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BRIGNOLES - Pour investisseur, vaste T5, à rénover, fort potentiel

Bien expiré
VilleBrignoles (83)
Surface131m²
Coût Total166 692€
Loyer Annuel17 727€
Rentabilité10.63%
Cashflow/mois+457€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 900 €
Surface : 131 m²
Prix au m² : 762,6 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'égages : 3, Cheminée

BAISSE DE PRIX ! Dans un ancien couvent du XVIII°, vaste T5 traversant d'environ 131 m2 au 1° étage (sur 2) d'une petite copropriété. Situé au pied d'une belle place ombragée plantée de platanes et proche des commodités à pied. Actuellement aménagé en : hall d'entrée avec deux celliers, chambre avec deux fenêtres, wc, salle de bains, cuisine, double séjour avec cheminée, couloir, salon avec cheminée, deux chambres, dressing. Gros travaux à prévoir. Possibilité de diviser en 2 appartements (dossier à consulter). Exposition Sud, vue sur jardins. Cave privative. Idéal investisseur ou pour grande famille ! René Pons - 0698784352 - rene.pons@foncia.com - https://fr.foncia.com/agence-immobiliere/brignoles-83170/agence-immobiliere/ft-var-est-brignoles-5332

Ville : Brignoles
Département : Var
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 83170
Coordonnées : 43.404509, 6.062172
Total : 166 692€
Prix d'acquisition : 99 900€
Travaux : 58 800€
Valeur du bien : 158 700€
Frais de notaire : 7 992€
Coût estimé : 7 992€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 131m²
Loyer prédit : 11.28€/m²/mois
Fourchette : 8.84€ - 14.39€/m²/mois
Loyer total estimé : 1477€/mois
Loyer annuel estimé : 17727€/an
Fourchette totale : 1158€ - 1885€/mois
Fourchette annuelle : 13896€ - 22616€/an
Rentabilité brute :10.63%
Fourchette de rentabilité :8.34% - 13.57%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :166 692€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :823,81€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :48,62€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 872,43€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :80 451,02€
Coût de l'assurance :14 585,55€
Taxe foncière : 1 772,74€/an
Soit par mois : 147,73€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 477,28€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 020,16€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :457,12€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 131 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des placards de cuisine, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé, nécessite rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage), peinture murs et plafonds, électricité
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé, nécessite rénovation lourde
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation des murs, sol, électricité et peinture
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - murs en mauvais état et sol usé
Salle à mangerOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation des murs, sol, électricité et peinture
Quantité: salle à manger (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - murs abîmés
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique + ajout de prises
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de la tuyauterie et des évacuations
Quantité: toute la plomberie
Raison: Assurer le bon fonctionnement et la sécurité des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :58 800 €(449 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 13 fenêtres × 800€ = 10400€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:6 000€
    Rénovation lourde chambres: 30 m² × 200€/m² = 6000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon:4 000€
    Rénovation complète salon: 20 m² × 200€/m² = 4000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle à manger:2 400€
    Rénovation complète salle à manger: 12 m² × 200€/m² = 2400€, Main d'œuvre: incluse
  • Électricité générale:1 500€
    Mise aux normes électricité: 1 tableau électrique × 1000€ = 1000€, Ajout de prises: 5 prises × 100€ = 500€, Main d'œuvre: incluse
  • Plomberie générale:3 000€
    Mise aux normes plomberie: 1 plomberie complète × 2500€ = 2500€, Main d'œuvre: 500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Provence-Alpes-Côte d'Azur (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 477 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 727 €/an
Calcul : 1 477 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 562 €/an
Base de calcul : Emprunt de 166 692 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 583 €/an
Calcul : 49 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 773 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 58 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 66 718 €
Revenus locatifs : +17 727 €
Charges déductibles : -66 718 €
Résultat foncier Année 1 : -48 991 €(Déficit de 48 991 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 27 591 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 918 €/an
Revenus locatifs : +17 727 €
Charges déductibles : -7 918 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 809 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 27591.13 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 935 €(65% de 99 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 361 €/an
Calcul : 64 935 € × 3,636% = 2 361 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 727 €66 724 €5 568 €-48 996 €21 400 €27 596 €27 596 €
218 082 €7 776 €5 419 €10 306 €--17 290 €
318 444 €7 622 €5 266 €10 821 €--6 469 €
418 812 €7 464 €5 108 €11 349 €---
519 189 €7 300 €4 944 €11 889 €---
619 572 €7 130 €4 774 €12 442 €---
719 964 €6 955 €4 598 €13 009 €---
820 363 €6 773 €4 417 €13 590 €---
920 770 €6 585 €4 229 €14 185 €---
1021 186 €6 391 €4 035 €14 795 €---
1121 610 €6 190 €3 834 €15 419 €---
1222 042 €5 983 €3 626 €16 059 €---
1322 483 €5 768 €3 412 €16 715 €---
1422 932 €5 545 €3 189 €17 387 €---
1523 391 €5 316 €2 959 €18 075 €---
1623 859 €5 078 €2 722 €18 781 €---
1724 336 €4 832 €2 476 €19 504 €---
1824 823 €4 577 €2 221 €20 245 €---
1925 319 €4 314 €1 958 €21 005 €---
2025 825 €4 042 €1 686 €21 783 €---
2126 342 €3 761 €1 405 €22 581 €---
2226 869 €3 470 €1 113 €23 399 €---
2327 406 €3 168 €812 €24 238 €---
2427 954 €2 857 €501 €25 097 €---
2528 513 €2 535 €179 €25 979 €---
TOTAL567 813 €198 155 €80 451 €369 658 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 369 658 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 727 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 723 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 723 €-6 420 €+10 143 €
2+3 723 €0 €+3 723 €
3+3 723 €0 €+3 723 €
4+3 723 €+1 464 €+2 259 €
5+3 723 €+3 567 €+156 €
6+3 723 €+3 733 €-10 €
7+3 723 €+3 903 €-180 €
8+3 723 €+4 077 €-354 €
9+3 723 €+4 256 €-533 €
10+3 723 €+4 438 €-715 €
11+3 723 €+4 626 €-903 €
12+3 723 €+4 818 €-1 095 €
13+3 723 €+5 014 €-1 291 €
14+3 723 €+5 216 €-1 493 €
15+3 723 €+5 423 €-1 700 €
16+3 723 €+5 634 €-1 911 €
17+3 723 €+5 851 €-2 128 €
18+3 723 €+6 074 €-2 351 €
19+3 723 €+6 301 €-2 578 €
20+3 723 €+6 535 €-2 812 €
21+3 723 €+6 774 €-3 051 €
22+3 723 €+7 020 €-3 297 €
23+3 723 €+7 271 €-3 548 €
24+3 723 €+7 529 €-3 806 €
25+3 723 €+7 794 €-4 071 €
Total+93 075 €+110 897 €+-17 822 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 87 jours
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