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Grange 2 pièces 290 m²

Bien expiré
VilleBlois (41)
Surface290m²
Coût Total606 200€
Loyer Annuel32 554€
Rentabilité5.37%
Cashflow/mois-772€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 265 000 €
Surface : 290 m²
Prix au m² : 913,79 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Grange 2 pièces 290 m²

À vendre – Grange au fort potentiel, volumes exceptionnels

Située dans un emplacement privilégié, à proximité immédiate d’une école et proche de l’ensemble des commerces, cette grange offre un potentiel rare et de magnifiques volumes.

Développant environ 300 m² au sol sur dalle béton, elle bénéficie d’une charpente et d’une toiture refaites il y a environ 10 ans, assurant une base saine pour tout projet.

L’intérieur séduit par ses belles hauteurs sous plafond pouvant atteindre environ 15 mètres, offrant une impression d’espace remarquable et de nombreuses possibilités d’aménagement : habitation de caractère, loft, projet professionnel ou mixte, sous réserve des autorisations nécessaires.

Un bien unique, idéal pour les amateurs de grands volumes et de projets sur mesure, dans un environnement pratique et recherché.

À découvrir sans tarder.

Surface : 290 m² Non soumis au DPE

Consommation énergie primaire : Non communiqué Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Blois
Département : Loir-et-Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 41000
Coordonnées : 47.610787, 1.336657
Total : 606 200€
Prix d'acquisition : 265 000€
Travaux : 320 000€
Valeur du bien : 585 000€
Frais de notaire : 21 200€
Coût estimé : 21 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 290m²
Loyer prédit : 9.35€/m²/mois
Fourchette : 7.47€ - 11.72€/m²/mois
Loyer total estimé : 2713€/mois
Loyer annuel estimé : 32554€/an
Fourchette totale : 2166€ - 3398€/mois
Fourchette annuelle : 25990€ - 40776€/an
Rentabilité brute :5.37%
Fourchette de rentabilité :4.29% - 6.73%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :606 200€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :3 041,29€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :171,76€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 3 213,04€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :306 185,87€
Coût de l'assurance :51 527,00€
Taxe foncière : 3 255,37€/an
Soit par mois : 271,28€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 712,81€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 484,32€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-771,51€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

Gros œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Création d'espaces
Aménagement intérieur de la grange pour créer des espaces de vie (cuisine, salle de bain, chambres, salon) selon les normes de construction.
Quantité: 290 m²
Raison: Grange - Nécessaire pour transformer la grange en espace habitable.
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Installation système
Installation d'un système de chauffage adapté (ex: pompe à chaleur air/eau ou chaudière à condensation) pour assurer un confort thermique.
Quantité: 1 système pour 290 m²
Raison: DPE F - Grange - Solution prioritaire pour améliorer le confort thermique.
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Installation de fenêtres double vitrage pour améliorer l'isolation thermique et phonique.
Quantité: 36 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 8 m²)
Raison: DPE F - Grange - Amélioration de l'efficacité énergétique.
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Installation système
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour la production d'eau chaude sanitaire.
Quantité: 1 système pour 290 m²
Raison: DPE F - Grange - Amélioration de l'efficacité énergétique.
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'installation électrique, incluant le tableau électrique et la mise à la terre.
Quantité: 1 installation complète
Raison: Grange - Sécurité et conformité aux normes en vigueur.
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de la plomberie, incluant la tuyauterie et les évacuations.
Quantité: 1 installation complète
Raison: Grange - Sécurité et conformité aux normes en vigueur.
IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture
Isolation de la toiture pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 290 m²
Raison: Grange - Amélioration de l'efficacité énergétique.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :320 000 €(1 103 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Gros œuvre:232 500€
    Aménagement intérieur: 290 m² × 800€/m² = 232000€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13500€ = 13500€
  • Menuiseries:36 000€
    Fenêtres double vitrage: 36 fenêtres × 1000€/fenêtre = 36000€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€
  • Électricité générale:12 000€
    Mise aux normes électricité: 1 installation complète × 12000€ = 12000€
  • Plomberie générale:8 000€
    Mise aux normes plomberie: 1 installation complète × 8000€ = 8000€
  • Isolation:14 500€
    Isolation toiture: 290 m² × 50€/m² = 14500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Blois. Coefficients régionaux appliqués. Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 713 €/mois
Revenus locatifs annuels : 32 554 €/an
Calcul : 2 713 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 21 071 €/an
Base de calcul : Emprunt de 606 200 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 2 061 €/an
Calcul : 172 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 255 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 320 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 346 388 €
Revenus locatifs : +32 554 €
Charges déductibles : -346 388 €
Résultat foncier Année 1 : -313 834 €(Déficit de 313 834 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 292 434 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 26 388 €/an
Revenus locatifs : +32 554 €
Charges déductibles : -26 388 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 166 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 292434.18 € reporté.
Prix d'achat du bien : 265 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 172 250 €(65% de 265 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 264 €/an
Calcul : 172 250 € × 3,636% = 6 264 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
132 554 €346 408 €21 091 €-313 854 €21 400 €292 454 €292 454 €
233 205 €25 857 €20 540 €7 348 €--285 106 €
333 869 €25 286 €19 969 €8 583 €--276 523 €
434 546 €24 695 €19 378 €9 852 €--266 671 €
535 237 €24 082 €18 766 €11 155 €--255 516 €
635 942 €23 448 €18 132 €12 494 €--243 023 €
736 661 €22 791 €17 475 €13 870 €--229 153 €
837 394 €22 111 €16 794 €15 283 €--213 870 €
938 142 €21 406 €16 090 €16 736 €--197 134 €
1038 905 €20 676 €15 360 €18 229 €--178 905 €
1139 683 €19 920 €14 603 €19 763 €--159 142 €
1240 476 €19 137 €13 820 €21 340 €---
1341 286 €18 326 €13 009 €22 960 €---
1442 112 €17 485 €12 169 €24 626 €---
1542 954 €16 615 €11 299 €26 339 €---
1643 813 €15 714 €10 397 €28 099 €---
1744 689 €14 780 €9 464 €29 909 €---
1845 583 €13 813 €8 497 €31 770 €---
1946 495 €12 812 €7 495 €33 683 €---
2047 425 €11 774 €6 458 €35 651 €---
2148 373 €10 700 €5 383 €37 674 €---
2249 341 €9 587 €4 270 €39 754 €---
2350 327 €8 434 €3 117 €41 894 €---
2451 334 €7 240 €1 923 €44 094 €---
2552 361 €6 003 €686 €46 358 €---
TOTAL1 042 706 €759 097 €306 186 €283 609 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 283 609 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 32 554 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 836 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 836 €-6 420 €+13 256 €
2+6 836 €0 €+6 836 €
3+6 836 €0 €+6 836 €
4+6 836 €0 €+6 836 €
5+6 836 €0 €+6 836 €
6+6 836 €0 €+6 836 €
7+6 836 €0 €+6 836 €
8+6 836 €0 €+6 836 €
9+6 836 €0 €+6 836 €
10+6 836 €0 €+6 836 €
11+6 836 €0 €+6 836 €
12+6 836 €+6 402 €+434 €
13+6 836 €+6 888 €-52 €
14+6 836 €+7 388 €-552 €
15+6 836 €+7 902 €-1 066 €
16+6 836 €+8 430 €-1 594 €
17+6 836 €+8 973 €-2 137 €
18+6 836 €+9 531 €-2 695 €
19+6 836 €+10 105 €-3 269 €
20+6 836 €+10 695 €-3 859 €
21+6 836 €+11 302 €-4 466 €
22+6 836 €+11 926 €-5 090 €
23+6 836 €+12 568 €-5 732 €
24+6 836 €+13 228 €-6 392 €
25+6 836 €+13 907 €-7 071 €
Total+170 900 €+132 825 €+38 075 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 281 jours
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