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Achat : Appartement Le Pré-Saint-Gervais (93310)

Bien expiré
VillePré-Saint-Gervais (93)
Surface67
Coût Total162 240
Loyer Annuel17 000
Rentabilité10.48%
Cashflow/mois+428
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 118 000 €
Surface : 67 m²
Prix au m² : 1 761,19 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 67 m², 3 chambres, 1 salle de bain, 1 balcon, Cave, Structure/extérieur à rafraîchir

? Duplex lumineux 3/4 pièces avec grand balcon Situé dans le village de Belvédère, à proximité immédiate de tous les commerces, écoles et commodités, venez découvrir ce bel appartement en duplex alliant confort, fonctionnalité et luminosité. Dès l’entrée, vous serez séduits par un bel espace de vie ouvert, composé d’une cuisine conviviale donnant sur le salon, idéal pour partager des moments en famille ou entre amis. Le séjour s’ouvre sur un grand balcon, véritable prolongement de la pièce de vie, parfait pour profiter des beaux jours. ? Côté nuit : • Une chambre en rez-de-chaussée, idéale pour un bureau ou une chambre d’amis • Deux chambres à l’étage, baignées de lumière, offrant calme et intimité Ce duplex est idéal pour une famille, un couple avec télétravail ou toute personne recherchant un bien lumineux, bien agencé et proche de tout. ? Les + : • Quartier centre • Duplex fonctionnel • Belle luminosité • Grand balcon • Proximité commerces et commodités ? Un bien à découvrir sans tarder

Ville : Pré-Saint-Gervais
Département : Seine-Saint-Denis
Région : Île-de-France
Code postal : 93310
Coordonnées : 48.880550, 2.411250
Total : 162 240
Prix d'acquisition : 118 000
Travaux : 34 800
Valeur du bien : 152 800
Frais de notaire : 9 440
Coût estimé : 9 440
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 67
Loyer prédit : 21.14€/m²/mois
Fourchette : 16.22€ - 27.56€/m²/mois
Loyer total estimé : 1417€/mois
Loyer annuel estimé : 17000€/an
Fourchette totale : 1087€ - 1846€/mois
Fourchette annuelle : 13043€ - 22157€/an
Rentabilité brute :10.48%
Fourchette de rentabilité :8.04% - 13.66%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :162 240
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :799,22€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :47,32€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 846,54€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :77 525,57
Coût de l'assurance :14 196,00
Taxe foncière : 1 699,97€/an
Soit par mois : 141,66€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 416,65€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 988,20€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :428,44€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 67 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessitant une mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds pour toutes les chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: environ 20 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - peinture correcte mais usée

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 800(519 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 100
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 7500€ = 7500€, Main d'œuvre: 600€
  • Menuiseries:9 800
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1300€ = 9100€, Main d'œuvre: 700€
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:5 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:2 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:5 200
    Parquet flottant: 30 m² × 50€/m² = 1500€, Peinture murs: 90 m² × 30€/m² = 2700€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salon:1 200
    Peinture salon: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 417 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 000 €/an
Calcul : 1 417 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 365 €/an
Base de calcul : Emprunt de 162 240 à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 568 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 700 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 800
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 42 433
Revenus locatifs : +17 000
Charges déductibles : -42 433
Résultat foncier Année 1 : -25 434(Déficit de 25 434 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 4 034
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 633 €/an
Revenus locatifs : +17 000
Charges déductibles : -7 633
Résultat foncier Années 2+ : 9 366 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 4033.50 € reporté.
Prix d'achat du bien : 118 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 76 700(65% de 118 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 789 €/an
Calcul : 76 700 € × 3,636% = 2 789
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 00042 4385 371-25 43921 400 €4 039 €4 039 €
217 3407 4955 2279 845---
317 6877 3465 07910 340---
418 0407 1934 92510 847---
518 4017 0344 76611 367---
618 7696 8704 60211 899---
719 1446 7004 43312 444---
819 5276 5254 25713 002---
919 9186 3444 07613 574---
1020 3166 1563 88814 160---
1120 7235 9623 69414 761---
1221 1375 7613 49315 376---
1321 5605 5543 28616 006---
1421 9915 3393 07216 652---
1522 4315 1182 85017 313---
1622 8794 8882 62117 991---
1723 3374 6512 38318 686---
1823 8044 4062 13819 398---
1924 2804 1521 88520 127---
2024 7653 8901 62320 875---
2125 2613 6191 35121 641---
2225 7663 3391 07122 427---
2326 2813 04978123 232---
2426 8072 74948224 057---
2527 3432 44017224 903---
TOTAL544 507169 02177 526375 48621 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 375 486
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 000 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 570 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 570-6 420+9 990
2+3 570+1 742+1 828
3+3 570+3 102+468
4+3 570+3 254+316
5+3 570+3 410+160
6+3 570+3 5700
7+3 570+3 733-163
8+3 570+3 901-331
9+3 570+4 072-502
10+3 570+4 248-678
11+3 570+4 428-858
12+3 570+4 613-1 043
13+3 570+4 802-1 232
14+3 570+4 995-1 425
15+3 570+5 194-1 624
16+3 570+5 397-1 827
17+3 570+5 606-2 036
18+3 570+5 819-2 249
19+3 570+6 038-2 468
20+3 570+6 263-2 693
21+3 570+6 492-2 922
22+3 570+6 728-3 158
23+3 570+6 970-3 400
24+3 570+7 217-3 647
25+3 570+7 471-3 901
Total+89 250+112 646+-23 396
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 162 jours
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