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Appartement 4 pièces 83 m²

VilleSaint-Denis (93)
Surface83m²
Coût Total241 400€
Loyer Annuel18 263€
Rentabilité7.57%
Cashflow/mois+122€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 205 000 €
Surface : 83 m²
Prix au m² : 2 469,88 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 83 m²

votre agence Stéphane Plaza Immobilier à Saint-Denis vous propose ce spacieux 4 pièces bien agencé et lumineux situé dans une copropriété récemment ravalée à 13 minutes à pieds du métro Basilique de Saint-Denis et de la gare de Saint-Denis. Il vous offre une grande entrée avec placard, un séjour double, un salon avec sa loggia, une grande cuisine, un dégagement, 2 grandes chambres, une salle de bain et un wc indépendant. Il possède également un place de parking en sous-sol et une grande cave. Il est tout a fait possible de l'aménager avec une 3ème chambre selon vos besoins.

A visiter absolument !!!

Surface : 83 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Statut provisoire du syndicat : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 199 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 11/10/2025

Consommation énergie primaire : 143 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 960 € et 1 320 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Saint-Denis
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93200
Coordonnées : 48.943830, 2.344152
Basilique de Saint-Denis
Ligne 13
Total : 241 400€
Prix d'acquisition : 205 000€
Travaux : 20 000€
Valeur du bien : 225 000€
Frais de notaire : 16 400€
Coût estimé : 16 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 83m²
Loyer prédit : 18.34€/m²/mois
Fourchette : 13.90€ - 24.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 1522€/mois
Loyer annuel estimé : 18263€/an
Fourchette totale : 1154€ - 2007€/mois
Fourchette annuelle : 13845€ - 24090€/an
Rentabilité brute :7.57%
Fourchette de rentabilité :5.74% - 9.98%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 582,51 €/m²
Basé sur :286 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :297 348 €
Prix d'achat :205 000 €
Décote à l'achat :-92 348€ (-31.1%)
Marge achat-revente :55 948€ (18.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :241 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 178,93€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :68,40€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 247,33€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :112 280,01€
Coût de l'assurance :20 519,00€
Taxe foncière : 1 826,26€/an
Soit par mois : 152,19€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 521,88€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 399,52€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :122,36€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de cuisine vieillissants et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations un peu datées
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo et WC, carrelage complet, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, mise aux normes de l'électricité, et revêtement de sol si nécessaire
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général mais rafraîchissement recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, vérification de l'électricité
Quantité: salon complet (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général, rafraîchissement léger possible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :20 000 €(241 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:9 600€
    Cuisine complète (10 m²): 900€/m² × 10 = 9000€, Main d'œuvre: 600€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain (5 m²): 1200€/m² × 5 = 6000€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres:2 400€
    Peinture murs/plafonds (24 m²): 100€/m² × 24 = 2400€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon:2 000€
    Peinture murs/plafonds (25 m²): 80€/m² × 25 = 2000€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Denis (Île-de-France, coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 522 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 263 €/an
Calcul : 1 522 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 792 €/an
Base de calcul : Emprunt de 241 400 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 821 €/an
Calcul : 68 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 826 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 20 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 30 439 €
Revenus locatifs : +18 263 €
Charges déductibles : -30 439 €
Résultat foncier Année 1 : -12 176 €(Déficit de 12 176 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 1 476 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 439 €/an
Revenus locatifs : +18 263 €
Charges déductibles : -10 439 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 824 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 1475.99 € reporté.
Prix d'achat du bien : 205 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 133 250 €(65% de 205 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 845 €/an
Calcul : 133 250 € × 3,636% = 4 845 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 263 €30 446 €7 799 €-12 184 €10 700 €1 484 €1 484 €
218 628 €10 235 €7 588 €8 392 €---
319 000 €10 018 €7 371 €8 983 €---
419 380 €9 793 €7 146 €9 588 €---
519 768 €9 560 €6 913 €10 208 €---
620 163 €9 320 €6 673 €10 843 €---
720 567 €9 072 €6 425 €11 494 €---
820 978 €8 816 €6 169 €12 162 €---
921 398 €8 551 €5 904 €12 846 €---
1021 825 €8 277 €5 630 €13 548 €---
1122 262 €7 995 €5 348 €14 267 €---
1222 707 €7 703 €5 056 €15 005 €---
1323 161 €7 401 €4 754 €15 761 €---
1423 625 €7 089 €4 442 €16 536 €---
1524 097 €6 767 €4 120 €17 330 €---
1624 579 €6 434 €3 787 €18 145 €---
1725 071 €6 090 €3 443 €18 980 €---
1825 572 €5 735 €3 088 €19 837 €---
1926 083 €5 368 €2 721 €20 716 €---
2026 605 €4 988 €2 341 €21 617 €---
2127 137 €4 596 €1 949 €22 541 €---
2227 680 €4 192 €1 545 €23 488 €---
2328 234 €3 773 €1 126 €24 460 €---
2428 798 €3 341 €694 €25 457 €---
2529 374 €2 894 €247 €26 480 €---
TOTAL584 956 €198 455 €112 280 €386 500 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 386 500 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 263 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 835 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 835 €-3 210 €+7 045 €
2+3 835 €+2 073 €+1 762 €
3+3 835 €+2 695 €+1 140 €
4+3 835 €+2 876 €+959 €
5+3 835 €+3 062 €+773 €
6+3 835 €+3 253 €+582 €
7+3 835 €+3 448 €+387 €
8+3 835 €+3 649 €+186 €
9+3 835 €+3 854 €-19 €
10+3 835 €+4 064 €-229 €
11+3 835 €+4 280 €-445 €
12+3 835 €+4 501 €-666 €
13+3 835 €+4 728 €-893 €
14+3 835 €+4 961 €-1 126 €
15+3 835 €+5 199 €-1 364 €
16+3 835 €+5 444 €-1 609 €
17+3 835 €+5 694 €-1 859 €
18+3 835 €+5 951 €-2 116 €
19+3 835 €+6 215 €-2 380 €
20+3 835 €+6 485 €-2 650 €
21+3 835 €+6 762 €-2 927 €
22+3 835 €+7 047 €-3 212 €
23+3 835 €+7 338 €-3 503 €
24+3 835 €+7 637 €-3 802 €
25+3 835 €+7 944 €-4 109 €
Total+95 875 €+115 950 €+-20 075 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 19 jours
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