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Détails du bien

VilleAuterive (31)
Surface66
Coût Total134 780
Loyer Annuel7 917
Rentabilité5.87%
Cashflow/mois-113
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 92 000 €
Surface : 66 m²
Prix au m² : 1 393,94 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

A saisir au coeur d'AUTERIVE appartement trois pièces de 66m².

Niché au quatrième et dernier étage d'une résidence calme avec parc arboré, cet appartement est idéal pour un jeune couple en recherche d'un premier achat. Des places de parking libres et sécurisées vous permettent de stationner et de profiter à quelques pas de chez vous d'une vie de quartier qui vous séduira par sa praticité ; commerces, services de santé, crèche, écoles, tout est à proximité.

Pour faciliter vos trajets pour le travail ou vos envies d'escapades, la gare SNCF se trouve à cinq minutes à pied . Très lumineux, cet appartement se compose d'un hall d'entrée qui distribue l'espace, d'un côté sur une chambre, des toilettes séparées et une cuisine aménagée donnant sur un balcon. De l'autre côté, un agréable séjour et une salle d'eau avec accès direct sur la deuxième chambre.

Pour plus de rangement, vous bénéficiez également d'une cave individuelle.

A la disposition des habitants, un local commun fermant à clé permet le rangement de vélos et l'utilisation de quelques appareils de sport.

Le chauffage collectif est assuré par une chaudière à gaz, la distribution d'eau chaude par un cumulus individuel. La copropriété est composée de quarante trois lots principaux. Aucune procédure n'est en cours. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mr Patrick GENESTE, agent commercial (EI enregistrée au tribunal de commerce de FOIX sous le numéro RSAC 898251707) Référence agence : 14849

Ville : Auterive
Département : Haute-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 31190
Total : 134 780
Prix d'acquisition : 92 000
Travaux : 35 420
Valeur du bien : 127 420
Frais de notaire : 7 360
Coût estimé : 7 360
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 66
Loyer prédit : 10.00€/m²/mois
Fourchette : 8.14€ - 12.28€/m²/mois
Loyer total estimé : 660€/mois
Loyer annuel estimé : 7917€/an
Fourchette totale : 537€ - 810€/mois
Fourchette annuelle : 6446€ - 9722€/an
Rentabilité brute :5.87%
Fourchette de rentabilité :4.78% - 7.21%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 694,99 €/m²
Basé sur :58 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :111 869
Prix d'achat :92 000
Décote à l'achat :-19 869 (-17.8%)
Marge achat-revente :-22 911€ (-20.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :134 780
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :667,53€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :39,31€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 706,84€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :65 480,09
Coût de l'assurance :11 793,25
Taxe foncière : 791,68€/an
Soit par mois : 65,97€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 659,73€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 772,82€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-113,08€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 262 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière à gaz à condensation pour remplacer le système de chauffage collectif actuel.
Quantité: 1 chaudière pour l'appartement
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 7 fenêtres (estimation pour 66 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement cumulus
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus individuel actuel.
Quantité: 1 chauffe-eau pour l'appartement
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - rénovation nécessaire pour mise aux normes
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :35 420(537 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000
    Chaudière à gaz à condensation: 1 × 5000€ + installation: 1000€ = 6000€
  • Menuiseries:5 600
    Fenêtres double vitrage: 7 × 800€ = 5600€
  • Eau chaude:3 000
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 × 2500€ + installation: 500€ = 3000€
  • Salle de bain:9 500
    Rénovation complète salle de bain: 1 × 6000€ + plomberie: 1500€ + électricité: 1500€ = 8000€
  • Cuisine:10 000
    Cuisine complète: 1 × 8000€ + électroménager: 2000€ = 10000€
  • Chambres:720
    Peinture chambres: 24 m² × 30€/m² = 720€
  • Salon:600
    Peinture salon: 20 m² × 30€/m² = 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Auterive (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

ED(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 14 600✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 660 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 917 €/an
Calcul : 660 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 524 €/an
Base de calcul : Emprunt de 134 780 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 472 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 792 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 35 420
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 41 208
Revenus locatifs : +7 917
Charges déductibles : -41 208
Résultat foncier Année 1 : -33 291(Déficit de 33 291 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 11 891
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 788 €/an
Revenus locatifs : +7 917
Charges déductibles : -5 788
Résultat foncier Années 2+ : 2 129 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 11890.86 € reporté.
Prix d'achat du bien : 92 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 59 800(65% de 92 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 175 €/an
Calcul : 59 800 € × 3,636% = 2 175
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 91741 2124 529-33 29521 400 €11 895 €11 895 €
28 0755 6724 4082 403--9 492 €
38 2375 5474 2842 689--6 803 €
48 4015 4194 1552 983--3 820 €
58 5695 2864 0223 284--536 €
68 7415 1483 8843 593---
78 9165 0053 7423 910---
89 0944 8583 5944 236---
99 2764 7053 4424 570---
109 4614 5483 2844 914---
119 6514 3843 1215 266---
129 8444 2162 9525 628---
1310 0404 0412 7776 000---
1410 2413 8602 5976 381---
1510 4463 6732 4106 773---
1610 6553 4802 2167 175---
1710 8683 2802 0167 588---
1811 0853 0731 8098 013---
1911 3072 8591 5958 449---
2011 5332 6371 3748 896---
2111 7642 4081 1449 356---
2211 9992 1719079 829---
2312 2391 92566210 314---
2412 4841 67240810 812---
2512 7341 40914611 325---
TOTAL253 577132 48565 480121 09221 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 121 092
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 917 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 663 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 663-6 420+8 083
2+1 6630+1 663
3+1 6630+1 663
4+1 6630+1 663
5+1 6630+1 663
6+1 663+917+746
7+1 663+1 173+490
8+1 663+1 271+392
9+1 663+1 371+292
10+1 663+1 474+189
11+1 663+1 580+83
12+1 663+1 688-25
13+1 663+1 800-137
14+1 663+1 914-251
15+1 663+2 032-369
16+1 663+2 153-490
17+1 663+2 277-614
18+1 663+2 404-741
19+1 663+2 535-872
20+1 663+2 669-1 006
21+1 663+2 807-1 144
22+1 663+2 949-1 286
23+1 663+3 094-1 431
24+1 663+3 244-1 581
25+1 663+3 397-1 734
Total+41 575+36 328+5 247
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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