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Grange 2 pièces 290 m²

Bien expiré
VilleBlois (41)
Surface290
Coût Total606 200
Loyer Annuel32 554
Rentabilité5.37%
Cashflow/mois-772
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 265 000 €
Surface : 290 m²
Prix au m² : 913,79 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Grange 2 pièces 290 m²

À vendre – Grange au fort potentiel, volumes exceptionnels

Située dans un emplacement privilégié, à proximité immédiate d’une école et proche de l’ensemble des commerces, cette grange offre un potentiel rare et de magnifiques volumes.

Développant environ 300 m² au sol sur dalle béton, elle bénéficie d’une charpente et d’une toiture refaites il y a environ 10 ans, assurant une base saine pour tout projet.

L’intérieur séduit par ses belles hauteurs sous plafond pouvant atteindre environ 15 mètres, offrant une impression d’espace remarquable et de nombreuses possibilités d’aménagement : habitation de caractère, loft, projet professionnel ou mixte, sous réserve des autorisations nécessaires.

Un bien unique, idéal pour les amateurs de grands volumes et de projets sur mesure, dans un environnement pratique et recherché.

À découvrir sans tarder.

Surface : 290 m² Non soumis au DPE

Consommation énergie primaire : Non communiqué Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Blois
Département : Loir-et-Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 41000
Coordonnées : 47.610787, 1.336657
Total : 606 200
Prix d'acquisition : 265 000
Travaux : 320 000
Valeur du bien : 585 000
Frais de notaire : 21 200
Coût estimé : 21 200
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 290
Loyer prédit : 9.35€/m²/mois
Fourchette : 7.47€ - 11.72€/m²/mois
Loyer total estimé : 2713€/mois
Loyer annuel estimé : 32554€/an
Fourchette totale : 2166€ - 3398€/mois
Fourchette annuelle : 25990€ - 40776€/an
Rentabilité brute :5.37%
Fourchette de rentabilité :4.29% - 6.73%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :606 200
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :3 041,29€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :171,76€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 3 213,04€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :306 185,87
Coût de l'assurance :51 527,00
Taxe foncière : 3 255,37€/an
Soit par mois : 271,28€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 712,81€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 484,32€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-771,51€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

Gros œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Création d'espaces
Aménagement intérieur de la grange pour créer des espaces de vie (cuisine, salle de bain, chambres, salon) selon les normes de construction.
Quantité: 290 m²
Raison: Grange - Nécessaire pour transformer la grange en espace habitable.
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Installation système
Installation d'un système de chauffage adapté (ex: pompe à chaleur air/eau ou chaudière à condensation) pour assurer un confort thermique.
Quantité: 1 système pour 290 m²
Raison: DPE F - Grange - Solution prioritaire pour améliorer le confort thermique.
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Installation de fenêtres double vitrage pour améliorer l'isolation thermique et phonique.
Quantité: 36 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 8 m²)
Raison: DPE F - Grange - Amélioration de l'efficacité énergétique.
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Installation système
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour la production d'eau chaude sanitaire.
Quantité: 1 système pour 290 m²
Raison: DPE F - Grange - Amélioration de l'efficacité énergétique.
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'installation électrique, incluant le tableau électrique et la mise à la terre.
Quantité: 1 installation complète
Raison: Grange - Sécurité et conformité aux normes en vigueur.
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de la plomberie, incluant la tuyauterie et les évacuations.
Quantité: 1 installation complète
Raison: Grange - Sécurité et conformité aux normes en vigueur.
IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture
Isolation de la toiture pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 290 m²
Raison: Grange - Amélioration de l'efficacité énergétique.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :320 000(1 103 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Gros œuvre:232 500
    Aménagement intérieur: 290 m² × 800€/m² = 232000€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage:13 500
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13500€ = 13500€
  • Menuiseries:36 000
    Fenêtres double vitrage: 36 fenêtres × 1000€/fenêtre = 36000€
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€
  • Électricité générale:12 000
    Mise aux normes électricité: 1 installation complète × 12000€ = 12000€
  • Plomberie générale:8 000
    Mise aux normes plomberie: 1 installation complète × 8000€ = 8000€
  • Isolation:14 500
    Isolation toiture: 290 m² × 50€/m² = 14500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Blois. Coefficients régionaux appliqués. Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 713 €/mois
Revenus locatifs annuels : 32 554 €/an
Calcul : 2 713 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 21 071 €/an
Base de calcul : Emprunt de 606 200 à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 2 061 €/an
Calcul : 172 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 255 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 320 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 346 388
Revenus locatifs : +32 554
Charges déductibles : -346 388
Résultat foncier Année 1 : -313 834(Déficit de 313 834 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 292 434
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 26 388 €/an
Revenus locatifs : +32 554
Charges déductibles : -26 388
Résultat foncier Années 2+ : 6 166 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 292434.18 € reporté.
Prix d'achat du bien : 265 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 172 250(65% de 265 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 264 €/an
Calcul : 172 250 € × 3,636% = 6 264
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
132 554346 40821 091-313 85421 400 €292 454 €292 454 €
233 20525 85720 5407 348--285 106 €
333 86925 28619 9698 583--276 523 €
434 54624 69519 3789 852--266 671 €
535 23724 08218 76611 155--255 516 €
635 94223 44818 13212 494--243 023 €
736 66122 79117 47513 870--229 153 €
837 39422 11116 79415 283--213 870 €
938 14221 40616 09016 736--197 134 €
1038 90520 67615 36018 229--178 905 €
1139 68319 92014 60319 763--159 142 €
1240 47619 13713 82021 340---
1341 28618 32613 00922 960---
1442 11217 48512 16924 626---
1542 95416 61511 29926 339---
1643 81315 71410 39728 099---
1744 68914 7809 46429 909---
1845 58313 8138 49731 770---
1946 49512 8127 49533 683---
2047 42511 7746 45835 651---
2148 37310 7005 38337 674---
2249 3419 5874 27039 754---
2350 3278 4343 11741 894---
2451 3347 2401 92344 094---
2552 3616 00368646 358---
TOTAL1 042 706759 097306 186283 60921 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 283 609
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 32 554 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 836 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 836-6 420+13 256
2+6 8360+6 836
3+6 8360+6 836
4+6 8360+6 836
5+6 8360+6 836
6+6 8360+6 836
7+6 8360+6 836
8+6 8360+6 836
9+6 8360+6 836
10+6 8360+6 836
11+6 8360+6 836
12+6 836+6 402+434
13+6 836+6 888-52
14+6 836+7 388-552
15+6 836+7 902-1 066
16+6 836+8 430-1 594
17+6 836+8 973-2 137
18+6 836+9 531-2 695
19+6 836+10 105-3 269
20+6 836+10 695-3 859
21+6 836+11 302-4 466
22+6 836+11 926-5 090
23+6 836+12 568-5 732
24+6 836+13 228-6 392
25+6 836+13 907-7 071
Total+170 900+132 825+38 075
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 146 jours
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