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Détails du bien

Bien expiré
VilleMontesquieu (47)
Surface283m²
Coût Total341 130€
Loyer Annuel28 732€
Rentabilité8.42%
Cashflow/mois+394€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 225 000 €
Surface : 283 m²
Prix au m² : 795,05 €/m²
Chambres : 7
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Ville : Montesquieu
Département : Lot-et-Garonne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 47130
Total : 341 130€
Prix d'acquisition : 225 000€
Travaux : 98 130€
Valeur du bien : 323 130€
Frais de notaire : 18 000€
Coût estimé : 18 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 283m²
Loyer prédit : 8.46€/m²/mois
Fourchette : 6.16€ - 11.61€/m²/mois
Loyer total estimé : 2394€/mois
Loyer annuel estimé : 28732€/an
Fourchette totale : 1745€ - 3286€/mois
Fourchette annuelle : 20935€ - 39434€/an
Rentabilité brute :8.42%
Fourchette de rentabilité :6.14% - 11.56%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :341 130€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 664,18€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :96,65€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 760,84€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :158 125,33€
Coût de l'assurance :28 996,05€
Taxe foncière : 2 873,23€/an
Soit par mois : 239,44€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 394,36€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 000,27€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :394,08€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 283 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 35 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 système pour 283 m²
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 283 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et carrelage partiel
Quantité: 6 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessite rafraîchissement
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 7 chambres
Quantité: 7 chambres (environ 105 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sols en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :98 130 €(347 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:13 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:45 500€
    Fenêtres double vitrage performant: 35 fenêtres × 1300€ = 45500€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Isolation - Combles:2 830€
    Isolation combles: 283 m² × 10€/m² = 2830€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rafraîchissement:3 000€
    Rafraîchissement salle de bain: 6 m² × 500€/m² = 3000€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation complète:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:8 400€
    Parquet flottant: 105 m² × 80€/m² = 8400€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 400€
    Peinture salon: 20 m² × 70€/m² = 1400€ (incluant installation et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montesquieu (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 394 €/mois
Revenus locatifs annuels : 28 732 €/an
Calcul : 2 394 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 977 €/an
Base de calcul : Emprunt de 341 130 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 160 €/an
Calcul : 97 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 873 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 98 130 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 113 140 €
Revenus locatifs : +28 732 €
Charges déductibles : -113 140 €
Résultat foncier Année 1 : -84 407 €(Déficit de 84 407 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 63 007 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 010 €/an
Revenus locatifs : +28 732 €
Charges déductibles : -15 010 €
Résultat foncier Années 2+ : 13 723 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 63007.36 € reporté.
Prix d'achat du bien : 225 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 146 250 €(65% de 225 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 318 €/an
Calcul : 146 250 € × 3,636% = 5 318 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
128 732 €113 150 €10 987 €-84 418 €21 400 €63 018 €63 018 €
229 307 €14 723 €10 690 €14 584 €--48 434 €
329 893 €14 416 €10 383 €15 477 €--32 958 €
430 491 €14 099 €10 066 €16 392 €--16 565 €
531 101 €13 771 €9 738 €17 330 €---
631 723 €13 433 €9 399 €18 290 €---
732 357 €13 083 €9 050 €19 275 €---
833 004 €12 721 €8 688 €20 283 €---
933 664 €12 348 €8 315 €21 316 €---
1034 338 €11 962 €7 929 €22 375 €---
1135 025 €11 564 €7 531 €23 461 €---
1235 725 €11 152 €7 119 €24 573 €---
1336 440 €10 727 €6 694 €25 713 €---
1437 168 €10 288 €6 255 €26 881 €---
1537 912 €9 834 €5 801 €28 078 €---
1638 670 €9 365 €5 332 €29 305 €---
1739 443 €8 880 €4 847 €30 563 €---
1840 232 €8 380 €4 347 €31 852 €---
1941 037 €7 863 €3 830 €33 174 €---
2041 858 €7 329 €3 296 €34 529 €---
2142 695 €6 777 €2 744 €35 918 €---
2243 549 €6 207 €2 174 €37 341 €---
2344 420 €5 618 €1 585 €38 801 €---
2445 308 €5 010 €977 €40 298 €---
2546 214 €4 381 €348 €41 833 €---
TOTAL920 304 €357 082 €158 125 €563 222 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 563 222 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 28 732 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 034 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 034 €-6 420 €+12 454 €
2+6 034 €0 €+6 034 €
3+6 034 €0 €+6 034 €
4+6 034 €0 €+6 034 €
5+6 034 €+229 €+5 805 €
6+6 034 €+5 487 €+547 €
7+6 034 €+5 782 €+252 €
8+6 034 €+6 085 €-51 €
9+6 034 €+6 395 €-361 €
10+6 034 €+6 713 €-679 €
11+6 034 €+7 038 €-1 004 €
12+6 034 €+7 372 €-1 338 €
13+6 034 €+7 714 €-1 680 €
14+6 034 €+8 064 €-2 030 €
15+6 034 €+8 423 €-2 389 €
16+6 034 €+8 792 €-2 758 €
17+6 034 €+9 169 €-3 135 €
18+6 034 €+9 556 €-3 522 €
19+6 034 €+9 952 €-3 918 €
20+6 034 €+10 359 €-4 325 €
21+6 034 €+10 775 €-4 741 €
22+6 034 €+11 202 €-5 168 €
23+6 034 €+11 640 €-5 606 €
24+6 034 €+12 089 €-6 055 €
25+6 034 €+12 550 €-6 516 €
Total+150 850 €+168 967 €+-18 117 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 116 jours
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