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Maison 5 pièces 90 m²

Bien expiré
VilleSalvetat-Peyralès (12)
Surface90
Coût Total123 650
Loyer Annuel7 494
Rentabilité6.06%
Cashflow/mois-83
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 65 000 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 722,22 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

MAISON 90M2

Secteur La Salvetat Peyrales dans un petit hameau venez découvrir cette magnifique maison en pierre de 90m2 à rénover. Elle se composera d'une grande pièce de vie très lumineuse avec cuisine ouverte, 4 chambres, une salle de bain, un wc. Le double vitrage est présent dans les 3/4 des pièces. Partie extérieure vous disposerez d'un hangar avec four à pain, d'un terrain attenant de 700m2 et de 290m2 non attenant Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Consultez nos tarifs sur le site de Immobilier Email. Annonce publiée le 31/12/2025 par Emilie Wagner Auroy , RSAC 479378564 - agent commercial indépendant de IMMOBILIER EMAIL SAS - EI, Tribunal de Commerce de Rodez Référence annonce : fr037020 Date de réalisation du diagnostic : 14/06/2022 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 450 € et 2 960 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2022 (abonnements compris)

Ville : Salvetat-Peyralès
Département : Aveyron
Région : Occitanie
Code postal : 12440
Coordonnées : 44.205310, 2.172050
Total : 123 650
Prix d'acquisition : 65 000
Travaux : 53 450
Valeur du bien : 118 450
Frais de notaire : 5 200
Coût estimé : 5 200
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90
Loyer prédit : 6.94€/m²/mois
Fourchette : 5.56€ - 8.67€/m²/mois
Loyer total estimé : 625€/mois
Loyer annuel estimé : 7494€/an
Fourchette totale : 500€ - 780€/mois
Fourchette annuelle : 6000€ - 9361€/an
Rentabilité brute :6.06%
Fourchette de rentabilité :4.85% - 7.57%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :123 650
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :608,46€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :37,10€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 645,56€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :58 888,43
Coût de l'assurance :11 128,50
Taxe foncière : 749,42€/an
Soit par mois : 62,45€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 624,52€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 708,01€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-83,49€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 240 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 90 m²
Raison: Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 90 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 2 fenêtres (estimation basée sur 90 m²)
Raison: Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique, gain d'1 classe
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, peinture
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 2/5 visible - sols en état usé nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 2/5 visible - murs en mauvais état nécessitant rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement du sol du salon (parquet, stratifié ou carrelage)
Quantité: environ 20 m²
Raison: État 1/5 visible - sol en mauvais état nécessitant rénovation
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: environ 20 m²
Raison: État 1/5 visible - murs abîmés nécessitant rénovation

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :53 450(594 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:4 050
    Isolation toiture/combles: 90 m² × 45€/m² = 4050€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 500
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant installation)
  • Menuiseries:1 200
    Fenêtres double vitrage: 2 fenêtres × 600€ = 1200€ (incluant pose)
  • Cuisine:18 000
    Rénovation complète cuisine: 18000€ (incluant tous les travaux nécessaires)
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 12000€ (incluant tous les travaux nécessaires)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400
    Parquet flottant: 40 m² × 60€/m² = 2400€ (incluant pose)
  • Chambres - Peinture:1 200
    Peinture murs et plafonds: 40 m² × 30€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Revêtement sol:1 500
    Remplacement sol salon: 20 m² × 75€/m² = 1500€ (incluant pose)
  • Salon - Peinture:600
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 30€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Salvetat-Peyralès (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DA(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 17 750✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 625 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 494 €/an
Calcul : 625 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 077 €/an
Base de calcul : Emprunt de 123 650 à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 445 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 749 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 53 450
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 58 722
Revenus locatifs : +7 494
Charges déductibles : -58 722
Résultat foncier Année 1 : -51 227(Déficit de 51 227 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 29 827
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 272 €/an
Revenus locatifs : +7 494
Charges déductibles : -5 272
Résultat foncier Années 2+ : 2 223 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 29827.26 € reporté.
Prix d'achat du bien : 65 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 250(65% de 65 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 536 €/an
Calcul : 42 250 € × 3,636% = 1 536
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 49458 7254 081-51 23121 400 €29 831 €29 831 €
27 6445 1663 9722 478--27 353 €
37 7975 0533 8592 744--24 610 €
47 9534 9373 7423 016--21 593 €
58 1124 8163 6213 296--18 297 €
68 2744 6913 4963 583--14 714 €
78 4404 5623 3673 878--10 836 €
88 6094 4293 2344 180--6 656 €
98 7814 2913 0964 490--2 166 €
108 9564 1482 9534 808---
119 1354 0002 8065 135---
129 3183 8482 6535 470---
139 5053 6902 4965 814---
149 6953 5272 3336 167---
159 8883 3592 1646 530---
1610 0863 1851 9906 902---
1710 2883 0041 8107 284---
1810 4942 8181 6247 676---
1910 7042 6261 4318 078---
2010 9182 4261 2328 491---
2111 1362 2211 0268 915---
2211 3592 0088139 351---
2311 5861 7885939 798---
2411 8181 56036610 257---
2512 0541 32513010 729---
TOTAL240 043142 20358 88897 84021 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 97 840
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 494 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 574 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 574-6 420+7 994
2+1 5740+1 574
3+1 5740+1 574
4+1 5740+1 574
5+1 5740+1 574
6+1 5740+1 574
7+1 5740+1 574
8+1 5740+1 574
9+1 5740+1 574
10+1 574+793+781
11+1 574+1 541+33
12+1 574+1 641-67
13+1 574+1 744-170
14+1 574+1 850-276
15+1 574+1 959-385
16+1 574+2 071-497
17+1 574+2 185-611
18+1 574+2 303-729
19+1 574+2 423-849
20+1 574+2 547-973
21+1 574+2 675-1 101
22+1 574+2 805-1 231
23+1 574+2 939-1 365
24+1 574+3 077-1 503
25+1 574+3 219-1 645
Total+39 350+29 352+9 998
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 146 jours
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