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Maison à vendre

Bien expiré
VilleDarney (88)
Surface328.4m²
Coût Total346 550€
Loyer Annuel28 426€
Rentabilité8.20%
Cashflow/mois+315€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 272 500 €
Surface : 328.4 m²
Prix au m² : 829,78 €/m²
Chambres : 7
Pièces : 20
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étages, Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cave, Cheminée, 7 chambres, 17 parkings: 7 boxs de stationnement, 10 parkings, Terrasse, Alarme, Pas de balcon

Belle propriété des années 1950 (SH328 m²) , trés bien entretenue et dotée d'un ascenseur le tout sur un terrain de 3793 m² , comprenant de nombreuses pièces dont 7 chambres, une véranda spacieuse , une grande pièce de vie qui se décline en 3 parties salle à manger - 2 salons (salon d'hiver avec cheminée et salon d'été donnant sur une grande terrasse), 3 salles d'eau, une buanderie, un grenier . Au pays du bois (forêt de Darney ) parquets et escalier intérieur sont d'excellente qualité. Sans oublier un bâtiment annexe indépendant et juxtaposé à la maison avec 2 bureaux et 2 grands garages (+120 m²) . Idéal pour se retrouver en famille venue des 4 coins de France, ou pour un couple désireux d'ouvrir des chambres d'hôtes dans une région dont les forêts viennent d'être classées forêt d'exception (chênes) et où les ballades et randonnées sont en nombre Sans oublier les amateurs de voitures anciennes ou de brocante avec les 5 garages de la maison (+150m²) à disposition et bien d'autres idées à développer. Dossier sur demande. Ce bien vous est présenté par Patrick Colnet, votre conseiller indépendant Dr House Immo.

Ville : Darney
Département : Vosges
Région : Grand Est
Code postal : 88260
Coordonnées : 48.077871, 6.052161
Total : 346 550€
Prix d'acquisition : 272 500€
Travaux : 52 250€
Valeur du bien : 324 750€
Frais de notaire : 21 800€
Coût estimé : 21 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 328.4m²
Loyer prédit : 7.21€/m²/mois
Fourchette : 5.44€ - 9.57€/m²/mois
Loyer total estimé : 2369€/mois
Loyer annuel estimé : 28426€/an
Fourchette totale : 1786€ - 3142€/mois
Fourchette annuelle : 21433€ - 37701€/an
Rentabilité brute :8.20%
Fourchette de rentabilité :6.18% - 10.88%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :329,55 €/m²
Basé sur :17 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :108 224 €
Prix d'achat :272 500 €
Décote à l'achat :+164 276€ (+151.8%)
Marge achat-revente :-238 326€ (-220.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :346 550€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 716,38€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :101,08€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 817,46€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :168 364,19€
Coût de l'assurance :30 323,13€
Taxe foncière : 2 842,64€/an
Soit par mois : 236,89€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 368,86€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 054,34€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :314,52€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 120 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et plafonds dans les 7 chambres
Quantité: 7 chambres
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 7 chambres
Quantité: 7 chambres (environ 84 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement souhaitable
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète des salles de bain avec nouveaux sanitaires et carrelage
Quantité: 3 salles de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: 1 salle à manger (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :52 250 €(159 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Peinture:4 200€
    Peinture des murs et plafonds dans 7 chambres: 7 chambres × 30€/m² × 20m² = 4200€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Parquet flottant:8 400€
    Pose de parquet flottant dans 7 chambres (84 m²): 84 m² × 100€/m² = 8400€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation:20 000€
    Rénovation complète de la cuisine: 20000€ (incluant placards, plan de travail, électroménager et main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation:18 000€
    Rénovation complète des 3 salles de bain: 3 salles de bain × 6000€/salle = 18000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:900€
    Peinture des murs et plafonds dans le salon (30 m²): 30 m² × 30€/m² = 900€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle à manger - Peinture:750€
    Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger (25 m²): 25 m² × 30€/m² = 750€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 369 €/mois
Revenus locatifs annuels : 28 426 €/an
Calcul : 2 369 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 633 €/an
Base de calcul : Emprunt de 346 550 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 213 €/an
Calcul : 101 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 843 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 52 250 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 67 938 €
Revenus locatifs : +28 426 €
Charges déductibles : -67 938 €
Résultat foncier Année 1 : -39 512 €(Déficit de 39 512 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 28 812 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 688 €/an
Revenus locatifs : +28 426 €
Charges déductibles : -15 688 €
Résultat foncier Années 2+ : 12 738 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 28812.05 € reporté.
Prix d'achat du bien : 272 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 177 125 €(65% de 272 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 441 €/an
Calcul : 177 125 € × 3,636% = 6 441 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
128 426 €67 950 €11 644 €-39 523 €10 700 €28 823 €28 823 €
228 995 €15 390 €11 335 €13 604 €--15 219 €
329 575 €15 071 €11 015 €14 504 €--715 €
430 166 €14 740 €10 684 €15 427 €---
530 770 €14 397 €10 342 €16 372 €---
631 385 €14 043 €9 988 €17 342 €---
732 013 €13 677 €9 621 €18 336 €---
832 653 €13 298 €9 242 €19 355 €---
933 306 €12 906 €8 850 €20 400 €---
1033 972 €12 500 €8 444 €21 472 €---
1134 652 €12 080 €8 025 €22 571 €---
1235 345 €11 646 €7 591 €23 698 €---
1336 052 €11 197 €7 141 €24 854 €---
1436 773 €10 732 €6 677 €26 040 €---
1537 508 €10 252 €6 196 €27 256 €---
1638 258 €9 754 €5 699 €28 504 €---
1739 023 €9 240 €5 184 €29 783 €---
1839 804 €8 708 €4 652 €31 096 €---
1940 600 €8 157 €4 101 €32 443 €---
2041 412 €7 587 €3 532 €33 825 €---
2142 240 €6 998 €2 942 €35 242 €---
2243 085 €6 388 €2 333 €36 697 €---
2343 947 €5 758 €1 702 €38 189 €---
2444 826 €5 105 €1 049 €39 721 €---
2545 722 €4 430 €374 €41 292 €---
TOTAL910 505 €322 003 €168 364 €588 502 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 588 502 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 28 426 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 970 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 970 €-3 210 €+9 180 €
2+5 970 €0 €+5 970 €
3+5 970 €0 €+5 970 €
4+5 970 €+4 414 €+1 556 €
5+5 970 €+4 912 €+1 058 €
6+5 970 €+5 203 €+767 €
7+5 970 €+5 501 €+469 €
8+5 970 €+5 807 €+163 €
9+5 970 €+6 120 €-150 €
10+5 970 €+6 442 €-472 €
11+5 970 €+6 771 €-801 €
12+5 970 €+7 110 €-1 140 €
13+5 970 €+7 456 €-1 486 €
14+5 970 €+7 812 €-1 842 €
15+5 970 €+8 177 €-2 207 €
16+5 970 €+8 551 €-2 581 €
17+5 970 €+8 935 €-2 965 €
18+5 970 €+9 329 €-3 359 €
19+5 970 €+9 733 €-3 763 €
20+5 970 €+10 147 €-4 177 €
21+5 970 €+10 573 €-4 603 €
22+5 970 €+11 009 €-5 039 €
23+5 970 €+11 457 €-5 487 €
24+5 970 €+11 916 €-5 946 €
25+5 970 €+12 388 €-6 418 €
Total+149 250 €+176 551 €+-27 301 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 197 jours
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