 934 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 270 934 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 685 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 874 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 874 €-6 420 €+9 294 €
2+2 874 €+845 €+2 029 €
3+2 874 €+1 962 €+912 €
4+2 874 €+2 099 €+775 €
5+2 874 €+2 239 €+635 €
6+2 874 €+2 383 €+491 €
7+2 874 €+2 530 €+344 €
8+2 874 €+2 682 €+192 €
9+2 874 €+2 837 €+37 €
10+2 874 €+2 996 €-122 €
11+2 874 €+3 160 €-286 €
12+2 874 €+3 327 €-453 €
13+2 874 €+3 499 €-625 €
14+2 874 €+3 675 €-801 €
15+2 874 €+3 856 €-982 €
16+2 874 €+4 042 €-1 168 €
17+2 874 €+4 232 €-1 358 €
18+2 874 €+4 427 €-1 553 €
19+2 874 €+4 628 €-1 754 €
20+2 874 €+4 834 €-1 960 €
21+2 874 €+5 045 €-2 171 €
22+2 874 €+5 261 €-2 387 €
23+2 874 €+5 484 €-2 610 €
24+2 874 €+5 712 €-2 838 €
25+2 874 €+5 946 €-3 072 €
Total+71 850 €+81 280 €+-9 430 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 192 jours
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