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Maison à vendre

VilleRocheservière (85)
Surface73.69m²
Coût Total117 498€
Loyer Annuel8 511€
Rentabilité7.24%
Cashflow/mois+1€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 66 480 €
Surface : 73.69 m²
Prix au m² : 902,16 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Kitchenette, 1 chambre, calme

Au calme d'une impasse, dans une commune bénéficiant de toutes les commodités (écoles, collège, commerces, santé ..) Maison en pierre dans une impasse préservée, à rénover comprenant : Au rez-de-chaussée : Un vaste séjour avec coin cuisine, une chambre, ainsi qu'une salle d'eau avec WC. A l'étage : une chambre mansardée. Une dépendance attenante. (10.80 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) Antoine GAUTIER (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 80137104800027 - LA ROCHE SUR YON.

Ville : Rocheservière
Département : Vendée
Région : Pays de la Loire
Code postal : 85620
Coordonnées : 46.930224, -1.500175
Total : 117 498€
Prix d'acquisition : 66 480€
Travaux : 45 700€
Valeur du bien : 112 180€
Frais de notaire : 5 318€
Coût estimé : 5 318€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 73.69m²
Loyer prédit : 9.63€/m²/mois
Fourchette : 7.54€ - 12.28€/m²/mois
Loyer total estimé : 709€/mois
Loyer annuel estimé : 8511€/an
Fourchette totale : 556€ - 905€/mois
Fourchette annuelle : 6671€ - 10860€/an
Rentabilité brute :7.24%
Fourchette de rentabilité :5.68% - 9.24%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 282,9 €/m²
Basé sur :10 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :168 227 €
Prix d'achat :66 480 €
Décote à l'achat :-101 747€ (-60.5%)
Marge achat-revente :50 729€ (30.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :117 498€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :590,11€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :47,00€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 637,11€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :59 536,46€
Coût de l'assurance :14 099,76€
Taxe foncière : 851,14€/an
Soit par mois : 70,93€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 709,29€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 708,04€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :1,24€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 234 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 73.69 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 73.69 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour de l'électroménager et peinture
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain nécessite une rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, mise aux normes électricité
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 2/5 assumé - chambre nécessite une rénovation complète
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement du sol
Quantité: salon complet
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - léger rafraîchissement nécessaire
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Vérification et mise aux normes de la plomberie générale
Quantité: plomberie complète
Raison: Assurer le bon fonctionnement et la sécurité des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 700 €(620 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture:500€
    Isolation des combles: 73.69 m² × 150€/m² = 11053.5€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:7 200€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 800€ = 7200€ (installation incluse)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation cuisine complète: 9000€ (incluant électroménager et peinture)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
  • Chambre:3 000€
    Rénovation chambre: 15 m² × 200€/m² = 3000€ (incluant peinture et revêtement de sol)
  • Salon:2 000€
    Rafraîchissement salon: 2000€ (incluant peinture et revêtement de sol)
  • Électricité:1 500€
    Mise aux normes tableau électrique: 1500€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie:2 500€
    Mise aux normes plomberie: 2500€ (incluant vérification et mise aux normes)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Rocheservière. Main d'œuvre incluse. Les prix sont basés sur des estimations réalistes pour chaque catégorie de travaux.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 19 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 709 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 511 €/an
Calcul : 709 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 096 €/an
Base de calcul : Emprunt de 117 498 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 564 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 851 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 211 €
Revenus locatifs : +8 511 €
Charges déductibles : -51 211 €
Résultat foncier Année 1 : -42 700 €(Déficit de 42 700 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 300 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 511 €/an
Revenus locatifs : +8 511 €
Charges déductibles : -5 511 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 000 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21299.59 € reporté.
Prix d'achat du bien : 66 480 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 43 212 €(65% de 66 480 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 571 €/an
Calcul : 43 212 € × 3,636% = 1 571 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 511 €51 215 €4 100 €-42 703 €21 400 €21 303 €21 303 €
28 682 €5 408 €3 993 €3 274 €--18 030 €
38 855 €5 297 €3 882 €3 558 €--14 471 €
49 032 €5 182 €3 767 €3 850 €--10 621 €
59 213 €5 063 €3 648 €4 150 €--6 472 €
69 397 €4 940 €3 525 €4 457 €--2 015 €
79 585 €4 813 €3 398 €4 773 €---
89 777 €4 680 €3 265 €5 096 €---
99 973 €4 544 €3 128 €5 429 €---
1010 172 €4 402 €2 987 €5 770 €---
1110 375 €4 255 €2 840 €6 121 €---
1210 583 €4 103 €2 688 €6 480 €---
1310 795 €3 945 €2 530 €6 850 €---
1411 010 €3 782 €2 367 €7 229 €---
1511 231 €3 613 €2 197 €7 618 €---
1611 455 €3 437 €2 022 €8 018 €---
1711 684 €3 256 €1 841 €8 429 €---
1811 918 €3 068 €1 653 €8 850 €---
1912 156 €2 873 €1 458 €9 283 €---
2012 400 €2 671 €1 256 €9 728 €---
2112 648 €2 462 €1 047 €10 185 €---
2212 901 €2 246 €831 €10 655 €---
2313 159 €2 022 €606 €11 137 €---
2413 422 €1 789 €374 €11 632 €---
2513 690 €1 549 €134 €12 141 €---
TOTAL272 624 €140 615 €59 536 €132 009 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 132 009 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 511 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 787 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 787 €-6 420 €+8 207 €
2+1 787 €0 €+1 787 €
3+1 787 €0 €+1 787 €
4+1 787 €0 €+1 787 €
5+1 787 €0 €+1 787 €
6+1 787 €0 €+1 787 €
7+1 787 €+827 €+960 €
8+1 787 €+1 529 €+258 €
9+1 787 €+1 629 €+158 €
10+1 787 €+1 731 €+56 €
11+1 787 €+1 836 €-49 €
12+1 787 €+1 944 €-157 €
13+1 787 €+2 055 €-268 €
14+1 787 €+2 169 €-382 €
15+1 787 €+2 285 €-498 €
16+1 787 €+2 405 €-618 €
17+1 787 €+2 529 €-742 €
18+1 787 €+2 655 €-868 €
19+1 787 €+2 785 €-998 €
20+1 787 €+2 918 €-1 131 €
21+1 787 €+3 056 €-1 269 €
22+1 787 €+3 196 €-1 409 €
23+1 787 €+3 341 €-1 554 €
24+1 787 €+3 490 €-1 703 €
25+1 787 €+3 642 €-1 855 €
Total+44 675 €+39 603 €+5 072 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
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