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Appartement 210 m² à Hardanges

VilleHardanges (53)
Surface210m²
Coût Total156 032€
Loyer Annuel14 826€
Rentabilité9.50%
Cashflow/mois+304€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 106 900 €
Surface : 210 m²
Prix au m² : 509,05 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 210 m², 845 m² de terrain, Cave, 1 garage, 1 place de parking

Ideal Investisseur Ensemble immobilier composé de trois logements: T2 de plain-pied (47m2): Une entrée sur pièce de vie avec cuisine aménagée (29.80m2), une chambre (12.12m2) avec accès petit extérieur, une salle d'eau avec wc (4.60m2), une buanderie. Une place de stationnement. Entièrement rénové. Chauffage radiateurs électriques. Libre. Dpe Classe D. T4 en rez-de-chaussée surélevé (80m2): Une cuisine aménagée (18.73m2), un séjour (9.71m2), une salle à manger (21.87m2), deux pièces en enfilade (14m2, 12.87m2), une salle d'eau avec wc, une buanderie. Un garage (26m2) et une cave. Terrain d'environ 150m2. Chaudière fioul individuelle et ballon électrique. Loué 327€/mois depuis 2012. Dpe Classe D. T4 au premier étage (83m2): Une cuisine aménagée (23.70m2), un séjour (27.58m2), deux chambres (11.79m2, 10.47m2), une salle d'eau à prévoir. Un grenier. Une cave. Un porche pour stationnement. Terrain d'environ 200m2. A finir de rénover. Chaudière fioul individuelle et ballon électrique. Libre. Dpe Classe F.

Ville : Hardanges
Département : Mayenne
Région : Pays de la Loire
Code postal : 53640
Coordonnées : 48.336040, -0.402160
Total : 156 032€
Prix d'acquisition : 106 900€
Travaux : 40 580€
Valeur du bien : 147 480€
Frais de notaire : 8 552€
Coût estimé : 8 552€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 210m²
Loyer prédit : 5.88€/m²/mois
Fourchette : 4.56€ - 7.59€/m²/mois
Loyer total estimé : 1235€/mois
Loyer annuel estimé : 14826€/an
Fourchette totale : 958€ - 1593€/mois
Fourchette annuelle : 11499€ - 19116€/an
Rentabilité brute :9.50%
Fourchette de rentabilité :7.37% - 12.25%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :364,44 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :76 532 €
Prix d'achat :106 900 €
Décote à l'achat :+30 368€ (+39.7%)
Marge achat-revente :-79 500€ (-103.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :156 032€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :762,02€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :45,51€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 807,53€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :72 573,63€
Coût de l'assurance :13 652,80€
Taxe foncière : 1 482,58€/an
Soit par mois : 123,55€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 235,48€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 931,08€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :304,41€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer la chaudière fioul individuelle
Quantité: 1 système pour 83 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur 210 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le ballon électrique
Quantité: 1 système pour 83 m²
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine usée nécessitant rénovation
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche et du lavabo, carrelage complet, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (5 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 580 €(193 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Installation d'une pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 800€
    Remplacement des fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 1200€ = 10800€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Installation d'un chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:5 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 5000€ = 5000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:480€
    Peinture chambre: 12 m² × 40€/m² = 480€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:800€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Hardanges. Les prix incluent la main d'œuvre. Les estimations sont basées sur des coûts moyens dans la région.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 26 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 235 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 826 €/an
Calcul : 1 235 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 036 €/an
Base de calcul : Emprunt de 156 032 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 546 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 483 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 580 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 47 645 €
Revenus locatifs : +14 826 €
Charges déductibles : -47 645 €
Résultat foncier Année 1 : -32 819 €(Déficit de 32 819 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 11 419 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 065 €/an
Revenus locatifs : +14 826 €
Charges déductibles : -7 065 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 761 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 11419.04 € reporté.
Prix d'achat du bien : 106 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 69 485 €(65% de 106 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 527 €/an
Calcul : 69 485 € × 3,636% = 2 527 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 826 €47 650 €5 041 €-32 824 €21 400 €11 424 €11 424 €
215 122 €6 934 €4 905 €8 189 €--3 235 €
315 425 €6 793 €4 764 €8 632 €---
415 733 €6 647 €4 619 €9 086 €---
516 048 €6 497 €4 469 €9 551 €---
616 369 €6 342 €4 313 €10 027 €---
716 696 €6 182 €4 153 €10 515 €---
817 030 €6 016 €3 987 €11 014 €---
917 371 €5 845 €3 816 €11 526 €---
1017 718 €5 668 €3 639 €12 050 €---
1118 073 €5 485 €3 457 €12 587 €---
1218 434 €5 296 €3 268 €13 138 €---
1318 803 €5 101 €3 073 €13 701 €---
1419 179 €4 900 €2 871 €14 279 €---
1519 562 €4 692 €2 663 €14 871 €---
1619 954 €4 476 €2 448 €15 477 €---
1720 353 €4 254 €2 225 €16 098 €---
1820 760 €4 025 €1 996 €16 735 €---
1921 175 €3 787 €1 759 €17 388 €---
2021 598 €3 542 €1 513 €18 056 €---
2122 030 €3 289 €1 260 €18 742 €---
2222 471 €3 027 €998 €19 444 €---
2322 920 €2 757 €728 €20 164 €---
2423 379 €2 477 €449 €20 902 €---
2523 846 €2 189 €160 €21 658 €---
TOTAL474 875 €163 871 €72 574 €311 004 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 311 004 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 826 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 113 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 113 €-6 420 €+9 533 €
2+3 113 €0 €+3 113 €
3+3 113 €+1 619 €+1 494 €
4+3 113 €+2 726 €+387 €
5+3 113 €+2 865 €+248 €
6+3 113 €+3 008 €+105 €
7+3 113 €+3 154 €-41 €
8+3 113 €+3 304 €-191 €
9+3 113 €+3 458 €-345 €
10+3 113 €+3 615 €-502 €
11+3 113 €+3 776 €-663 €
12+3 113 €+3 941 €-828 €
13+3 113 €+4 110 €-997 €
14+3 113 €+4 284 €-1 171 €
15+3 113 €+4 461 €-1 348 €
16+3 113 €+4 643 €-1 530 €
17+3 113 €+4 830 €-1 717 €
18+3 113 €+5 021 €-1 908 €
19+3 113 €+5 216 €-2 103 €
20+3 113 €+5 417 €-2 304 €
21+3 113 €+5 622 €-2 509 €
22+3 113 €+5 833 €-2 720 €
23+3 113 €+6 049 €-2 936 €
24+3 113 €+6 270 €-3 157 €
25+3 113 €+6 497 €-3 384 €
Total+77 825 €+93 301 €+-15 476 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 17 jours
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